基于層次分析法的福州市城區土地集約節約利用評價

李鳳

摘 要 基于國家第二次土地調查數據的福州市城區土地節約集約評價，采用的研究方法主要是層次分析法。技術手段是應用層次分析法分析各因素層權重，從而建立新的土地集約節約評價模型，對福州市土地集約程度進行深入研究與評價；同時，提出今后提高福州市城區土地利用的持續發展及內涵挖潛的措施和加強土地利用監管等的建議。

關鍵詞 土地集約利用；集約度；層次分析法；福建省福州市

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：B 文章編號：1673-890X（2015）03--04

土地資源是人類賴以生存和發展的最基本的物質基礎。土地資源的有限性決定了土地的節約與集約利用的趨勢。而土地集約利用的概念最早來源于對農業利用的研究，其理論基礎是西方經濟學的邊際收益報酬遞減規律。而今，土地集約的概念已經推廣到城市建設用地范疇，成為城市規劃管理與土地開發建設的重點研究問題。目前，我國城市用地總量失控，結構失衡。城市存量土地粗放利用。在全國各大城市中，主城區用地規模超過50%的，有41個。這些城市的用地規模彈性系數為2.28，均高出城市用地合理增長系數為1.12的水平[1]。而開展城市土地集約節約利用的研究，可以促進各項用地效益的提高，優化區域資源配置。實現區域資源的合理利用與共享，達到城市用地可持續利用的目的。

1 福州市城區土地利用現狀

1.1 福州市概況

福州市位于福建東南沿海、閩江入海口處，與臺灣一衣帶水隔海相望，是我國歷史文化名城，海西先行示范區。位于東經118°08'～120°31'，北緯25°15'～26°29'之間，境內地勢自西向東傾斜，城區位于盆地中央，地勢較為平坦，背山依江面海，屏山、烏山、于山，三山昂首挺立，閩江穿流城區，白塔、烏塔，兩塔對峙，構成榕城獨特的“三山兩塔一條江”的城市格局，福州人杰地靈，文化淵源深厚，素有“文化古城”“福地寶城”之稱。福州市區包含鼓樓、臺江、倉山、晉安和馬尾五區，土地總面積1 043 km2，占全市土地總面積的8.71%。在近年來的土地利用調查中，福州市土地利用結構日趨優化，人均國民生產總值呈穩步增加的趨勢。

1.2 福州市城區土地利用結構分析

根據國家第二次土地利用調查結果，福州市城區各種土地利用類型中，以住宅用地為主，其面積達到6 490.56 hm2，占城區土地總面積的43.45%，工礦倉儲用地次之，面積為2 803.70 hm2，占城區土地總面積的18.77%，其余商服用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施和其他土地分別占城區土地總面積的4.14%、14.87%、1.51%、13.63%、2.96%和0.67%。

圖1 福州市城區各類土地面積比重圖

1.3 福州市城區土地利用程度與效益分析

1.3.1 福州市土地利用的程度分析

土地開發利用程度是土地利用現狀評價指標體系的一項綜合指標，通過土地利用程度土地分析，能明確土地開發利用的現狀與水平，為今后的土地管理決策提供參考。分析土地開發利用程度，從土地利用率和城鎮用地利用率兩個指標進行測定和評價。

（1）土地利用率。至2009年底，福州市城區已開發利用土地總面積為14 448.38 hm2，城區土地利用率為96.71%。其中，土地利用率最高的是鼓樓區，其土地開發利用率為97.59 %；最低的是臺江區，其土地開發利用率為94.46 %。

（2）城鎮用地利用率。城市用地堅持以節約、集約建設用地為指導，充分挖掘存量建設用地，積極盤活閑置地、空閑地，使得每一塊空閑地、閑置地都得到了充分利用，城鎮用地實際利用率較高。至2009年底，福州城區城鎮用地達13 468.02 hm2，占城區土地總面積的90.15%，其中城鎮用地利用率最高的為鼓樓區，其城鎮用地利用率為95.44%，最低的是馬尾區，其城鎮用地利用率為78.06%。

1.3.2 土地利用的經濟效益分析

福州市區“十一五”期間經濟發展迅速，城區土地利用的總體效益效高。市區土地總面積1 043 km2，僅為福州市總面積的8.71%。2008年，市區常住人口總數為271萬人，占福州市常住總人口數的39.68%。2008年，市區實現國內生產總值1 119.72億元，占全市國內生產總值的49.02%，土地利用效率遠高于全市平均水平。

（1）單位建設用地GDP分析。福州市城區每公頃建設用地GDP為776.87萬元。城區各行政單元每公頃建設用地GDP最高的是鼓樓區，達到1 744.60萬元/hm2，是城區單位建設用地GDP總量的2.25倍；最低的是倉山區，其每公頃建設用地GDP總量僅為346.33萬元，不到城區單位建設用地GDP總量的1/2。城區各行政區域單位建設用地GDP空間分布圖2所示。

圖2 福州市城區各行政單元單位建設用地GDP含量空間差異圖（萬元/hm2）

（2）第三產業單位建設用地產值分析。2008年，福州市區第三產業產值640.20億元，共涉及商服用地、倉儲用地和交通用地共計2 961.47 hm2，第三產業每公頃建設用地產值為2 161.77元。城區各行政單元中以鼓樓區為最高達5 598.76萬元/hm2，約是市區平均水平的2.6倍，而倉山區為各行政區中最低806.60萬元/hm2，僅是市區平均水平的37.31%。城區各行政區域三產單位建設用地產值空間分布圖3所示。

圖3 福州市城區各行政單元三產單位建設用地產值空間差異圖（萬元/hm2）

（3）單位工業用地產值分析。福州市區2008年工業總產值為367.29億元，福州市城區工業用地總規模為2497.75 hm2，每hm2工業用地工業總產值為1470.48萬元。城區各行政單元中以鼓樓區為最高達6980.35萬元/hm2，約是市區平均水平的4.75倍；最低的是倉山區，其每公頃工業用地工業總產值總量為1042.08萬元，是市區平均水平的70.87%。城區各行政區域單位工業用地工業產值空間分布圖4所示。

圖4 福州市城區各行政單元單位工業用地工業產值空間差異圖（萬元/hm2）

2 福州市土地集約利用評價

2.1 福州市城區土地集約利用評價指標體系構建

福州市城區土地集約節約利用評價指標體系在設計時采用層次分析法，層次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是將與決策有關的各種元素分解為目標、準則等層次，在此基礎上進行定量和定性決策的方法。在福州市土地集約利用評價指標體系中，設計評價指標體系包含目標層、因素層、子因素層和因子層。其中，目標層是建立評價指標體系的最終目標，用以評價福州城市土地的集約利用潛力；因素層主要包括土地利用程度和土地投入—產出效率兩大因素，表述了福州城區土地集約利用的內涵；子因素層是將土地集約因素層中的3大因素按照各自的內涵與特征，派生出各因素的下一級子因素；而因子層則是反映子因素層的最有代表性的指標因子（表1）。

表1 城區土地利用集約利用評價指標體系結構表

目標層（A） 因素層（B） 子因素層（C） 因子層（X）

城市土地集約利用潛力（A） 土地利用程度（B1） 土地利用結構（C1） 住宅用地比例（X1）

交通運輸用地比例（X2）

商服用地比例（X3）

工礦倉儲用地所占比例（X4）

土地利用強度（C2） 人均城市建設用地（X5）

土地開發率（X6）

土地投入-產出效率（B2） 土地投入強度（C3） 地均固定資產投資完成額（X7）

地均就業投入（X9）

經濟效益（C4） 地均GDP（X10）

地均二三產業產值（X11）

社會效益（C5） 人均居住用地（X13）

人均公共管理與公共服務用地（X14）

人均道路廣場用地（X15）

2.2 福州市城區土地集約利用評價模型

首先采用信息熵計算各指標權重，進而綜合評價福州市區城鎮建設用地集約利用程度。

2.2.1 指標無量綱化與計算

（1）指標無量綱化。采用比重法對指標原始值進行標準化。設有m個定量評價指標X1，X2，…，Xm，且已取得n個參評對象的上述指標的數據Xij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）為原始數據矩陣。在同一指標下，計算參評對象的取值占全部參評對象取值之和的比重；同時，視為該指標某一可能結果對應的概率值

（i，j意義同上）

（2）熵值計算。對于某項參評指標X[.j]，指標值Xij的差距越大，則該指標在綜合評價中所起的作用越大，如果某項指標的指標值全部相等，則該指標在綜合評價中不起作用。

（j=1，2，…，m）

為計算方便，上式取自然對數，其中，調節系數k=1/ln（n）>0。

（3）權重值計算。計算指標的差異系數hj，第j項參評指標的差異系數定義為：

（j=1，2，…，m）

則j項參評指標的權系數定義為：

（j=1，2，…，m）

計算得出，某項指標的熵越大，其權重值越小，反之亦真。

2.2.2 集約度的計算

按加權平均模型計算，公式如下：

（i=1，2，…，n）

由上式求出的參評對象集約度為城市土地利用經濟效益的綜合指標，其取值范圍為Z∈[0，1]，當Yi=0時，福州城市土地利用系統處于最不成熟狀態，即土地利用的集約度最低。而當Yi=1時，則表示城區土地利用系統達到理想的成熟狀態，其土地利用的集約度達到最優。

2.2.3 福州市城區土地利用集約度計算

根據前述福州市城區土地集約度計算方法，以福州市五區城鎮建設范圍內的所有土地為調查對象，統一收集和調查與城鎮土地利用經濟效益相關的數據。經整理計算，得到五區的各項指標量及其土地利用經濟效益集約度的分值（表2）。

表2 福州市城區土地利用集約利用評價集約度分值

行政區名稱 鼓樓區 臺江區 倉山區 晉安區 馬尾區

集約度分值 0.34 0.27 0.15 0.10 0.14

根據計算結果，將各個行政區的集約度分值做算術平均，得到福州市區的集約度平均值為0.20，集約度分值高于平均值的為鼓樓區和臺江區，可以看出福州市城區的土地利用集約程度從市中心向四周呈現出逐漸降低的空間分布特點。從各區的土地利用集約度分值可以看出，福州市各區的土地利用的集約度都較小，福州市各城區土地利用具有較大的挖潛的空間。

3 福州市城區土地集約節約利用存在的問題及對策建議

3.1 存在問題

對福州市城區土地利用狀況進行分析，發現城區各行政單元之中以鼓樓區的土地利用率和土地效益最高，體現了鼓樓區作為省市行政中心對全省和全市的經濟帶動作用，而倉山區在土地利用的效益上處于較低水平。福州市各行政單元的各類用地的比例不夠協調，并且各區的人均建設用地與國家標準存在一定的差距，在未來福州市城市發展中可進一步提高，以建成人居環境優良的城市。同時，在基于土地集約利用的相關原理的基礎上，構建了福州市城區土地利用集約程度的評價指標體系，采用信息熵的方確定各指標權重并計算了福州市各行政單元的土地利用集約度分值，從分值上分析，可以看出福州市各行政單元的用地的集約程度存在著土地利用集約程度從市中心向四周呈現出逐漸降低的空間分布特點，各區存在著較大的挖潛空間。

3.2 對策建議

第一，將可持續發展理念貫穿于土地利用規劃，建立協調可持續的土地規劃理念，結合土地利用現狀深入分析土地利用潛力。可持續發展的觀念既是當今土地利用的核心價值觀，也是城市發展的主導思想。針對福州市土地集約程度從中心向四周逐漸降低的空間分布特點，在今后的土地利用規劃及城市規劃中，改進中心地區的用地效率，提高遠離中心區地區的集約程度。促進福州市更好更快地發展。

第二，充分發揮市場配置資源的基礎性作用，合理確定福州市各地塊基準地價。市場機制是促進土地資源合理有效利用的最有效機制。包括價格、供求、競爭、風險等的相互關系及作用機理。在福州市房地產市場運行中，充分發揮市場機制的功能，提高土地的利用效率及集約程度。深入發揮福州市土地利用潛力。

第三，在未來福州市可立足城區建設用地的內涵挖潛，盤活存量用地，嚴格土地管理，轉變固有觀念，著眼于存量、低效建設用地的挖潛，推進土地集約利用；同時，市區各級編制規劃應體現科學性與適用性。從嚴控制城市建設用地規模，按照節約集約用地的要求，加快城市規劃相關技術標準的制定和修訂，嚴格按國家標準進行各項基礎設施和生態綠化建設。明確用地規模和用地功能，合理地引導城市用地規模和布局，促進城市的合理布局，提高城市形象。

第四，全面落實福州市土地節約集約利用的責任，加強對土地利用工作的監管

福州市政府部門應制定新的建設用地使用考核辦法，嚴格實行上一級人民政府對下一級人民政府分級考核，考核結果由福州國土資源部門定期公布；同時，作為下達土地利用年度計劃的依據[2]。對福州城區違法用地現象進行嚴格查處，包括土地的用途、土地的價格等。尤其是城市房地產開發，更應該監管用地發展方向，提高土地資源優化配置效率，為提高福州城區土地集約程度打下良好的基礎。同時借鑒其他大城市的做法，優化與提高福州市土地開發利用潛力。

4 結語

外國學者對于土地集約節約利用的研究遠早于我國，已形成完善的管理體系。我國學者對此領域研究目前仍處于不深入階段，還有很長的路要走。在我國目前各大城市中，土地集約度在各區域間不均衡屬于普遍狀態。而建立在第二輪土地調查和層次分析法基礎上的福州節約集約度研究與土地潛力分析也存在著一些問題：數據應用的時滯性和技術指標選擇的主觀性，都有可能影響對土地集約程度的計算。因此，如何更客觀地評價城市土地集約節約利用程度，是學術界今后努力研究的方向。

參考文獻

[1]王玉東，武麗萍.土地集約節約利用存在的問題及對策建議[J].管理科學，2013（6）

[2]尚月梅，韓曉松.基于層次分析法的土地集約節約利用潛力評價研究——以邢臺市為例[J].安徽農業科學，2012，40（31）.

（責任編輯：趙中正）