太原市住宅房地產中環快速路效應研究

許嬌慧

太原市住宅房地產中環快速路效應研究

許嬌慧

本文以太原市住宅房地產價格為研究對象，構建住宅房地產價格特征指標體系，以期更為準確的預測周邊商品住宅價格波動，為政府宏觀調控政策的制定提供可靠的依據。

中環快速路；享用價格模型；指標體系

一、住宅房地產價格影響因素

國家政策和經濟周期等政治經濟環境構成了影響住宅房地產價格變動的宏觀因素，而微觀影響因素更是眾多且復雜。國內外很多學者將商品住宅房價影響因子分為一般、區域和個別三個方面。

1.一般因素

商品住宅房價的一般影響因素，大體為宏觀的社會因素，包括影響商品住宅價值的經濟、社會、政治和心理等因素的各種趨勢信息，這些因素并不直接決定某宗商品住宅的價格，但對整體商品住宅市場的價格走勢具有決定性意義。

2.區域因素

區域因素是對某位置范圍內能夠對商品住宅房地產的使用功能及質量產生影響的區域性特征，包括交通狀況、城市基礎設施建設狀況、商服繁華程度以及環境狀況等。

3.個別因素

個別因素是指商品住宅房地產的個別特性，是特定商品住宅的特定因素，對于不同的商品住宅，其個別特性是各異的，影響商品住宅價格的個別因素主要分為土地的個別因素和建筑物的個別因素兩個方面。

二、模型的分析與選擇

目前我國關于城市快速路對房地產價格影響定量分析方面的研究相對較少。本文主要借鑒軌道交通對房地產價格影響的定量分析模型來構建太原中環快速路對周邊商品住宅價格的預測模型。國內外學者認可度相對較高的定量分析模型主要是享用價格模型。

享用價格模型（Hedonic Price Model，HPM）認為商品是由多種不同特征組成的，對于特定商品可以描述為一定數量與特定特征的組合，數量不同、特征不同則商品必然表現出價格的差異性。當其中某一特征發生變化，商品的價格相應發生變化，各特征變量的偏導數反應出其對價格的影響程度，在理想市場中，應該能使支付價格與對住宅的滿意度等值1。如果假設居民偏好與收入相同，那么可以用下面的函數關系表現房價與特征變量的關系：

X1，X2，X3...Xn—商品的各個特征變量。

商品住宅的享用價格模型的構建是建立在如下基本假設的基礎之上的：（1）單位商品的價值由與該商品相關的一連串的屬性X（X1，X2，X3...Xn）而決定，各項屬性因素均能夠得到很好的量化；（2）所研究的市場假定為理想的完全競爭市場，即在市場中供需雙方的數量都是足夠多的而且他們進出市場是自由的；（3）影響房價的因子是確定的，并容易獲取大量研究數據。

享用價格模型的中心要領是要分析商品住宅的各種影響因子，采用合適的手段對數據進行收集和處理，從而得到回歸方程。住宅價格（P）與特征因子關系式為：

其中，P—住宅的單價；

Z—住宅的特征向量，包括S、L、N三個部分；

S—住宅的建筑結構特征向量；

L—住宅的區位特征向量；

N—住宅的鄰里特征向量。

通過以上分析，可以進一步將單位住宅價格分割為以下形式：

式中：f1（S），f2（L），f3（N）分別是建筑結構、區位因素、鄰里特征對住宅借個的分割部分，ε是隨機干擾。

檢測的具體過程是首先對數據進行多元回歸分析，剔除不顯著因素，得到在5%顯著水平下得到回歸分析表和方差分析表，檢驗各數據是否具有統計學及經濟性意義，最終得到比較優越的回歸方程。

三、享用價格模型指標體系

建立模型時自變量選取過少不能得到有效的評估結論，但選取過多，則變量共線的概率加大，此時不但加大預測的難度，也不能得到合理的結論。一般情況下，選取與太原市中環快速路周邊房地產市場有較大關聯度且具有可以量化的衡量指標的影響因素。本文假設各因素與太原市中環快速路周邊房價為線性關系，對住宅價格影響因子文獻的總結中不難發現，絕大多數研究把變量分為三類：建筑結構特征（S）、區位特征（L）、鄰里特征（N）。

根據太原中環快速路周邊商品住宅的實際情況，本文建立了符合研究目的的享用價格模型的指標體系，所選取12個特征變量的量化方式和預期符號見表1。

表1 住宅特征因子的量化方法及預期符號

四、小結

本文以太原市中環快速路的建設為契機，分析城市快速路體系的建立對于周邊住宅房地產價格的影響，意在通過構建合理的享用價格模型體系，分析周邊住宅房地產價格變動趨勢。影響太原市中環快速路周邊住宅房地產價格變動的因素紛繁復雜，本文通過建立這樣一套方便實用的影響中環路沿線房價主要因素的評價體系，全面分析了影響太原市中環快速路周邊房價的各個因素，建立了太原市中環快速路周邊住宅房地產價格影響因素量化模型，以期為相關政府部門制定政策提供科學性的依據。

［1］羅斌.城市快速路網規劃方法與應用研究［D］.浙江大學，2012.

［2］李峰.大城市快速路系統線網規劃研究［D］.西安建筑科技大學，2004.

（作者單位：山西工商學院）