ZH房地產開發項目財務可行性研究

劉華偉

ZH房地產開發項目財務可行性研究

劉華偉

本文以ZH房地產開發項目為例，首先深入研究本項目開發情況，然后對項目的經濟效益等情況進行了測算，使本項目開發的財務可行性研究具有科學性、全面性和準確性。

房地產；投資項目；可行性研究

一、ZH房地產開發項目情況

ZH房地產開發項目，位于贛州市章江新區登峰大道和贛南大道的交匯處，西北方向為新贛州大道，周邊路網豐富，從本項目至市中心南門口，火車站、汽車站等車程約10分鐘，該地塊交通便利。項目周邊500米內有贛州中學、市民中心、自然博物館和章貢區委、政府辦公樓，是贛州市正在大力發展的新興重點城區，項目西南方向古坡路緊挨的就是連通中央生態公園湖泊和章江的濱河景觀帶，周邊自然環境優美，地理位置優越。

本項目占地面積24，865.7平方米，總建筑面積112，712.75平方米，計容積率建筑面積為92，002平方米，不計容積率建筑面積20，710.75平方米，容積率為3.7。

總體規劃布局：住宅88，736.35平方米，商業311.62平方米，產權車位528個。

二、周邊同類項目比較分析

為了進行比較分析，我們選取了周邊與本項目最具可比性的幾個項目，具體情況詳見下表。

1.近期章江新區類比地塊出讓情況

從上表的數據可以看出，本項目公司擁有的的章江新區地塊樓面地價為1433元/平米，遠低于周邊其他地塊，土地價值溢價顯著，項目收益空間相對較大。

2.同類項目比較表：

三、項目財務可行性研究

1.項目銷售收入預測

項目規劃總建筑面積為112，712.75平方米，其中可售住宅面積88，736.35平方米，可售商業面積311.62平方米，可售停車位528個。根據項目周邊同類物業市場定價，目前項目周邊最具可比性的樓盤住宅定價為8500-9500元/平方米，項目定位高于周邊同類物業，但考慮到房地產調控政策的影響，保守預計本項目住宅均價為8500元/平方米，商業均價為10，000元/平方米，停車位均價為100，000元/個。本項目的銷售期預計為三年，第一年銷售率為42%，第二年銷售率為51%，第三年的銷售率為7%，預計本項目可實現收入81018萬元。

2.項目收支分析

根據該項目的銷售預測，本項目的財務效益分析如下：

3.項目總投資估算

本次評估中，工程費用按照項目設計方案，并參考《江西省建設工程預算定額》、贛州市工程造價信息和類似工程相關費用測算；稅費按照贛州市房地產稅費相關政策規定的計稅方法測算；土地費用按照企業實際繳納額度計算。

項目具體成本費用情況如下：

備注：單價為總額除以總建筑面積112，712.75平方米所得。

4.項目的相關財務指標分析

（1）投資利潤率

本項目預計總投資為45837.44萬元，預計利潤總額為24009.28萬元，凈利潤為18006.96萬元，因此本項目的預計投資利潤率為52.38%，總投資凈利潤率為39.28%，上述兩指標均遠高于基準收益率假設值，從投資利潤率的角度來看，該項目可行。

（2）財務凈現值

經計算，本項目的財務凈現值為12751.15萬元，說明本項目滿足基準收益率要求的盈利外，還能得到超額收益12751.15萬元，因此，從財務凈現值指標來看該項目可行。

（3）財務內部收益率

經計算，本項目的財務內部收益率為40.33%，大于該項目基準收益率的假設值，因此，從財務內部收益率指標來看該項目可行。

（4）動態投資回收期

經計算，本項目的預計動態投資回收期為3.17年。

（5）敏感性分析

經測算可知，該項目銷售收入下降20%或工程成本上升20%時，項目仍有較高的盈利空間，因此項目具備較強的抗風險能力。

（6）臨界點分析

經過對本項目的測算可知，本項目投資成本、費用等其他因素不發生變動的時候，當本項目的銷售量為59.06%時，開發商就可以不賺也不賠；如果本項目的銷售量可以達到100%的時候，住宅的銷售均價為5020元/平方米、商業的銷售均價為5906元/平方米，商業停車位銷售均價59064元/個，開發商也可以不賺也不賠。根據目前贛州市房地產的價格和本項目的可行性研究，本項目的保本銷售率、銷售價格比較容易實現，項目具有較強的抗市場風險的能力。

臨界點分析表如下：

盈虧平衡分析表

四、結論

對本項目進行分析研究后的結果表明：

第一、本項目獲利能力比較強，經濟效益顯著。本項目的投資回收期比較短，能在短時間內就收回投資，風險較小；并且本項目有很強的償債能力。因此，從財務的角度來說，該項目是可行的。

第二，該項目的土地購買、建設資金籌集等工作已經完成，設計單位和施工單位都已落實到位，基礎工作準備充分，因此，該項目的成功的可能性就更大了。

第三、經過對該項目臨界點和敏感性分析，該項目的盈利的可能性很大，而風險卻是在可控的范圍內，因此，該項目是可行的。

［1］中華人民共和國國家統計局.2013年國民經濟和社會發展統計公報［J］.2014：1.

［2］Zhouli.Projection pursuit model based on PSO in real estate risk evaluation.2010.

［3］2013年全國房地產市場運行情況.國家統計局，2014.1. 17.

［4］贛州市發改委.贛州市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要，2011年9月.

［5］2013年贛州市政府工作報告，2014年3月.

［6］李驍.中國房地產市場形勢分析［M］.2013（3）3.

（作者單位：江西理工大學財務處）