規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計調(diào)查表的探討

朱藝英

規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計調(diào)查表的探討

朱藝英

本文基于我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計剛剛進入統(tǒng)計方法制度改革試點，調(diào)查表還不完善，影響了統(tǒng)計工作效率，提出規(guī)范、精簡調(diào)查表的整體思路、調(diào)查表整合設(shè)計和主要指標(biāo)的計算。

規(guī)范；房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計；調(diào)查表

統(tǒng)計調(diào)查表設(shè)計的好壞，直接影響著調(diào)查對象填報質(zhì)量和源頭數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計調(diào)查表經(jīng)過數(shù)十年的執(zhí)行與完善，總體上設(shè)計較為科學(xué)、實施較為順暢。但隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善和經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，經(jīng)濟社會領(lǐng)域的新情況、新事物層出不窮，黨政部門和社會各界對房地產(chǎn)開發(fā)信息的需求數(shù)量越來越多，質(zhì)量也越來越高。順應(yīng)新常態(tài)要求，房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計工作加快轉(zhuǎn)型步伐，在全國啟動了統(tǒng)計方法制度改革。改革實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計調(diào)查表表式多，填報繁瑣、指標(biāo)重復(fù)、內(nèi)涵不一致等問題較為突出，影響了統(tǒng)計工作效率。規(guī)范、精簡調(diào)查表已成為改革亟待解決一個重要環(huán)節(jié)。

一、現(xiàn)行制度計算方法存在弊端

（一）現(xiàn)行投資指標(biāo)可操作性不強。現(xiàn)行制度中“建筑工程”、“安裝工程”兩個重要指標(biāo)計算基本方法是“單價法”和“部位進度法”，帶有濃厚的建筑業(yè)造價專業(yè)色彩，具有很強的理論科學(xué)性，技術(shù)要求高，強調(diào)調(diào)查對象對源頭數(shù)據(jù)的加工和計算，企業(yè)統(tǒng)計員采集數(shù)據(jù)相當(dāng)困難，可操作性不強。

（二）數(shù)據(jù)來源缺乏依據(jù)。投資數(shù)據(jù)大多由項目管理機構(gòu)提供，一般使用專家的工作量估測辦法，容易受外界干擾，缺少核實數(shù)據(jù)的依據(jù)，影響了源頭數(shù)據(jù)質(zhì)量。數(shù)據(jù)質(zhì)量難以把控，全國范圍內(nèi)均不同程度存在投資總量偏大、增速偏快的問題。

二、調(diào)查表存在問題

從長遠看，投資統(tǒng)計制度方法改革將投資額計算方法由形象進度轉(zhuǎn)變?yōu)樨攧?wù)支出，“在建工程”、“建筑安裝工程”、“在安裝設(shè)備”和“房屋開發(fā)成本”等新投資統(tǒng)計指標(biāo)絕大部分取自會計核算資料，解決了數(shù)據(jù)源依據(jù)與把控問題。但在短時間內(nèi)，改革剛剛開始，調(diào)查制度處在新舊交替階段，調(diào)查表還不完善，給調(diào)查對象、基層統(tǒng)計人員帶來負擔(dān)，給組織工作帶來挑戰(zhàn)。

（一）調(diào)查表數(shù)量多。企業(yè)統(tǒng)計人員每月要完成《聯(lián)網(wǎng)直報法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表》等5張表，季度為3張表，年報為5張表，工作量大，業(yè)務(wù)繁瑣。他們普遍反映基層調(diào)查表數(shù)量多，指標(biāo)過雜，填報用時較長。基層調(diào)查員也反映，調(diào)查對象的配合程度直接受到影響；填報數(shù)據(jù)的差錯率升高明顯；統(tǒng)計員應(yīng)付了事現(xiàn)象明顯增多。

（二）部份指標(biāo)重復(fù)、繁雜、口徑不一致。如資金來源指標(biāo)新舊制度重復(fù)；部分企業(yè)和基層統(tǒng)計人員基礎(chǔ)較差，統(tǒng)計知識不扎實又缺乏會計知識，新舊制度指標(biāo)計算方法經(jīng)常混淆；存在同一指標(biāo)在不同報表口徑不一致，比較典型的是改革試點制度中，IV501表與IV502表的“在建工程”口徑不統(tǒng)一。

（三）計量單位偏離實際。計量單位設(shè)置不符合實際，如財務(wù)狀況、改革試點調(diào)查表規(guī)定用“千元”為計量單位，而企業(yè)記賬實際用“元”或者“萬元”，這違背企業(yè)會計人員和統(tǒng)計人員思維習(xí)慣，數(shù)據(jù)位數(shù)差錯偶有發(fā)生，增加基層統(tǒng)計員的審核難度，影響了統(tǒng)計工作效率。

三、房地產(chǎn)統(tǒng)計調(diào)查表整合總體思路

規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計調(diào)查表，目的是讓統(tǒng)計調(diào)查表設(shè)計進一步優(yōu)化，使之更加科學(xué)規(guī)范、更加簡便易填，減輕調(diào)查對象負擔(dān)，實現(xiàn)原始數(shù)據(jù)的真實準(zhǔn)確。

適應(yīng)新常態(tài)，統(tǒng)計調(diào)查表設(shè)計應(yīng)該盡可能實現(xiàn)以調(diào)查對象為主體，調(diào)查內(nèi)容盡量滿足更多的、更重要的用戶。首先，新投資統(tǒng)計指標(biāo)絕大部分取自會計核算資料，實現(xiàn)了統(tǒng)計調(diào)查表設(shè)計以調(diào)查對象為主，從我要什么，向您有什么轉(zhuǎn)變，使調(diào)查內(nèi)容與臺賬、原始記錄和會計資料等數(shù)據(jù)街接。其次，計算方法由形象進度轉(zhuǎn)變?yōu)樨攧?wù)支出，體現(xiàn)了調(diào)查表設(shè)計由偏重于理論向理論與實際操作均衡轉(zhuǎn)變。最后，采集方式由逐級上報改為聯(lián)網(wǎng)直報，使得傳統(tǒng)統(tǒng)計的設(shè)計思路向統(tǒng)計現(xiàn)代化發(fā)展的趨勢轉(zhuǎn)變。在以上改革的基礎(chǔ)上，通過進一步規(guī)范、精簡調(diào)查表，達到減輕基層統(tǒng)計調(diào)查負擔(dān)，提高統(tǒng)計工作效率，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量。按照這一思路，規(guī)范房地產(chǎn)投資統(tǒng)計調(diào)查表，要以2015年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計改革試點調(diào)查表為主，以現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表制度中的調(diào)查表為輔，以法人單位為調(diào)查對象，改變項目在地原則為法人在地原則，以財務(wù)支出為投資額計算方法的總體目標(biāo)，堅持“簡潔、友好、可核查”原則，及滿足國民經(jīng)濟核算同國際對比需要的設(shè)計原則，實現(xiàn)全面了解和反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)調(diào)查單位生產(chǎn)經(jīng)營全過程。明確指標(biāo)體系，整合精簡報表，堅持收集整理指標(biāo)完整與不重不漏，盡量滿足用更多的、更重要的用戶。同時起報點的改變，統(tǒng)計調(diào)查表有必要沿用“萬元”作為計量單位。

四、房地產(chǎn)統(tǒng)計調(diào)查表整合設(shè)計

（一）考慮現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表制度（以下簡稱現(xiàn)行制度）中的《房地產(chǎn)企業(yè)資金和土地情況表（表號：X204-2表）》資金來源部分在固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計改革試點方案（以下簡稱改革試點方案）中的《億元及以上在建項目基本情況表（表號：IV502表）》重復(fù)體現(xiàn)，及其土地情況部分與改革試點方案中的《聯(lián)網(wǎng)直報法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表（表號：IV501表）》中的“土地征用及拆遷補償費”內(nèi)容一致，可將現(xiàn)行制度中的《房地產(chǎn)企業(yè)資金和土地情況表（表號：X204-2表）》取消，將“待開發(fā)土地面積”、“本年土地購置面積”增入改革試點方案中的《聯(lián)網(wǎng)直報法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表（表號：IV501表）》中。整合精簡為一張聯(lián)網(wǎng)直報法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表。補充資料部分表式如下：

（二）將現(xiàn)行制度中的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營情況表（表號：X204-1表）》與改革試點方案中的《億元及以上在建項目基本情況表（表號：IV502表）》整合精簡為一張房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營情況表。整理后《億元及以上在建項目基本情況表（表號：IV502表）》含四部內(nèi)容，依次為項目基本情況、項目規(guī)劃情況、項目投資完成情況和項目房屋面積施工、銷售及待售情況。具體做法：

1.將“項目所在地土地級別、項目屬性”并入《億元及以上在建項目基本情況表（表號：IV502表）的第一部分項目基本情況，以滿足分類分析的要求。增加部分表式如下：

2.將《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營情況表（表號：X204-1表）》的第二部分項目規(guī)劃情況“剪切”，“粘貼”到《億元及以上在建項目基本情況表（表號：IV502表）》的第二部分。

3.在《億元及以上在建項目基本情況表（表號：IV502表）》的第三部分項目投資完成情況中加入“購置不需安裝的設(shè)備、工器具”、“購置舊設(shè)備及工器具”、“自開始開發(fā)累計成本”、“住宅類型分組”和“本年新增固定資產(chǎn)”。理由：①加入“購置不需安裝的設(shè)備、工器具”和“購置舊設(shè)備及工器具”，使得IV502表中的“在建工程”指標(biāo)與IV501表的相應(yīng)指標(biāo)口徑一致；②房地產(chǎn)開發(fā)周期少則兩三年，多則三五年甚至更長，增加“自開始開發(fā)累計成本”保證了項目開發(fā)的延續(xù)性與完整性；③增加“住宅類型分組”，保證與第二部分“項目規(guī)劃情況”、第四部分“項目房屋面積施工、銷售及待售情況”的對應(yīng)關(guān)系；④增加“本年新增固定資產(chǎn)”，反映房地產(chǎn)開發(fā)公司進行開發(fā)經(jīng)營活動的最終成果。表式如下：

4.將《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營情況表（表號：X204-1表）》的第四部分項目房屋面積施工、銷售及待售情況“剪切”“粘貼”到《億元及以上在建項目基本情況表（表號：IV502表）》的第四部分。

五、主要指標(biāo)的計算

整合后《聯(lián)網(wǎng)直報法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表（表號：IV501表）》和《億元及以上在建項目基本情況表（表號：IV502表）》中的項目投資完成及資金到位情況（除住宅分組指標(biāo)外）按《2015年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計制度方法改革試點方案》的數(shù)據(jù)計算方法即財務(wù)支出法取數(shù)。《億元及以上在建項目基本情況表（表號：IV502表）》中項目規(guī)劃情況和項目房屋面積施工、銷售及待售情況沿用現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表制度》的取數(shù)方法分別從規(guī)劃設(shè)計方案、行政記錄、財務(wù)賬簿取數(shù)。住宅分組指標(biāo)另行設(shè)定計算公式推算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

按企業(yè)相關(guān)財務(wù)成本費用支出進行計算。具體計算方法是，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資的財務(wù)支出構(gòu)成內(nèi)容，先將每一法人的投資額按照在建工程、購置不需安裝的設(shè)備、工器具、其他資產(chǎn)和房屋開發(fā)成本本年借方發(fā)生額直接相加，減去購置舊設(shè)備及工器具本年借方發(fā)生額，得出每一家企業(yè)投資額；再將每一家企業(yè)投資額進行匯總，得出每一地區(qū)投資額。為了便于理解，以下按三個步驟列出計算公式：

1.自用部分房地產(chǎn)開發(fā)投資財務(wù)支出法計算公式

自用部分房地產(chǎn)開發(fā)投資

=“在建工程”本年借方發(fā)生額

+“購置不需安裝的設(shè)備、工器具”本年借方發(fā)生額

+“土地使用權(quán)”本年借方發(fā)生額

+“其他資產(chǎn)”本年借方發(fā)生額

-“購置舊設(shè)備及工器具”本年借方發(fā)生額

2.開發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)投資財務(wù)支出法計算公式

開發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)投資=“房屋開發(fā)成本”本年借方發(fā)生額（限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

房屋開發(fā)成本包含建筑工程安裝費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷補償費、開發(fā)間接費和借款費用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)支出法固定資產(chǎn)投資

財務(wù)支出法固定資產(chǎn)投資

=自用部分房地產(chǎn)開發(fā)投資

+開發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)投資

=“在建工程”本年借方發(fā)生額

+“房屋開發(fā)成本”本年借方發(fā)生額（限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

+“購置不需安裝的設(shè)備、工器具”本年借方發(fā)生額

+“其他資產(chǎn)”本年借方發(fā)生額

-“購置舊設(shè)備及工器具”本年借方發(fā)生額

（二）非金融資產(chǎn)投資

非金融資產(chǎn)投資=財務(wù)支出法固定資產(chǎn)投資+無形資產(chǎn)本年借方發(fā)生額

（三）住宅分組指標(biāo)計算

以90平方米及以下住宅投資為例，其他類型類推：

本年財務(wù)支出占比=“房屋開發(fā)成本”本年借方發(fā)生額÷本年施工進展

本年90平方米及以下住宅投資=本年90平方米及以下住宅施工進展×本年財務(wù)支出占比

［1］2015年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計制度方法改革試點工作手冊［M］.國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計司，2015.

［2］中華人民共和國國家統(tǒng)計局：中國主要統(tǒng)計指標(biāo)詮釋［M］.中國統(tǒng)計出版社，2010.

［3］讓統(tǒng)計調(diào)查表規(guī)范化簡便化［J］.中國信息報，2015第5299期第1版.

（作者單位：福建省東山縣統(tǒng)計局）