貨幣政策對房地產企業經營績效影響研究*

程正中+張緒通

【摘 要】 文章采用滬深A股59家房地產上市公司2003—2013年11年的數據，使用Eviews軟件，通過建立當期影響以及滯后一期影響的面板數據回歸模型，研究貨幣政策與房地產企業經營績效的關系。研究發現貸款利率提高對房地產企業盈利能力有短期負面影響，對房地產企業運營能力的影響有滯后性，對房地產企業短期償債能力和發展能力有負面影響;存款準備金率提高對房地產企業運營能力、長期償債能力和成長能力都有負面影響;貨幣供應量對房地產企業現金持有水平、短期盈利能力和短期成長能力有負面影響，但影響逐漸削弱。

【關鍵詞】 貨幣政策; 房地產; 經營績效; 面板模型

中圖分類號：F270.3 ?文獻標識碼：A ?文章編號：1004-5937（2015）07-0069-04

一、前言

房地產業是我國國民經濟的支柱性產業，對我國經濟增長作出了重大貢獻。當前房價一直居高不下，引發了一系列的社會問題。自2003年開始，央行頻繁使用貨幣政策工具對房地產行業進行調控，不少學者也進行了相關研究，取得了豐碩成果。任木榮（2012）和王東（2012）就貨幣政策對我國房地產價格的影響機制進行了研究。任木榮（2012）認為貨幣政策傳導有效性不強，導致貨幣政策的調控效率較低，利率因無法區分投機需求和消費需求，對房地產市場的影響有限。王東（2012）指出調整房地產市場供給結構，加快經濟適用房建設是調控房價的關鍵。陳勝（2010）就貨幣政策對房價的影響進行了實證檢驗，指出貨幣政策對房價影響顯著，認為在調控房價時應該注重貨幣政策的運用。艾丹（2010）對貨幣政策在抑制高房價中的作用進行了研究，研究結果發現，提高央行準備金率，控制商業銀行貸款和其他相關融資渠道是使貨幣政策發揮作用的有效手段。也有部分學者面對貨幣政策調控將房地產企業作為研究對象進行了相關研究。陳震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地產企業2007年的統計數據對緊縮貨幣政策下房地產企業的生存能力進行了研究，指出規模較大的房地產企業生存能力較強，充分體現了房地產行業的規模效應。姚雪緋（2011）采用遞歸VAR方法，使用42家房地產企業2003—2009年的季度數據，研究了貨幣政策對房地產企業現金流的影響，指出廣義貨幣供應量（M2）和短期利率對房地產企業現金流都有影響。短期利率對經營活動現金流影響較大，M2對籌資活動現金流影響較大。陳歡（2013）利用2008—2011年房地產上市公司的數據，對貨幣政策與房地產企業融資決策的關系進行了研究，指出貸款基準利率和存款準備金率對房地產上市公司資本結構中負債和所有者權益的影響是完全相反的。當前關于貨幣政策對房地產企業經營績效影響的研究還沒有明確結果，本文采用房地產上市公司面板數據來研究貨幣政策對房地產企業經營績效的影響。

二、理論分析

貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經濟活動所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調控利率和存款準備金率，以達到或維持特定政策目標的各項措施。貨幣政策的傳導機制可以表述為在一定的貨幣政策目標指導下，通過使用貨幣政策操作工具影響貨幣政策操作目標，并通過各種傳導渠道傳遞至最終目標實體經濟。

（一）貸款利率對房地產企業經營績效影響分析

貸款利率調整將會影響房地產企業融資成本，成本的改變又會影響企業的現金流量，繼而影響企業運營能力。利率調整會影響潛在購房者的購房意向，進而影響房地產企業的銷售，最終影響房地產企業盈利能力。另外，利率的調整將直接影響上市公司的財務費用。房地產企業為減少政策變動對企業的影響，可能會改變企業融資結構從而影響企業的償債能力。

（二）存款準備金率對房地產企業經營績效影響分析

中央銀行提高存款準備金率，導致商業銀行放貸資金減少。商業銀行為防范風險，對房地產企業的貸款條件和資金用途的要求和監控將更加嚴格，使得房地產企業獲取貸款的難度更大。同時，中央銀行對存款準備金率的調整將導致消費者對房地產不明朗的前景持觀望態度，間接降低房地產企業資金來源，資金短缺導致房地產上市公司無法獲取土地，土地儲備減少將影響房地產上市公司進一步開發，影響房地產企業的成長能力。

（三）貨幣供應量對房地產企業經營績效影響分析

貨幣供應量對房地產企業的影響可以從貨幣供給的流動性和銀行的信貸渠道兩方面解釋。央行通過增加基礎貨幣投放，在流動性更加充裕的情況下，商業銀行的放貸能力提高、放貸意愿增強，促使銀行發放更多的房地產抵押貸款，從而增加了對房地產的需求。房地產企業方面，貨幣供應量增加，房地產企業更容易獲得資金，促進企業發展。另外我國市場經濟不完善，投資渠道匱乏，貨幣供應量增加導致大量資金流向房地產市場，降低房地產企業經營成本，提高房地產企業收入，影響房地產企業經營績效。

三、實證檢驗

（一）樣本選擇與數據處理

研究貨幣政策對房地產企業經營績效的影響需要選取合適的貨幣政策指標和房地產企業經營績效評價指標。通過分析貨幣政策與房地產上市公司經營績效評價指標之間的關系，得出貨幣政策對房地產上市公司經營績效的影響。

1.貨幣政策指標數據選擇與處理

貨幣政策指標方面，選取貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量作為貨幣政策指標。考慮到房地產開發周期一般在三年以內，選取1—3年期的貸款利率作為貸款利率評價指標。因研究對象為房地產上市公司，規模較大，資金需求較多，小型金融機構資金難以滿足房地產上市公司需求，選取大型金融機構存款準備金率作為法定存款準備金率評價指標。通過文獻研究發現，貨幣供應量研究方面基本都選取廣義貨幣供應量作為研究對象，因此，本文選取廣義貨幣供應量（M2）作為貨幣供應量評價指標。