房產眾籌：火熱背后的現實驅動

從天然的互聯網優勢的房產電商，到急于納入互聯網基因的房地產企業，短短2個月內，已有數十個房產眾籌項目落地試水，愈來愈豐富的新玩法中，甚至不乏“微”眾籌等創意概念。隨著

房產眾籌的隊伍的急劇膨脹，未來這種融合了多種元素的新型營銷模式將走向何處？又該如何突破瓶頸？

有一個經典笑話流傳甚廣，說的是兩個朋友相聚，A問B：最近可好，都在忙啥？B說：也沒什么，就投資投資體育項目，或搞慈善事業。A說：哇，果然是成功人士呀！B不語，隨后從兜里掏出兩張

大樂透和雙色球彩票。哎，又沒中??！

這當然是一個笑話。屌絲買彩票是支持體育和慈善事業，但回報率極低且風險巨大（中獎的概率極低）；二級市場買股票可以成為中小股東比買彩票低得多，但A股的風險也很高；投資房子是不

錯的選擇，特別前些年房價飆漲，即便現在行業進入了白銀時代，但是一些城市和項目的升值潛力依然很大，值得投資。

那么問題來了：有升值潛力的房子一般市價都很高，屌絲怎么買的起呢，能不能1000甚至更低的價格也能成為豪宅的擁有者之一呢？

問題的答案是——房地產眾籌。

眾籌戰役打響

房地產、互聯網、金融，這三個本互不相關的詞匯，卻在2014年末碰撞出一場激烈的化學反應，而房產眾籌無疑是個中代表。

2014年12月18日上午，號稱“認籌金額1000元起，預期年化收益率40%”的樂居眾籌首個項目開放搶購。金融投資報記者在位于房金所平臺的搶購頁面看到，此次樂居眾籌首套房源為“三亞鳳凰

水城南岸”， 市場價86.81萬元，認籌資金總額為43萬元，1000元起參與眾籌，共430籌，每人最高可認五籌。根據公布數據，僅耗時17秒，該項目達成率已為100%，成功完成籌資。據了解，隨

后的12月25日該房源將進入網上競拍環節，起拍價52萬元，溢價部分就是投資人的收益。

據介紹，樂居房產眾籌是“以特定房源為標的，由樂居、房金所、億百潤三大品牌聯手打造，以低額投資門檻和超高收益吸引投資者認購，在購房者以優惠價格競拍房源成功后，投資者將

獲得該房源全額溢價收益作為回報?！?/p>

其中，眾籌投資人及普通購房者均可參與樂居眾籌項目房源競拍，競拍成功將享受優惠折扣；而在收益的產生環節中，根據測算，如果一套100萬的房源，開發商五折提供，即籌資50萬，可

劃分為500份，每份1000元；假設7折拍出，那么通過眾籌可以獲利20萬，每份收益1400元，收益率40%。

需要注意的是，根據相關規定，眾籌成功后至投資周期結束前，投資人的資金暫時凍結無法贖回。同時，需要競得者支付所有競買款（包括購房款和眾籌溢價款）并與開發商簽訂購房合同

后，新浪樂居才向所有參與眾籌活動的投資人返還本金及收益。

事實上，隨著樂居眾籌項目的推出，幾乎所有坐擁“天然互聯網優勢”的主流房產電商都已介入相關領域。就在同年11月，由搜房推出的號稱“西南第一籌”的綠地旗下某成都項目，以秒

殺之勢，順利點燃了成都樓市眾籌的第一把火，而其所采用的模式也幾乎如出一轍。搜房有關人士坦言，通過采取5折起拍的形式，每個人都可以投一些資金參與眾籌，其中超過5折部分分紅按

比例分給投資者。

“金融化”正在加速

不僅僅是房產電商，在互聯網時代大背景下，進入白銀時代的房企，也紛紛嘗試將傳統的營銷模式更好的與互聯網基因相嫁接。其中，包括保利、萬科、遠洋、龍湖等知名開發商均選擇聯手

房貸網、平安好房、搜房網、京東等互聯網平臺推出房產眾籌，試圖創造出一條全新的市場渠道。

除了上述將房產眾籌與理財相掛鉤的模式外，一種名為“微”眾籌的方式則將這種玩法演繹的更加極致與誘惑。就在同年12月，綠地聯合騰訊跨界發起“11元”搶小愛活動，只需繳納11元

獲得資格后，就可以參與房產眾籌，最終參與人數達到1.9萬人次，籌集額為近20萬元。對于參與者而言，不僅穩賺不賠，還贏得了“以小博大”機遇。

與此同時，不久前，中信地產則牽手眾籌網，上線中信臺達國際酒店式公寓眾籌項目，以“度假地產合伙人”為噱頭，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產眾籌，籌資目標388萬。眾籌網CEO

孫宏生指出，房產作為投資標的單價過高，且會導致個人資產組合過度集中，而眾籌則可以大幅降低投資門檻，有效分散投資人的投資風險。

根據相關要求，投資者支付5萬-20萬元，即可獲得包括以原房價的88折購入相應比例的房產產權；兩年內每年年化7%的房產租金收益；旺季（10月-3月）3天或淡季 （4月-9月）10天免費入住酒店等

權益。另外，投資者退出項目變賣房產時，還有機會獲得房產增值帶來的收益。

除此之外，不少開發商已試圖融入理財產品的理念對房屋進行售賣，形式也是多種多樣。除此前的帶約返租及房產互聯網眾籌外，近期，也有開發商與第三方金融機構合作，推行買房送理財產

品獲固定收益，或買理財產品直接送房的超值營銷策略，并在銷售端起到了一定效果。

中小開發商暫不敢接招

？？盡管房地產營銷的 “金融化”進程正在加速，但記者采訪武漢各大樓盤發現，開發商們普遍感興趣，但都紛紛表示暫時還不敢接招。

“這種新鮮方式，邊走邊看。”一開發商對記者說，房產眾籌概念在國內剛剛興起，除了上述開發商的營銷推廣型眾籌外，另一種房產眾籌模式為投資理財產品型。雖然此類眾籌更加傾向

于投資理財，但是開發商的積極參與是其關鍵的推動因素，其目的仍然是賣房。

“眾籌是要通過互聯網平臺讓制造者和消費者之間形成溝通，消費者在產品未出現之前就能確保以低價購買，籌款人則可籌集資金開發產品，從目前國內的房產眾籌來看，并不符合這一原理。

”上述人士坦言：“真正的房產眾籌應該是顛覆現有房地產開發的一種模式，即開發商在立項之初提前鎖定購房人，并用購房人的眾籌資金來建房。此類房產眾籌需要開發商具備強大的線上社區

運營能力以及資金的運營管理能力，不僅要在互聯網平臺上將眾籌者聚集起來，也要在籌得資金后規避非法集資的風險并保證資金的安全?！?/p>

一位不愿具名的開發商表示，眾籌的復雜性或許正是制約開發商只愿借眾籌概念賣房，不敢真正涉足的原因。

對于開發商而言，房產眾籌無疑開創了全新的銷售模式，尤其在逆市之下，一些觸底房源更能夠引發爭相追捧。一旦獲得購房者充分參與，資金流勢必得以快速回籠。

？？一位業內資深人士認為，隨著房價的提升，房產的持有成本陡增，讓不少投資者望而卻步。房產眾籌的碎片化處理使投資加入了實惠購房的元素，使原本沒有能力參與投資的購房者也能獲得

收益?！跋鄬芏嘟鹑诋a品，房子作為實物還是相對安全的?！彼赋觯m然當下房產形勢較為吃緊，但從長遠來看仍有一定的上升空間。

挑戰與機遇并存

但就該模式的風險方面，上述人士表示，購房者在挑選項目時應當仔細分析，既要注意房價下行的市場行情，也要避免介入一些品質不高、難以出手的房源。此外，對于互聯網搭建的眾籌

平臺，購房者一定要清楚資金的去向，明晰自己的產權，以免造成不必要的麻煩。

據悉，伴隨著房產眾籌的興起，也出現了少量開發商借機變相圈錢、洗錢的現象，并使購房者無意間卷入了違法的洪流。

對此，不少法律界人士指出，房地產眾籌模式不可能出現單份房屋產權和全產權一樣合法有效的法律效果。我國的共有制度一共就只有2種：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有

房屋，后者是按照份額享有房屋所有權。房產眾籌走的就是按份共有。但是按份共有人只能按照自己享有的份額享有特定部分的權益，遠不是全部產權所有享有的占有權、使用權、收益權和處分

權。

？？這種權利被稀釋的具體表現就是，針對同一物業，如果有持有人想轉手，但其余持有人不同意，如何解決？如果部分持有人繳納了購房款，但部分購房者由于資金問題不繳納或未準時繳納房

款，開發商將如何處理、協調該房源？此外，如果換之以按房屋空間劃分產權，各產權人對空間的劃分幾乎不可能明晰。

？？此外，記者還了解到，目前武漢幾大實力開發商對于這一模式同樣褒貶不一。部分開發商負責人認為，賣房時的溝通成本及后期糾紛的處理問題，或將成為制約這種新模式在武漢推進的主要

原因。但也有開發商表示，如果能找幾個熟悉的合伙人共同投資，事先就在合同里約定好少數服從多數的條款，問題就可以規避。即使后期存在房屋難以轉讓的問題，也可加入溢價部分后再出售

自己的“股權”。

對此專家提醒，購房者在購買此類產品時一定要明確資金流向，究竟是用于買房還是用于開發商的其它用途。如果是后者，則可能出現非法集資的嫌疑。同時，即使是買房，購房者也要明確

開發商與什么樣的金融機構合作，并明確是否會有第三方信托或擔保公司進行擔保，對第三方公司的資質也應查詢清楚。此外，購房者應就合同條款進行仔細研讀，必要時應當咨詢律師，就合同

的模糊地帶進行明晰，以免出現不必要的糾紛。