關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃控制管理分析

唐橋麗

摘 要：很多房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了管理效率低下、顧此失彼、疲于奔命的情況。所以此時(shí)就需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理能力進(jìn)行顯著的提高，從而突破現(xiàn)存的限制。實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局和跨區(qū)域多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)；計(jì)劃控制

一、通過(guò)事前控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理

（一）確定控制計(jì)劃，保證其合理性。首先由房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理部門在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的計(jì)劃，待到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃通過(guò)了相關(guān)部門的審核之后，由銷售部門進(jìn)行銷售計(jì)劃的制定，之后的項(xiàng)目計(jì)劃需要交由工程部在開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃以及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地狀況、待建情況和施工隊(duì)伍的施工能力進(jìn)行確定。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門和銷售部門在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的過(guò)程中，需要將其他部門應(yīng)該進(jìn)行配合的階段和要求進(jìn)行明確的羅列，在通過(guò)其他部門對(duì)這些要求進(jìn)行確認(rèn)之后，交由其他部門根據(jù)自己所需要給予的配合工作制定相關(guān)的工作計(jì)劃，并且對(duì)于那些需要多個(gè)部門共同完成的情況，需要進(jìn)行詳細(xì)的重點(diǎn)標(biāo)注，然后由房地產(chǎn)的總負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目的協(xié)調(diào)和確認(rèn)。最終確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。

盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的控制計(jì)劃的制定可以有很多的渠道和方式，但是都應(yīng)該要始終以項(xiàng)目為中心，所有的工作都應(yīng)該是圍繞項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)展的。此外，在進(jìn)行項(xiàng)目的計(jì)劃制定的過(guò)程中，需要進(jìn)行了非常詳細(xì)的計(jì)劃溝通，對(duì)于那些需要多個(gè)部門共同合作的地方進(jìn)行詳細(xì)的確認(rèn)。此外，需要保證所制定的計(jì)劃在各個(gè)部門中都受到重視，可以將計(jì)劃的制定和執(zhí)行上升到部門考核的角度，以此來(lái)對(duì)員工的業(yè)績(jī)進(jìn)行考核。

（二）嚴(yán)格審核圖紙，保證其真實(shí)合理。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)工期要求方面都是要求的非常嚴(yán)格，所以就導(dǎo)致由設(shè)計(jì)院所提供的施工圖紙因?yàn)闆](méi)有足夠的時(shí)間進(jìn)行細(xì)化，所以存在很多的錯(cuò)誤和失誤的情況。為了保證在以后的施工階段不會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，就需要對(duì)項(xiàng)目圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，從而保證盡可能不會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)方面的變更，嚴(yán)格控制簽證量。

二、通過(guò)事中控制管理房地產(chǎn)項(xiàng)目

（一）節(jié)點(diǎn)的制定。在進(jìn)行房地產(chǎn)管理的項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行具體的細(xì)分。例如按照常用的施工項(xiàng)目類型可以分解為樁基施工、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝修施工以及配套施工等等部分。事實(shí)上，根據(jù)具體要求還可以對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的每個(gè)階段進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)分，但是進(jìn)行細(xì)分的時(shí)候應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)施工對(duì)象的特點(diǎn)以及進(jìn)度控制等實(shí)際情況進(jìn)行確定，并沒(méi)有固定模式進(jìn)行限制。

（二）節(jié)點(diǎn)的控制。節(jié)點(diǎn)的過(guò)程控制和完成控制共同構(gòu)成了節(jié)點(diǎn)的控制。節(jié)點(diǎn)的過(guò)程控制在控制實(shí)施中占據(jù)著主體地位，對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制起著至關(guān)重要的作用。盡管每一個(gè)項(xiàng)目部都應(yīng)有自己的施工計(jì)劃，但是在施工過(guò)程中，很少有項(xiàng)目部可以做到。項(xiàng)目的過(guò)程控制主要有以下幾種辦法，對(duì)項(xiàng)目外圍的管理進(jìn)行維護(hù)，以確保工期不會(huì)受到外部因素的干擾，確保工程在工期內(nèi)順利完成。并且保持與房地產(chǎn)企業(yè)職能部門的密切聯(lián)系和溝通，以保證諸如簽證之類的審批手續(xù)可以快速流轉(zhuǎn)。

由于項(xiàng)目部門主要是通過(guò)監(jiān)理單位來(lái)對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)控，但是監(jiān)理單位因?yàn)槠渥陨硭刭|(zhì)的原因，所以無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)控施工單位，所以項(xiàng)目部主要是通過(guò)制度對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行控制，而通過(guò)人際管理對(duì)施工單位進(jìn)行控制。

在節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目完工之后，應(yīng)該盡快對(duì)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)行組織和驗(yàn)收，假如項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)未能如期順利完成，應(yīng)該對(duì)其下達(dá)違約通知單，如果進(jìn)度發(fā)生變化，需要對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目施工計(jì)劃進(jìn)行變更并且還要盡快通知其他部門，對(duì)計(jì)劃信息進(jìn)行變更。

三、通過(guò)事后控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理

（一）項(xiàng)施工計(jì)劃存在變動(dòng)。由于施工因素及施工外因素的出現(xiàn)，導(dǎo)致了施工計(jì)劃需要進(jìn)行變更。由于項(xiàng)目施工受到施工因素的影響導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)生了較大變化，所以需要對(duì)項(xiàng)目施工計(jì)劃進(jìn)行重新調(diào)整，而是國(guó)外的因素則是因?yàn)槠渌块T未能跟上計(jì)劃進(jìn)度，所以對(duì)施工計(jì)劃或開(kāi)發(fā)計(jì)劃產(chǎn)生影響，需要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。無(wú)論項(xiàng)目計(jì)劃因?yàn)槭┕ひ蛩厥鞘┕ね庖蛩囟兏瑢?duì)其處理的辦法都是首先要與相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)系，并且就變更問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，以保證盡可能不會(huì)因?yàn)橛?jì)劃變更而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目施工產(chǎn)生影響，并且對(duì)影響本次項(xiàng)目計(jì)劃變更的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，以幫助未來(lái)的工作調(diào)整。

（二）任務(wù)未能按期完成。對(duì)于項(xiàng)目未能按照預(yù)定期限完工等情況，在處理過(guò)程中也應(yīng)該較為慎重。很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目部門在發(fā)現(xiàn)逾期后就開(kāi)始采用加大當(dāng)日工作量的方式來(lái)追趕施工進(jìn)度，，以求可以在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行完工，但事實(shí)上項(xiàng)目沒(méi)有？按期完成，但是項(xiàng)目的施工成本卻提高，而項(xiàng)目的施工質(zhì)量也降低了，間接的提高了后期服務(wù)的難度。所以在遇到施工項(xiàng)目逾期未能完成的時(shí)候，首先，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及管理部門，然后再根據(jù)實(shí)際情況確定是否對(duì)項(xiàng)目施工計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，之后在對(duì)諸多建議和方法進(jìn)行分析、論述和總結(jié)，并且形成書面材料，確保項(xiàng)目穩(wěn)定有序的進(jìn)行，最后再根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期的原因關(guān)責(zé)任人的追究。

總結(jié)：由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候非常的復(fù)雜繁瑣，并且房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度實(shí)質(zhì)上也是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，這就意味著在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的處理中需要應(yīng)用到很多小的方法和技巧，從而保證可以對(duì)施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行較為靈活的管理控制。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 羅龍昌.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2007