淺析房地產價格波動對金融穩定的影響

李明渝

摘 要：金融是現代經濟核心，房地產業是國內經濟支柱產業。金融支持房地產業發展的同時，促進了市場經濟的快速發展。房地產市場對金融的過度依賴，銀行對房地產業過度偏好，使得房地產業與銀行的關聯度越來越高。房地產價格的波動將對金融穩定產生很大程度的影響。本分通過分析資產價格波動的宏觀效應機制，深入地剖析房地產價格波動對金融穩定的影響。并在綜合分析目前房地產市場、金融市場存在的主要問題基礎上，對我國房地產市場與金融市場協調、穩定發展提出政策建議。

關鍵詞：房地產；價格波動；銀行；金融穩定；

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-08-00-02

一、房產價格波動對金融穩定的影響分析

我國金融市場是以銀行為主體、以間接融資為主要方式的金融體系。房地產市場在這種金融體系中，也形成以間接融資為主的信貸融資模式。雖然隨著房地產信貸政策的不斷調整，為適應融資需求，出現了信托、委托貸款等融資方式，但是銀行體系仍是金融體系的核心。因此，在我國這樣一個特殊的金融環境下，從實際出發用房地產價格波動與銀行間的相互影響，來描述房地產價格波動對金融穩定的相互影響，具有一定的合理性。

（一）資產波動通過影響財富的增減，對金融穩定產生影響。房地產是個人財富的主要組成部分，其價格波動對個人消費者產生很大的影響。對于大多數消費者來說，通常是依靠銀行貸款支持購買房地產，房地產價格通常與經濟周期正相關，而信貸的可得性又反作用于家庭的消費和企業的投資。抵押貸款在銀行貸款總額中所占的比例較高，因此房地產價格波動通過影響抵押品價值來影響金融的穩定。在經濟衰退階段，房地產價格下降，家庭和企業通過抵押資產可以貸到的資金量變少，資金供給減少進一步影響了實體部門的投入和產出，進而影響其經營利潤。在經濟景氣時，抵押品價值隨著房地產價格的上升而增加，家庭和企業就可以通過抵押資產的方式得到更多的銀行貸款，家庭擴大消費、企業加大資本投入力度，也使銀行信貸的規模變大，對金融穩定的影響也隨之變大。

（二）通過資產負債表效應，影響金融穩定。房地產企業作為房地產商品的主要供給者，當房地產商品價格下跌將對房地產企業的銷售產生負面影響。因為多數房地產企業都是負債經營，如果沒有足夠的現金流入來支付債務，就會產生大范圍的債務違約。企業的違約事實出現后，也就意味著房地產企業的債權人面臨巨大的風險。作為房地產信貸資金的主要供給方，銀行就面臨著違約風險。隨即銀行資產負債表上會相應出現呆賬、壞賬，導致其資產負債表惡化，影響整個銀行業的金融安全。同樣的風險也會來自于個人消費者，因為個人消費者的購房資金也多是源于銀行信貸支持。相反，當房地產價格上升特別是非理性繁榮時，將會給金融體系帶來一定的風險，包括經濟結構不平衡、資源配置長期的無效率、貧富差距進一步擴大等風險。房地產市場的過度膨脹，推動房地產價格上升，因為社會資金有相當比例來自商業銀行，這部分資金所面臨的市場風險也向銀行轉嫁，銀行承擔了房地產發展所帶來的風險，將會威脅到金融體系的穩定。

（三）通過托賓Q效應，對銀行信貸資產產生作用。托賓提出的 Q 理論，揭示了資本價格與企業投資支出的相互關聯性，從資產的價值與結構變動的角度系統地解釋了資產價格傳導機制。房地產價格上升，一方面會直接提高房地產市場價值與其重置成本的 Q 比值，從而刺激房地產投資支出增加；另一方面會提升房地產上市公司以及其他擁有較多房地產的上市公司的投資價值，推動其股票價格的上漲，使得托賓 Q 效應發揮作用，引致該類企業投資支出增加。相反，房地產價格下跌會引起房地產企業的股票價格下跌，從而Q值下降，投資減少。房地產價格波動引致Q值隨之相應變動，進一步影響整個社會的投資與產出。可見，Q值的變動導致社會投資和產生的降低，會直接影響整個銀行業進而對金融穩定產生影響。

二、促進房地產與金融市場協調發展的建議

（一）保證宏觀調控政策的持續性，引導市場平穩發展。政府要加強對房地產市場宏觀調控的科學性和引導性，在條件允許的前提下完善調控手段，提高調控能力，促進房地產業健康、穩定有序發展。通過不斷完善全國房地產市場信息系統，加強房地產市場統計工作，建立健全房地產市場預警預報體系，為政府制定宏觀調控政策，提供及時、可靠的相關基礎數據。借助數據政府能夠及時、準確、全面地掌握的房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控，從而加強對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資和消費的引導。加快不動產統一登記平臺建設，利用系統平臺掌握全國各省市、各區域具體房地產市場現狀，從而可以制定具有差異化和針對性的調控政策和措施，實現預期的調控目標。例如，央行可以根據國家宏觀調控需要，在發揮信貸窗口指導作用的同時，要求商業銀行對不同區域內的房地產信貸規模實行總量管理。以區域房地產信貸集中度和區域房地產信貸增長率為參考，對房地產信貸實施區域性的房地產信貸管理。進一步加強調控政策的配合，將土地政策、貨幣政策和財政政策等調控工具配合使用，避免出現政策套利現象。

（二）拓寬融資渠道，分散銀行業風險。從實際出發，解決目前房地產金融市場融資渠道單一，房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行貸款的局面。要建立多元化的房地產金融體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求。將目前集中的銀行貸款融資，轉變為適合我國房地產發展的融資方式。在此過程中，將集中的銀行融資轉化到房地產信托、住房資產證券化以及銀行貸款中，實現多形式融資渠道模式。例如，對房地產企業項目進行資產證券化，發行中短期債券融資。資產證券化產品創設初期應以債券型產品為主，用充足的現金流和更高的資產覆蓋率來降低產品風險，確保金融市場健康發展。目前企業債券市場，由于長期的政府限制，對企業債券約束條件過多，致使我國債券市場嚴重滯后并己影響到了企業的資本結構。政府要淡化或者逐步取消計劃規模管理，盡快推行企業債券發行核準制，同時，在企業債券利率方面應給予較大的靈活性，讓企業債券利率盡快市場化，著力擴大企業債券的發行規模，減少對債券市場進行不必要的行政干預，促進企業債券市場的發展和完善，以此推動資本市場的均衡發展，優化上市公司融資結構。同時，進一步拓寬房地產企業的其他融資渠道，通過發展債券市場、引進海外投資基金、建立房地產投資信托基金等方式拓展融資空間，使融資渠道多元化。另外，通過發展房地產投資基金，利用其專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，或代委托人管理、運營或處理其托管的房地產項目。把分散的資金通過資金信托集聚起來或者作為投資基金從事房地產投資基金業務，將有關資金運用于房地產的開發經營活動，促進房地產業的發展。

（三）完善銀行內部管理，做好風險內控。對房地產行業的資金支持中，銀行信貸占有絕對高的比例，導致貸款風險過于集中在銀行。銀行作為一個系統性重要部門，必須嚴格控制好風險。針對具體部門的風險特點完善內部控制，改變金融企業治理結構缺陷問題和健全內控機制，建立有效的房地產金融風險預警機制。銀行作為一個風險管理部門，應當建立自己的房地產市場預測、分析和監測體系，加強對房地產行業周期波動的研究，制定與房地產業政策相互協調的房地產信貸政策，以提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力，防范與控制市場風險。建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系。優化房地產信貸結構，銀行根據自身環境，制定具有實際意義的房地產信貸準人和退出制度，嚴格規范房地產信貸運作。提高貸款調查評估質量，對房地產開發商要深人了解其經營實力、管理水平、業績和信用評價等相關指標。抓好貸后管理，對項目貸款的限制性條款的執行，特別是對根據房地產工程進展分期撥付貸款的業務，認真審核其工程進展是否達到條款要求。加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監控，對公司的資金營運進行監控，確保貸款用途的真實合法。

（四）創新制度安排，維持金融穩定。制度是維護市場公平運行的一個有力保障，但由于制度的不對稱性，同時也會引起一定的不公平。例如，金融創新就是監管套利的一個表現形式，它在促進金融經濟發展的同時，也產生了一定的金融風險，因此應積極推進房地產金融監管創新，確保新的監管理念和方法，能夠適應新的金融創新，減小暴露的風險。監管套利的存在，需要我們建立穩定的聯系機制，保證監管政策的統一。要不斷完善房地產金融監管措施和手段，更好地體現房地產金融監管的動態效率和靈活性，保持房地產金融體系穩健運行在金融體系內，可以嘗試在全國建立起一套房地產金融的統一的管理體系，準確監控房地產金融系統內資金流動的規模、結構，以便準備衡量、監控房地產金融的系統風險，最終有效防范和化解房地產金融的系統風險，保持房地產金融系統的長期穩定。

（五）完善房地產市場供給體系，構建起房地產市場發展的長效機制。房地產具有特殊性，即是生活、生產必需品，又是投資增值的資產品。我國房地產市場過于依靠市場解決房地產問題，保障性住房發展不足。近幾年住房難題的社會化，使得各級政府在保障住房方面加大了投資力度。從當前市場發展來看，住房保障體系的建設可以在很大程度上，緩解市場發展遇到的難題，可以支撐與房地相關產業投資保持平穩增長，對穩定房地產市場將起到積極的作用。不僅可以可以解決房地產過熱問題，還將有利于建立起房地產市場健康發展的長效機制，以促進房地產市場長期健康發展。要完善當前市場體系，就需要有系統的規劃與安排。例如，擴大城鎮住宅用地供應政策，增加住宅用地供應規模，優化供給結構。完善住房保障體系，理順住房保障決策機制，建立以實際需求為基礎、保障效果為導向的決策模式，充分考慮地區差異性，合理確定住房保障與商品住房之間的比例關系。完善住房保障制度，加快建立商品住宅和住房保障的法律體系，同時加快住房信息系統建設，在住房信息登記基礎上，推進房產稅試點工作，逐步完善中央和地方的財政體制，降低地方政府對房地產業收入的依賴性。從根本是解決人為對房地產市場的干預，促進市場健康發展。