新常態下中國房地產業的特征表現

楊曉光

[摘 要] 房地產業作為國計民生的產業，關系著國家的繁榮富強和民眾的幸福安康。從房地產業發展的階段看，房地產市場高速增長的時代已經結束，中高速增長將是房地產業的新常態;從房地產業的作用看，房地產業全面發揮為人民群眾提供住房保障和住房改善的功能并成為民生產業將成為新常態;從房地產市場調控手段來看，房地產市場調控逐漸減少行政手段，由市場配置資源，以經濟、法律手段監管市場將成為新常態;從房地產市場的功能看，成熟的房地產市場機制以及完備的住房保障制度成為我國現代住房制度的有力支撐，也使住房供應的市場化和保障化成為房地產業的新常態;從房地產市場的供求關系來看，房地產市場供求趨于均衡并進入存量房時代將成為新常態。

[關鍵詞] 中國;房地產業;新常態;特征表現

[中圖分類號] F470 [文獻標識碼] B

一、引言

房地產業的發展關系著國計民生，近十年它的高速發展，在拉動了我國國民經濟的快速增長的同時，高房價也給普通民眾的生活帶來了諸多壓力。同我國經濟一樣，房地產業也進入了增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期”疊加時期，面對深化房地產業市場化改革的各種矛盾和問題，要“認識新常態，適應新常態，引領新常態”，其中，首要任務便是要認識房地產業的新常態。基于這樣的思想，本文從我國房地產業新常態的形成出發，擬研究新常態下中國房地產業的特征表現。

二、房地產業新常態的形成

改革開放之初，鄧小平同志就提出了住房商品化和私有化的改革思路，隨著土地使用制度、金融信貸體制和住房制度改革的推進，房地產業實現了從單一的計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變。雖然房地產業進行市場化的制度變遷是大勢所趨，但隨著時間推移，房地產業逐漸背離了當初制度變遷的初衷1。過度的商品化、投機性購房以及官商勾結，使得房價高企，超過了普通居民的購買力水平，房地產過熱甚至脫離了理性發展的軌道，政府的限購令等舉措也一度未能遏制住其價格虛高上揚的勢頭。

2014年以來，由于多方因素的作用，房地產市場總體開始回歸理性：一方面表現為增速放緩。包括房價、以及房地產投資和銷售在內的增長速度，都已經明顯放慢;另一方面表現為市場調整速度加快。房價調整實現了由點到面展開，區域性房價調整成為主流，并且調整的速度也在加快。不同于2008、2011年市場調整的是，此次調整不是由政策性壓制引起，而是基于以下兩點原因：一是資金價格上漲，引起開發信貸、住房按揭收緊;二是全國樓市供應不再不足，有些城市甚至出現了供應過剩2。綜觀我國房地產市場的現狀，可以看出房地產業已經出現了新常態。

我國經濟新常態曾被總結成“中高速”、“優結構”、“新動力”、“多挑戰”這四個主要特征表現，并且在我國國民經濟各個行業中可以找出他們的具體表現，因而，可以說這四個詞精要地總結出了各行各業新常態的共同特征。但事物除了共性之外，也有各自的個性。房地產業新常態獨特的形成歷史，注定了它在深化改革歷史新時期多樣化的特征表現。

三、新常態下中國房地產業的特征表現

（一）中高速增長

住房制度改革對于潛在住房需求的釋放、相對寬松的貨幣環境以及經濟高速增長帶來的人民收入提高，為房地產市場的發展提供了良好的外部環境，使得過去十年我國房地產業實現了極為高速的增長。但投資、投機性購房破壞了房地產的市場化進程，房價虛高不下，使其違背了價格與價值的市場規律。房地產業的高速增長具有極大的不穩定性和不可持續性，一旦高房價泡沫破裂，將帶來極大的經濟風險和社會危害，因而，在未來這樣的高速增長不會繼續維持，像超發貨幣、“土地財政”等政府行為將得到有效治理，政府會繼續采取舉措平抑投資性和投機性需求，房地產業高速增長勢頭將得到遏制，最終實現房價的平穩著陸。因而，從房地產業發展的階段看，房地產市場高速增長的時代已經結束，中高速增長將是房地產業的新常態。

（二）民生產業

近十多年來房地產業蓬勃發展，雖然強勁地拉動了經濟增長，但并沒有帶來人民群眾幸福感的普遍提高。政府在房地產業發展過程中，未能多加注意其在住房制度中的公共產品和民生產業的屬性，沒能及時引導它的發展方向，導致房價飆升，甚至政府多方調控也收效甚微。房價高企，使得購房壓力一直是工薪階層不可承受之重，甚至出現了“房奴”的稱謂。房地產業與人民群眾的基本生活息息相關的事實，引發了政府對房地產業發展的反思和對房地產業的重新定位，房地產不但要拉動國民經濟的發展，而且應該有助于改善人民生活，提升人民群眾的幸福感。否則，經濟的發展也不能持續。于是，政府明確提出“居者有其屋”、“人人享有適當的住房”、“住有所居”這樣關系國計民生的目標，將住房需求定為最基本的社會需求，也是最基本的公民權利。從房地產業的地位和作用來看，房地產業既要解決人們的民生問題，又要促進經濟的發展，就需要將其由支柱產業轉變為民生產業。因而，從房地產業的作用看，房地產業全面發揮為人民群眾提供住房保障和住房改善的功能并成為民生產業將成為新常態。

（三）市場配置資源

十八屆三中全會出臺的《決定》指出要“緊緊圍繞市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革”，“凡是由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當干預”。深化房地產業市場化改革，同樣應該堅持由市場主導資源配置。房價理應由市場供求產生，只要其處于合理范圍內時，政府就應由市場去調節房價。政府自身的職責則在于加強市場監管，構建房地產市場的良好秩序，遏制投機性炒房行為。另外，監管手段應以經濟、法律等為主，減少行政性干預3。從房地產市場調控手段來看，房地產市場調控逐漸減少行政手段，由市場配置資源，以經濟、法律手段監管市場將成為新常態。

（四）住房供應的市場化和保障化

面對“住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題”，習近平總書記在2013年明確指出：“從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”，“加強推進住房保障和供應體系建設，要處理好四個關系，一是政府提供公共服務和市場化關系，二是住房發展的經濟功能和社會功能關系，三是需要與可能的關系，四是住房保障和防止福利陷阱的關系”。因而，在政府發揮其“看的見的手”出臺保障住房舉措的同時，房地產業應當承擔它在住房保障的主體功能和作用，具體來講，住房市場化依然是以經濟效率作為前提，發揮其消費功能，帶動經濟增長，但要注意限制投資性消費和投機性炒作行為;住房保障化則要以公平、公正、公開為原則。從房地產市場的功能看，成熟的房地產市場機制以及完備的住房保障制度成為我國現代住房制度的有力支撐，也使住房供應的市場化和保障化成為房地產業的新常態。endprint

（五）供求趨于均衡

從日本、德國等房地產市場的發展經驗來看，在人口較快增長而住房總量不足的階段，會出現大規模的住房建設，而在戶均住房超過一套后，達到住房建設峰值，之后，隨著人口增長速度的減緩以及住房短缺問題的解決，新建住房數量將呈現下降趨勢，房地產市場的發展階段也將從快速發展向平穩發展演進。根據最新的全國人口普查數據以及近幾年住房竣工量等數據，推算出我國戶均住房已達到一套的閥值，這彰示著新建住房作為市場交易主體的格局已經發生變化，房地產市場開始進入存量房時代。從數據來看，北京、上海等一線城市的存量房交易占比已經超過一半，已經步入存量房時代;隨著房地產建設規模的持續增長，二線城市也將步入存量房時代。當城鎮化趨于穩定階段，城市人口不再穩步增長時，三四線城市也必將步入存量房時代4。從房地產市場的供求關系來看，房地產市場供求趨于均衡并進入存量房時代將成為新常態。

四、結論

房地產業既是我國經濟發展的重要支柱，也與人民生活息息相關，它的良性發展牽涉著國家的繁榮昌盛和民眾的幸福安康，因而，在深化改革的新時期，房地產業將面臨著深刻的體制變革。對于未來房地產業的變化趨勢，本文從房地產業新常態的形成出發，研究了新常態下房地產業的特征表現，得到了如下結論：

從房地產業發展的階段看，房地產市場高速增長的時代已經結束，中高速增長將是房地產業的新常態;從房地產業的作用看，房地產業全面發揮為人民群眾提供住房保障和住房改善的功能并成為民生產業將成為新常態;從房地產市場調控手段來看，房地產市場調控逐漸減少行政手段，由市場配置資源，以經濟、法律手段監管市場將成為新常態;從房地產市場的功能看，成熟的房地產市場機制以及完備的住房保障制度成為我國現代住房制度的有力支撐，也使住房供應的市場化和保障化成為房地產業的新常態;從房地產市場的供求關系來看，房地產市場供求趨于均衡并進入存量房時代將成為新常態。

[參 考 文 獻]

[1]范志勇.中國房地產政策回顧與探析[J].學術交流，2008（8）：60-66

[2]劉維新.新中國成立60年來房地產業的制度變遷[J].中國房地信息，2009（10）：30-35

[3]黃范章.房地產市場“亂象”的體制根源及整治[J].開放導報，2007（3）：29-32

[4]穆子例.房地產業“新常態”的若干表現[J].上海房地產，2014（10）：7-9

[責任編輯：潘洪志]endprint