房地產市場與資本市場關系研究

摘 要：住房貨幣化改革以來，我國的房地產需求空前高漲，房地產市場呈現繁榮景象。資本市場是我國促進產業結構優化以及資源合理配置的主要市場，在房地產行業的發展過程中起著十分重要的作用。房地產市場的發展與資本市場的支持力度息息相關，由于國家宏觀經濟政策的變動，使得房地產市場在資本市場上的表現一波三折。隨著市場經濟的發展，房地產供求、市場價格的決定與證券市場、銀行信貸市場、基金等的發展之間的相互影響也表現得越來越明顯。研究資本市場與房地產市場之間的關系，研究其內在影響及存在的問題并提出相關建議，以更好地促進資本市場和房地產市場的共同發展，是全文的主線與核心。

關鍵詞：房地產市場 資本市場 關系

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）05-063-03

從1998年住房貨幣化改革以來，我國的房地產需求空前高漲。在1998—2006年間，我國房地產市場上市交易額每年以20%～30%的速度增長。近年來，受宏觀調控影響，我國房地產市場總體保持平穩微調，房價仍穩中有升。作為典型的資本密集型產業，貨幣市場上融資時間短的特點無法很好地解決房地產市場資金需求量大、生產周期長的問題，而資本市場的眾多金融工具的運用，為解決這一問題作出了突出的貢獻。資本市場在房地產行業的發展過程中起著十分重要的作用，房地產市場的發展與資本市場的支持力度息息相關。

一、房地產市場與資本市場的關系分析

（一）房地產本身價格與資本市場直接相關，資本市場對房地產行業的支持主要體現在供給方面

影響房地產的因素很多，其中與資本市場直接相關的主要是國民經濟發展水平中的投資規模、房地產本身的價格等。資本市場的繁榮發展可以使投資者對于資本市場充滿信心，使投資者投資規模增大；資本市場上融資成本減少，可直接影響房地產商融資成本，從而使房地產本身價格下降，需求增加。

資本市場對房地產行業的支持主要體現在供給方面，房地產公司上市，可以使公司融資能力大幅提高，使企業融資成本降低。同時，資本市場的繁榮發展可以使房地產商對未來發展有好的預期，使房地產行業供給增加。

（二）銀行信貸在房地產價格波動中作用明顯，完善房地產信貸市場對于規范和化解房地產危機意義重大

房地產是典型的資本密集型產業，銀行貸款是房地產市場的主要資金來源之一，房地產市場與信貸市場有著密不可分的聯系。

首先，銀行信貸在房地產價格波動過程中發揮著重要的作用。在房地產價格上漲期間，銀行采取增長式的房地產信貸行為，促使了房地產價格不斷的上升；在房地產價格下降期間，銀行往往收縮信貸規模，從而給房地產價格的下降施加了更多的壓力。因此可以說，銀行信貸行為在房地產市場價格上漲過程中起著推波助瀾的作用。

其次，房地產市場價格的劇烈波動會對一個國家或地區的經濟發展造成嚴重的危害，治理房地產價格泡沫時，對信貸政策的重視程度十分重要。完善房地產信貸市場，對于規范和化解房地產危機，促進國民經濟的發展起著重要的作用。

（三）房地產行業與股票市場通過信貸擴張效應建立聯系，證券市場支持了房地產企業的快速發展

房地產行業與股票市場通過信貸擴張效應建立聯系，在證券市場的支持下，其發展速度是在房地產公司上市之前無法比擬的。

從1991年上市的深金田（現為PT金田）、深萬科A（現為萬科A）和深寶安算起，我國房地產上市公司已經走過23個年頭。這23年來，房地產上市公司緊跟國家相關產業政策的調整，在證券市場上起起落落，一波三折；1998—2004年間，房地產市場發展迅速但股票市場低迷，兩者價格之間呈現負相關的關系。在房地產市場高速發展的時期，投資者為了獲取更大的利益，將投資重心由股票市場轉移到房地產市場，將房地產作為優質的投資產品。這一做法繼續刺激了房地產消費和投資的需求，刺激了房地產價格的繼續上揚，使得股票的投資比例進一步下降，呈現出房地產發展迅速但股票市場低迷的局面；2005—2007年間，國家相關政策促進了股票市場的發展，使得股票市場在不到10年的時間內總市值翻了10番。投資者將投資于股票市場的收益投資于房地產市場，從而正向促進了房地產市場的發展；然后投資者將房地產作為抵押從銀行信貸市場上獲取資金，繼續投資股票市場，這就形成了房地產市場和股票市場在此期間的正向刺激作用。

（四）房地產投資基金減少了房產商的資金壓力，可大大降低中小投資者投資房地產市場的風險

房地產投資基金是一種主要投資于房地產或房地產抵押公司發行股票的投資基金。房地產投資基金通過資金的整合，為廣大中小投資者提供了投資于報酬較高的房地產行業的機會。而且信托投資基金由專業化管理人員將籌集來的資金進行管理，運用于房地產投資組合，大大減少了中小投資者投資于波動較大的房地產行業的投資風險。此外，投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。

雖然與運用其他金融工具相比，房地產公司通過上市能夠獲得成本較低的大量資本，但是最終能夠實現上市的房地產公司還是少數。因此，房地產投資基金這一金融創新工具越來越受到國內房地產開發公司與投行家們的青睞。其發展不僅為廣大投資者提供了一種金融投資工具，也為房地產業的發展提供了更加高效的融資渠道，成為連接金融和房地產兩大行業的紐帶。

二、房地產市場在資本市場支持發展中存在的問題

（一）銀行貸款在房地產投資中占比較高，融資風險過度集中于金融機構

一是我國房地產商自有資金比重低，對金融依賴程度較高。據統計，房地產開發企業自籌資金主要由商品房銷售收入轉化而來，按40%來源于銀行貸款來算，加上直接來自于銀行貸款資金（國內貸款和個人按揭貸款）的30%，可算出房地產企業來自銀行信貸資金比重可達52.1%左右，遠遠高于國際水平。這意味著房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上，使得我國的房地產金融面臨著較高的金融風險。

二是我國房地產金融產品種類單一，房地產融資風險過度集中于銀行。發達國家的房地產金融產品齊全，有包括基金、債券、股票、信托、抵押等方式，可以有效分散房地產市場風險。而我國金融市場上的房地產金融產品種類單一，房地產和經濟發展水平還比較低，相比于國外完全屬于標準第三產業的房地產市場，我國房地產市場基本上算第二產業。因此，在這一發展階段上，銀行貸款是房地產市場最穩定持久的資金支持，使得房地產融資風險過度集中于銀行。

三是住房貸款管理薄弱，積累了大量的金融風險。目前，房地產貸款尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優質資產。隨著商業銀行間業務競爭日益激烈，為了爭取更多的市場份額，部分商業銀行基層行采取變通、變相或違規做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核。甚至為了規避房地產開發貸款的政策規定，與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發商套現，嚴重影響銀行資產安全。

（二）房地產市場和股票市場的替代效應可能引發市場投機炒作，不利于兩個市場的持續健康發展

房地產和股票作為兩大重要的投資工具，在資本流動方面存在一定的替代效應，即資產流動的替代效應。具體來說，當股票價格普遍下降時，大量資金就會從股票市場轉移到房地產市場上，推動房地產市場的繁榮發展；但是隨著房地產市場發展的過度繁榮，大量資金又會從房地產市場流回股票市場，造成兩個市場的價格波動。

我國投資渠道種類匱乏和投資者的專業知識相對薄弱，容易導致投資者非理性的投資行為，這種情況下會加大市場波動。在市場波動的過程中，一些投機者覬覦兩個市場的價格差，利用一些投機炒作手段牟利，不利于房地產市場和股票市場的持續健康發展。

（三）房地產投資基金發展初期的人才、機構、管理現狀，阻礙了房地產投資基金在我國的長足發展

首先，房地產投資具有資金量大、投資周期長的特點，不能承受基金資產短期內的大幅度變動，適合于具有成熟投資理念的機構投資者，真正意義上的機構投資者可以為房地產投資基金提供充足的資金，也可以降低市場風險。由于我國房地產投資基金處于發展初期，培育成熟的機構投資者成為發展我國房地產投資基金的重要問題。

其次，房地產投資基金具有高收益、低風險的特點，要想促進房地產投資基金的發展，就必須由精通金融知識和房地產專業知識的復合型人才來進行管理，目前人才欠缺是制約我國房地產投資基金發展的重要原因。

第三，由于房地產投資基金運行流程設計復雜，需要有專門的管理機構來進行管理，如果出現雙重代理問題，信息不對稱程度將進一步加大。我國現行的稅收政策、利率政策是發展房地產投資基金的最大障礙，需要我們制定相關的法律政策來規范市場運作，需要對我國房地產各個環節做一個全盤調整，同時需要提高政府及相關部門監管水平來保證房地產投資基金的健康運行。

三、促進房地產市場與資本市場健康發展的相關建議

（一）加強房地產金融創新，加大直接融資比重，有效降低房地產信貸風險

一是加大個人住房按揭貸款占房地產開發資金的比重，發展個人住房貸款保險業務。商業銀行可以考慮為居民提供住房貸款保險，它的基本操作模式是：房產商將商品房銷售給需要貸款的業主，業主向銀行申請貸款；銀行要求業主將所購的房屋進行抵押，并向其指定的保險公司購買房貸保險；最后銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險等給予貸款。其目的一是保證貸款最直接和有效的收回，二是保證房屋作為抵押物的安全。

二是加強房地產抵押貸款證券化等金融業務創新，加大直接融資比重。基于房地產市場資金需求量大、投資收益穩定、開發時間長等特點，應發展房地產股權融資、債券融資、房地產資金信托等業務，使直接融資成為房地產資金來源的重要方式。從而使得金融風險從銀行體系轉移到金融市場參與主體上，同時，可以讓更多的市場參與者配置資產和獲得利潤。

三是實施穩定連續的信貸政策，為房地產市場穩定提供信貸資金。防止房地產市場價格隨信貸政策變動而劇烈波動，穩定房地產市場價格，促進房地產市場平穩發展，是解決銀行信貸與房地產市場關系的重要問題。穩定連續的信貸政策一方面能夠為房地產市場提供一個穩定的市場預期，另一方面可以減少行政手段干預房地產市場的發展，充分發揮市場機制的調配作用，使得房地產市場平穩發展。

（二）加強對房地產市場和股票市場監管力度，健全完善市場機制，促進兩個市場穩定健康發展

在促進股票市場和房地產市場發展的過程中，如何防止資產泡沫破裂時危及銀行系統，并且如何做到既保持宏觀經濟穩定，又同時促進房地產和資本市場的發展，是急需解決的關鍵問題。

一是政府應該加強對房地產市場和股票市場的監管力度，拓寬投資渠道，利用先進的技術手段和資源信息來分析市場發展動向，正確把握兩個市場發展方向，及時阻止異常發展傾向。

二是要積極完善我國的金融體系，形成多元化投資市場，促進各市場之間的良性競爭；要弱化房地產市場和股票市場的替代效應，健全完善市場機制，及時引導資金正確流動，防止局部經濟壓力過大。

三是要積極發揮配合財政、貨幣、土地相關政策的運用，加大懲戒力度，防止市場投機和炒作行為出現，促進房地產市場和股票市場及整個國民經濟穩定、健康發展。

（三）完善適合房地產投資基金發展的政策及環境，加強管理和監督，促進其健康理性發展

一是要完善相關法規，創造必要的法律環境。從我國目前情況來看，我國有《信托法》、《投資基金法》，這對促進房地產投資基金的發展是遠遠不夠的，必須還要制定和完善其他的相關法律。首先，應該完善《公司法》，制定專門針對于投資基金發展的相關法律。其次，應該制定出關于房地產投資基金的專項管理條例，對各個方面以法律方式進行規范明確，使得房地產投資基金從一開始就能以較為規范的方式發展。

二是要建立健全稅收優惠政策。稅收優惠是提高房地產投資基金競爭力的重要方式，對房地產投資基金進行的房地產買賣活動免征印花稅，在發展初期可以對投資者減免所得稅，以培養投資主體，促進房地產投資基金的發展。

三是提高投資基金監管水平。由于房地產投資基金運行流程復雜，透明度較低，容易造成信息不對稱等現象。提高監管水平，可以使得參與者在信息公開的情況下參與房地產投資基金的運作，促進基金市場向更高層次發展。

四是完善人才培養制度，建設專業的管理團隊。需要完善我國人才培養制度，盡快建立起一支既精通金融知識，又了解熟悉房地產市場的專業管理團隊，同時還需要加快培養會計師、資產評估師等服務性人才，以促進房地產投資基金市場的長足發展。

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（作者單位：中央民族大學經濟學院 北京 100081）

[作者簡介：柴鐿丹（1995—），女，中央民族大學經濟學院金融學專業在讀。]

（責編：若佳）