規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)調(diào)查表的探討

朱藝英

規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)調(diào)查表的探討

朱藝英

本文基于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)剛剛進(jìn)入統(tǒng)計(jì)方法制度改革試點(diǎn)，調(diào)查表還不完善，影響了統(tǒng)計(jì)工作效率，提出規(guī)范、精簡(jiǎn)調(diào)查表的整體思路、調(diào)查表整合設(shè)計(jì)和主要指標(biāo)的計(jì)算。

規(guī)范；房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)；調(diào)查表

統(tǒng)計(jì)調(diào)查表設(shè)計(jì)的好壞，直接影響著調(diào)查對(duì)象填報(bào)質(zhì)量和源頭數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)調(diào)查表經(jīng)過(guò)數(shù)十年的執(zhí)行與完善，總體上設(shè)計(jì)較為科學(xué)、實(shí)施較為順暢。但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域的新情況、新事物層出不窮，黨政部門和社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信息的需求數(shù)量越來(lái)越多，質(zhì)量也越來(lái)越高。順應(yīng)新常態(tài)要求，房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)工作加快轉(zhuǎn)型步伐，在全國(guó)啟動(dòng)了統(tǒng)計(jì)方法制度改革。改革實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)調(diào)查表表式多，填報(bào)繁瑣、指標(biāo)重復(fù)、內(nèi)涵不一致等問(wèn)題較為突出，影響了統(tǒng)計(jì)工作效率。規(guī)范、精簡(jiǎn)調(diào)查表已成為改革亟待解決一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

一、現(xiàn)行制度計(jì)算方法存在弊端

（一）現(xiàn)行投資指標(biāo)可操作性不強(qiáng)。現(xiàn)行制度中“建筑工程”、“安裝工程”兩個(gè)重要指標(biāo)計(jì)算基本方法是“單價(jià)法”和“部位進(jìn)度法”，帶有濃厚的建筑業(yè)造價(jià)專業(yè)色彩，具有很強(qiáng)的理論科學(xué)性，技術(shù)要求高，強(qiáng)調(diào)調(diào)查對(duì)象對(duì)源頭數(shù)據(jù)的加工和計(jì)算，企業(yè)統(tǒng)計(jì)員采集數(shù)據(jù)相當(dāng)困難，可操作性不強(qiáng)。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源缺乏依據(jù)。投資數(shù)據(jù)大多由項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)提供，一般使用專家的工作量估測(cè)辦法，容易受外界干擾，缺少核實(shí)數(shù)據(jù)的依據(jù)，影響了源頭數(shù)據(jù)質(zhì)量。數(shù)據(jù)質(zhì)量難以把控，全國(guó)范圍內(nèi)均不同程度存在投資總量偏大、增速偏快的問(wèn)題。

二、調(diào)查表存在問(wèn)題

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，投資統(tǒng)計(jì)制度方法改革將投資額計(jì)算方法由形象進(jìn)度轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)支出，“在建工程”、“建筑安裝工程”、“在安裝設(shè)備”和“房屋開發(fā)成本”等新投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)絕大部分取自會(huì)計(jì)核算資料，解決了數(shù)據(jù)源依據(jù)與把控問(wèn)題。但在短時(shí)間內(nèi)，改革剛剛開始，調(diào)查制度處在新舊交替階段，調(diào)查表還不完善，給調(diào)查對(duì)象、基層統(tǒng)計(jì)人員帶來(lái)負(fù)擔(dān)，給組織工作帶來(lái)挑戰(zhàn)。

（一）調(diào)查表數(shù)量多。企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員每月要完成《聯(lián)網(wǎng)直報(bào)法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表》等5張表，季度為3張表，年報(bào)為5張表，工作量大，業(yè)務(wù)繁瑣。他們普遍反映基層調(diào)查表數(shù)量多，指標(biāo)過(guò)雜，填報(bào)用時(shí)較長(zhǎng)?；鶎诱{(diào)查員也反映，調(diào)查對(duì)象的配合程度直接受到影響；填報(bào)數(shù)據(jù)的差錯(cuò)率升高明顯；統(tǒng)計(jì)員應(yīng)付了事現(xiàn)象明顯增多。

（二）部份指標(biāo)重復(fù)、繁雜、口徑不一致。如資金來(lái)源指標(biāo)新舊制度重復(fù)；部分企業(yè)和基層統(tǒng)計(jì)人員基礎(chǔ)較差，統(tǒng)計(jì)知識(shí)不扎實(shí)又缺乏會(huì)計(jì)知識(shí)，新舊制度指標(biāo)計(jì)算方法經(jīng)?；煜?；存在同一指標(biāo)在不同報(bào)表口徑不一致，比較典型的是改革試點(diǎn)制度中，IV501表與IV502表的“在建工程”口徑不統(tǒng)一。

（三）計(jì)量單位偏離實(shí)際。計(jì)量單位設(shè)置不符合實(shí)際，如財(cái)務(wù)狀況、改革試點(diǎn)調(diào)查表規(guī)定用“千元”為計(jì)量單位，而企業(yè)記賬實(shí)際用“元”或者“萬(wàn)元”，這違背企業(yè)會(huì)計(jì)人員和統(tǒng)計(jì)人員思維習(xí)慣，數(shù)據(jù)位數(shù)差錯(cuò)偶有發(fā)生，增加基層統(tǒng)計(jì)員的審核難度，影響了統(tǒng)計(jì)工作效率。

三、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查表整合總體思路

規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)調(diào)查表，目的是讓統(tǒng)計(jì)調(diào)查表設(shè)計(jì)進(jìn)一步優(yōu)化，使之更加科學(xué)規(guī)范、更加簡(jiǎn)便易填，減輕調(diào)查對(duì)象負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)原始數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確。

適應(yīng)新常態(tài)，統(tǒng)計(jì)調(diào)查表設(shè)計(jì)應(yīng)該盡可能實(shí)現(xiàn)以調(diào)查對(duì)象為主體，調(diào)查內(nèi)容盡量滿足更多的、更重要的用戶。首先，新投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)絕大部分取自會(huì)計(jì)核算資料，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)調(diào)查表設(shè)計(jì)以調(diào)查對(duì)象為主，從我要什么，向您有什么轉(zhuǎn)變，使調(diào)查內(nèi)容與臺(tái)賬、原始記錄和會(huì)計(jì)資料等數(shù)據(jù)街接。其次，計(jì)算方法由形象進(jìn)度轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)支出，體現(xiàn)了調(diào)查表設(shè)計(jì)由偏重于理論向理論與實(shí)際操作均衡轉(zhuǎn)變。最后，采集方式由逐級(jí)上報(bào)改為聯(lián)網(wǎng)直報(bào)，使得傳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的設(shè)計(jì)思路向統(tǒng)計(jì)現(xiàn)代化發(fā)展的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變。在以上改革的基礎(chǔ)上，通過(guò)進(jìn)一步規(guī)范、精簡(jiǎn)調(diào)查表，達(dá)到減輕基層統(tǒng)計(jì)調(diào)查負(fù)擔(dān)，提高統(tǒng)計(jì)工作效率，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量。按照這一思路，規(guī)范房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)調(diào)查表，要以2015年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)改革試點(diǎn)調(diào)查表為主，以現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度中的調(diào)查表為輔，以法人單位為調(diào)查對(duì)象，改變項(xiàng)目在地原則為法人在地原則，以財(cái)務(wù)支出為投資額計(jì)算方法的總體目標(biāo)，堅(jiān)持“簡(jiǎn)潔、友好、可核查”原則，及滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算同國(guó)際對(duì)比需要的設(shè)計(jì)原則，實(shí)現(xiàn)全面了解和反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)調(diào)查單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程。明確指標(biāo)體系，整合精簡(jiǎn)報(bào)表，堅(jiān)持收集整理指標(biāo)完整與不重不漏，盡量滿足用更多的、更重要的用戶。同時(shí)起報(bào)點(diǎn)的改變，統(tǒng)計(jì)調(diào)查表有必要沿用“萬(wàn)元”作為計(jì)量單位。

四、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查表整合設(shè)計(jì)

（一）考慮現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度（以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)行制度）中的《房地產(chǎn)企業(yè)資金和土地情況表（表號(hào)：X204-2表）》資金來(lái)源部分在固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)改革試點(diǎn)方案（以下簡(jiǎn)稱改革試點(diǎn)方案）中的《億元及以上在建項(xiàng)目基本情況表（表號(hào)：IV502表）》重復(fù)體現(xiàn)，及其土地情況部分與改革試點(diǎn)方案中的《聯(lián)網(wǎng)直報(bào)法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表（表號(hào)：IV501表）》中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”內(nèi)容一致，可將現(xiàn)行制度中的《房地產(chǎn)企業(yè)資金和土地情況表（表號(hào)：X204-2表）》取消，將“待開發(fā)土地面積”、“本年土地購(gòu)置面積”增入改革試點(diǎn)方案中的《聯(lián)網(wǎng)直報(bào)法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表（表號(hào)：IV501表）》中。整合精簡(jiǎn)為一張聯(lián)網(wǎng)直報(bào)法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表。補(bǔ)充資料部分表式如下：

（二）將現(xiàn)行制度中的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況表（表號(hào)：X204-1表）》與改革試點(diǎn)方案中的《億元及以上在建項(xiàng)目基本情況表（表號(hào)：IV502表）》整合精簡(jiǎn)為一張房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況表。整理后《億元及以上在建項(xiàng)目基本情況表（表號(hào)：IV502表）》含四部?jī)?nèi)容，依次為項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目規(guī)劃情況、項(xiàng)目投資完成情況和項(xiàng)目房屋面積施工、銷售及待售情況。具體做法：

1.將“項(xiàng)目所在地土地級(jí)別、項(xiàng)目屬性”并入《億元及以上在建項(xiàng)目基本情況表（表號(hào)：IV502表）的第一部分項(xiàng)目基本情況，以滿足分類分析的要求。增加部分表式如下：

2.將《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況表（表號(hào)：X204-1表）》的第二部分項(xiàng)目規(guī)劃情況“剪切”，“粘貼”到《億元及以上在建項(xiàng)目基本情況表（表號(hào)：IV502表）》的第二部分。

3.在《億元及以上在建項(xiàng)目基本情況表（表號(hào)：IV502表）》的第三部分項(xiàng)目投資完成情況中加入“購(gòu)置不需安裝的設(shè)備、工器具”、“購(gòu)置舊設(shè)備及工器具”、“自開始開發(fā)累計(jì)成本”、“住宅類型分組”和“本年新增固定資產(chǎn)”。理由：①加入“購(gòu)置不需安裝的設(shè)備、工器具”和“購(gòu)置舊設(shè)備及工器具”，使得IV502表中的“在建工程”指標(biāo)與IV501表的相應(yīng)指標(biāo)口徑一致；②房地產(chǎn)開發(fā)周期少則兩三年，多則三五年甚至更長(zhǎng)，增加“自開始開發(fā)累計(jì)成本”保證了項(xiàng)目開發(fā)的延續(xù)性與完整性；③增加“住宅類型分組”，保證與第二部分“項(xiàng)目規(guī)劃情況”、第四部分“項(xiàng)目房屋面積施工、銷售及待售情況”的對(duì)應(yīng)關(guān)系；④增加“本年新增固定資產(chǎn)”，反映房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最終成果。表式如下：

4.將《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況表（表號(hào)：X204-1表）》的第四部分項(xiàng)目房屋面積施工、銷售及待售情況“剪切”“粘貼”到《億元及以上在建項(xiàng)目基本情況表（表號(hào)：IV502表）》的第四部分。

五、主要指標(biāo)的計(jì)算

整合后《聯(lián)網(wǎng)直報(bào)法人單位非金融資產(chǎn)投資情況表（表號(hào)：IV501表）》和《億元及以上在建項(xiàng)目基本情況表（表號(hào)：IV502表）》中的項(xiàng)目投資完成及資金到位情況（除住宅分組指標(biāo)外）按《2015年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)制度方法改革試點(diǎn)方案》的數(shù)據(jù)計(jì)算方法即財(cái)務(wù)支出法取數(shù)?！秲|元及以上在建項(xiàng)目基本情況表（表號(hào)：IV502表）》中項(xiàng)目規(guī)劃情況和項(xiàng)目房屋面積施工、銷售及待售情況沿用現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》的取數(shù)方法分別從規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、行政記錄、財(cái)務(wù)賬簿取數(shù)。住宅分組指標(biāo)另行設(shè)定計(jì)算公式推算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

按企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)成本費(fèi)用支出進(jìn)行計(jì)算。具體計(jì)算方法是，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資的財(cái)務(wù)支出構(gòu)成內(nèi)容，先將每一法人的投資額按照在建工程、購(gòu)置不需安裝的設(shè)備、工器具、其他資產(chǎn)和房屋開發(fā)成本本年借方發(fā)生額直接相加，減去購(gòu)置舊設(shè)備及工器具本年借方發(fā)生額，得出每一家企業(yè)投資額；再將每一家企業(yè)投資額進(jìn)行匯總，得出每一地區(qū)投資額。為了便于理解，以下按三個(gè)步驟列出計(jì)算公式：

1.自用部分房地產(chǎn)開發(fā)投資財(cái)務(wù)支出法計(jì)算公式

自用部分房地產(chǎn)開發(fā)投資

=“在建工程”本年借方發(fā)生額

+“購(gòu)置不需安裝的設(shè)備、工器具”本年借方發(fā)生額

+“土地使用權(quán)”本年借方發(fā)生額

+“其他資產(chǎn)”本年借方發(fā)生額

-“購(gòu)置舊設(shè)備及工器具”本年借方發(fā)生額

2.開發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)投資財(cái)務(wù)支出法計(jì)算公式

開發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)投資=“房屋開發(fā)成本”本年借方發(fā)生額（限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

房屋開發(fā)成本包含建筑工程安裝費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)和借款費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)支出法固定資產(chǎn)投資

財(cái)務(wù)支出法固定資產(chǎn)投資

=自用部分房地產(chǎn)開發(fā)投資

+開發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)投資

=“在建工程”本年借方發(fā)生額

+“房屋開發(fā)成本”本年借方發(fā)生額（限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

+“購(gòu)置不需安裝的設(shè)備、工器具”本年借方發(fā)生額

+“其他資產(chǎn)”本年借方發(fā)生額

-“購(gòu)置舊設(shè)備及工器具”本年借方發(fā)生額

（二）非金融資產(chǎn)投資

非金融資產(chǎn)投資=財(cái)務(wù)支出法固定資產(chǎn)投資+無(wú)形資產(chǎn)本年借方發(fā)生額

（三）住宅分組指標(biāo)計(jì)算

以90平方米及以下住宅投資為例，其他類型類推：

本年財(cái)務(wù)支出占比=“房屋開發(fā)成本”本年借方發(fā)生額÷本年施工進(jìn)展

本年90平方米及以下住宅投資=本年90平方米及以下住宅施工進(jìn)展×本年財(cái)務(wù)支出占比

［1］2015年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)制度方法改革試點(diǎn)工作手冊(cè)［M］.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司，2015.

［2］中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：中國(guó)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)詮釋［M］.中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2010.

［3］讓統(tǒng)計(jì)調(diào)查表規(guī)范化簡(jiǎn)便化［J］.中國(guó)信息報(bào)，2015第5299期第1版.

（作者單位：福建省東山縣統(tǒng)計(jì)局）