利率市場化對房地產市場的影響

□文/廖鳳娟

（中華女子學院 北京）

一、選題背景及研究目的

利率市場化是金融機構在貨幣市場經營融資的利率水平。利率市場化是將利率的確定權交由金融機構，金融機構供求雙方根據金融市場的具體現實環境以及自身的資金狀況來自主進行利率調節。2014年十八屆三中全會上通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中關于“完善金融市場體系”的論述中，其中關于市場化改革提到的三項具體改革內容，有一條就是“加快推進利率市場化改革”。這不僅意味著利率市場化已成為經濟發展的必然趨勢，而且還意味著不再是穩步推進，而是要加速推進利率市場化。2015年以來，中國人民銀行不斷下調利率，為結合推進利率市場化改革，不斷將存款利率浮動區間擴大，截至目前已將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2 倍調整為1.5 倍。作為存款利率市場化改革的一個重要舉措，存款利率浮動區間上限的擴大，不僅讓金融機構有了更大的自主定價空間，有利于促進其經營模式的轉變，為存款利率市場化打下堅實的基礎；還有利于利率能更真實地反映市場的供求狀況，使資源得到更好的配置，使金融市場更加健康的發展。

房地產市場是一個資金密集型市場，高度依賴于負債，因此任何與資金總量及配置方式有關的政策變化，都會對房地產市場造成一定的影響。在其他條件一定的情況下，利率下降會使資產價值上升；利率上升會使資產價值下降。近年來，我國金融市場房地產市場一直處于低迷狀態。政府出于一種救市的態度，接連幾次的降息降準，也使得房地產市場在一定程度上有所好轉。

新政策存款準備金制度和大額存款單的推出，是政府加速推進利率市場化的一項重要措施。存款準備金制度有利于維護利率市場化后金融市場的穩定，使金融機構的風險得到一定的控制。大額存款單采取市場化方式確定發行利率，大額存款單的推出可以實現一部分存款利率市場化，推進存款利率市場化程度的提高。隨著相關政策的陸續實行，標志著我國完全實現利率市場化只剩下“一步之遙”。無疑，在這次利率市場化改革中，商業銀行首當其沖必然會遭受到一定的沖擊，然而主要依賴于商業銀行貸款的房地產市場必然也無法避免遭受影響，并且房地產市場作為一種支柱產業，其輻射范圍非常廣泛，因此利率市場化的推進，必然也會對房地產市場產生一定的影響。

二、利率市場化對房地產市場的影響

（一）使房地產企業的融資成本遭受影響。就目前情況來看，我國房地產開發商的主要融資渠道仍然是通過商業銀行進行貸款融資。截至2015年7月14日，央行公布了我國房地產市場上半年融資數據。其中，6月末全國房地產貸款余額為16.16 萬億元，同比增長19.2%，增速比上季度末高0.4 個百分點，比上年同期高1.1 個百分點。這不僅意味著我國房地產貸款速度正在以較快的速度增長，而且還意味著房地產貸款額度所占比重也在不斷上升。并且據央行調查統計司盛松透露的相關數據得知，我國房地產貸款余額占全部貸款余額的20.8%，房地產貸款增速超過全部貸款增速5.2 個百分點；上半年房地產貸款增加了1.54 萬億元，同比多增2，402 億元，房地產貸款增量占整個貸款增量的26.8%。2013年7月20日，我國取消金融機構貸款利率0.7 倍的下限，全面放開金融機構貸款利率管制，實行貸款利率市場化。這一政策的實施，對于貸款融資所占比重不斷增大的房地產企業的融資情況必然會有一定的影響。利率市場化會使得貸款利率由市場供求來決定，然而由這一方式決定的貸款利率將會處于波動不穩定的狀態，從而加劇了企業的信貸風險。如果利率上升，房地產企業的融資成本會增加，企業所應獲得的收益也會減少，企業的資金就會緊張起來，從而可能加劇企業資金流轉的經營風險。并且企業的融資成本也會處于一種不穩定的狀態，不便于企業進行經營管理。

（二）使消費者購房的貸款成本遭受影響。住房作為一種居住商品，與其他消費商品是不同的。2015年1月21日，李克強在瑞士達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時提到我國的房地產市場一些問題，并明確指明說“中國房地產市場的剛性需求是長期的”。這不僅意味著我國已經把住房作為一種必需品，不可缺少的商品，而且這種剛性需求情況將會持續很長一段時間。然而，住房作為資金需求量龐大的商品，我國大部分的購房消費者是無法全權付款購買的，尤其是對于步入社會不久的想要購房的年輕人，既缺乏相關的社會經驗，又沒有雄厚的資金實力，因此通常需要通過銀行進行房屋貸款。利率市場化的實施，必然也會對個人住房貸款成本有影響。據美國、日本等一些已經實行利率市場化的國家的經驗數據來看，利率全面放開后，金融機構間的競爭加劇，貸款利率會呈一定的趨勢有所下降。因此，購房消費者每月所需支付的貸款利息也會有所減少，降低了購房消費者的貸款成本，并且刺激了消費者對住房的購買欲望，在一定程度上也能刺激住房需求，有利于房地產市場的正常運行。但是由于市場的不穩定性，貸款利率可能也會出現上漲情況，這無疑會加大消費者的購房成本，他們每月的利息費用就會上升，從而使得消費者的經濟壓力增大。

（三）使房地產泡沫有所收斂。房地產泡沫就是指房子這種資產在連續的交易過程中陡然漲價，其價格與實際價值相背離，這就形成了一種價格泡沫。當價格上漲到最大極限的程度時，就會發生反向作用出現暴跌情況，此時的房地產泡沫破滅，房地產市場的經濟狀況會由繁榮轉向衰退。房地產泡沫的產生是由多種因素引起的。首先，我國人口數量龐大與土地的有限與稀缺是房地產泡沫產生的主要基礎。人口眾多引起住房需求在不斷擴大，并且我國的土地是有限的，供給與需求不均衡，再加上人們歷來認為房子是最好的保值商品，且對房地產市場的經濟前景十分看好，紛紛投資于房地產，使得房屋價格狂漲；其次，個人和企業把房子作為一種投機商品，進行轉手倒賣，贏取差價，這種你追我趕的群體行為直接誘發了房地產泡沫的產生。房地產泡沫對我國市場的影響是非常大的。泡沫的產生不僅易造成經濟結構和社會結構的失衡，嚴重的情況下可能造成金融危機的產生，影響我國的經濟發展。利率市場化的改革將有助于房地產泡沫的收斂，利率交由金融機構自主確定后，利率主要由市場的供需關系決定。相對于商業銀行的存款來說，房地產的保值功能將不具備很大的優勢。由政府出臺決定，現在的房子購買是實行限購的。每戶家庭只能新購一套商品房。然而銀行存款具備很強的流動性，隨時可以存取，并且不會受到政府條例的限制。房子的價格是非常不穩定的，且受很多因素的影響，容易波動。利率市場化后，為了吸引到存款，一些中型股份制銀行必然會出高利率，年利率的收益幾乎可以與三線城市房價的增速相持衡。相對于房地產市場，銀行存款具有比較穩定的收益，不會受到太多因素的干擾。因此，一些很多想要通過買房來進行保值的投資者將會放棄投資房地產，轉而投資于存款或者理財產品，來獲取穩定的收益。從而在一定程度上，可以使得房地產市場的泡沫情況有所收斂。

三、房地產市場應對利率市場化改革的對策

（一）構建與我國利率市場化改革相適應的房地產金融體系。首先，房地產金融體系的合理構建是房地產市場能夠穩定并且有條理運行的基本條件。金融體系要與時俱進，不斷隨著社會的進步、經濟的發展做出相應合理的調整。尤其是作為政府來講，維護房地產市場的正常穩定的運行，是非常有必要的。因此，政府要以身作則，建立健全的相關法律政策，來保障與規范房地產市場的穩定運行。并且，為了不斷促進房地產市場的快速發展，政府要統籌全局，制定合理的宏觀調控政策。房地產市場作為我國經濟發展不可缺少的一部分，政府必須有效地進行管理與應用，來刺激我國的經濟，使我國的經濟得以快速穩定的發展與壯大。與此同時，政府還可以重點發展債券市場和股票市場，通過資產證券化來建立住房貸款的二級流通市場，借此來有效緩解由于利率市場化帶來的利率波動引起的市場風險。

（二）房地產企業在激烈的競爭環境下，也應不斷進行金融工具的創新和內部結構調整，以規避融資過程中的利率風險。利率市場化改革，必然會引起市場中激烈的競爭，房地產企業要想在金融市場上占得一席之地，就必須不斷進行企業內部調整與改造，以此來適應當前的市場環境。貸款利率放開后帶來的直接結果必然是利率的不穩定波動，這不僅會影響到企業的融資成本的高低，并且這種融資成本的不穩定性還會給企業經營加大管理難度，企業的相關費用也會上升。因此，企業在這種情況下不僅要進行金融工具的創新與企業資產結構的調整，而且還要建立多樣化的融資機制，不再僅僅依靠于商業銀行的貸款這種單一融資渠道，不斷增強企業抵御市場風險的能力。這樣房地產企業才能在穩步發展的同時又能規避一定的利率風險。

（三）購房消費者應合理制定購房計劃，規劃好資金的使用情況，進行合理有效的分配，以應對利率變動帶來的影響。貸款利率的不穩定波動，有可能讓消費者資金比較寬松，也有可能讓消費者的資金緊張起來，影響消費者的生活。對于這種情況，購房消費者有必要實行預防措施，以免使自己處于困難的境地。利率市場化不僅影響到購房消費者在購買房子時要付出的實際成本，還可能讓消費者的精神處于不安的狀況。一般來講，消費者的工資是很長一段時間才變動的，如果消費者沒有提前規劃好每月貸款利息，當利率突然上升，購房消費者必然會措手不及，拿不出足額的貸款利息來還給銀行，這就會使消費者的精神壓力增大。因此，為避免利率市場化改革后帶來的影響，購房消費者要不斷進行自我調整，在購買住房之前制定詳細的購房計劃，規劃好購房后資金的具體使用情況，并且將自己的資金進行合理的分配，做好預防措施。

隨著政府對利率市場化的不斷推進，不斷發展。利率市場化在房地產行業中必然會產生一定的影響，并且這種影響不僅會關系到房地產企業的利益，而且也關系到個人消費者的利益，甚至有可能會影響到整個金融市場。因此，在利率市場化已經勢在必行的環境下，無論是作為企業或是個人，我們都應做好充分的準備，積極樂觀的迎接利率全面市場化的金融時代的到來。

［1］王怡穎，宋青云，王曉紅，蘇玉，管佳穎.利率市場化對房地產行業的影響研究［J］.時代金融，2015.2.

［2］杜利萍.中國房地產市場面臨的利率市場化風險［J］.技術與市場，2015.6.

［3］王志宏，章林曉.利率改革有利房地產泡沫收斂［J］.城市開發，2014.6.