中國房地產泡沫問題研究

摘 要：當前中國房地產市場的自發調整，說明泡沫的存在；土地壟斷制度、房地產開發壁壘、住房保障功能的缺失、宏觀調控的錯位等，是推動泡沫形成的主要因素；泡沫風險大，當前亟需解決市場凍結的問題，同時也需要標本兼治。

關鍵詞：房地產市場泡沫 市場凍結 標本兼治

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）04-283-02

一、中國房地產市場量價齊跌，泡沫爭議可以休矣

從2014年二季度以來，不論是國家統計局長期跟蹤統計的全國70個重點大中城市的房地產價格變動情況，還是中國指數研究院統計的百城房價指數，總體上均處于下跌調整的態勢。伴隨著房價的下跌，成交量也處于一個不斷收縮的過程，房地產市場正在孕育著風險。除了幾個一線城市以外，其他城市均已廢除限購政策。有的城市出臺了下調住房公積金貸款首付款比例、購房入戶、甚至購房補貼等政策，還有的城市如福州市，政府以低于評估價15%以上的價位收購市場上的房地產，據悉2月份已經付諸行動，政府以2.2億元的代價收購了263套房屋。

本輪房地產市場的調整，呈現以下新的特點：

一是市場的調整出現在房地產調控政策不再加碼的背景下。2014年初，新的中央政府提出“分類調控”的房地產調控指導思想，更多采取市場化的調控手段，并將調控的權力交給了地方政府，而各地政府均沒有再出臺相關打壓的調控政策。因此，房地產市場處于一種非常寬松的政策環境。

二是市場的調整出現在利率下調的背景下。在此期間，中國人民銀行兩次下調人民幣存貸款利率，三次下調存款準備金率，并且實施了定向寬松的貨幣政策。但是，房地產市場依舊沒有顯示出好轉的跡象。資產價格與利率變動應該呈反向發展，這是經濟學的基本常識。

三是在中央和地方兩級政府都不同程度救市的背景下，房地產市場仍然沒有改變基本的調整態勢。中央政府默許了地方政府的救市措施，并且在一定程度上也實施了救市的行動，除了降息降準以外，銀監會放松了曾經嚴厲的“限貸”政策，住建部提出了政府收購部分商品房作為安置房的思路，以合理盤活存量，化解高庫存的壓力。政府對房地產市場的呵護態度可見一斑。

但是，國家統計局剛剛發布的報告顯示，2015年2月份全國70個重點城市新建商品住宅價格環比綜合平均降幅比上月擴大0.1個百分點。70個大中城市中價格下降的城市有66個，四個一線城市中僅深圳保持上漲，其余北京、上海、廣州三城環比均下跌。

通過上述特點的分析，我們發現，本輪房地產市場的調整，或者說從趨勢性上漲轉向下跌的趨勢，是市場自發調整的結果，也是市場機制發揮資源配置決定性作用的結果。過高的房價、過量的市場供給、宏觀經濟的增速回落等市場性因素，才是房地產市場即使面臨利好政策也難以改變下跌趨勢的最主要原因。

二、中國房地產泡沫的起源

1.對目前主流觀點的簡要評述。目前，對房地產泡沫形成的主要原因的看法，學術界眾說紛紜，莫衷一是。粗略列舉，主流的觀點大致可以歸納為這么幾種類型：需求推動論、投機性需求推動論、經濟結構失衡推動論、土地制度推動論、地方政府“土地財政”推動論、宏觀調控推動論、金融支持過度推動論、成本推動論、人口因素推動論等。

以上各類觀點，從不同角度給出了答案，看似都有道理。要科學、客觀地分析房地產市場泡沫的主要推手，首先必須統一分析框架。本文以市場經濟理論作為分析的理論框架。因為市場經濟理論早已被世界各國的實踐所證明，是行之有效的理論體系。十八大明確提出“充分發揮市場在資源配置中的決定性作用”，中央政府實施的各項改革，無一不是按照市場化目標來推進的。

運用市場經濟理論，需要厘清幾個容易混淆的認識。

一是房地產市場符不符合商品供求規律。有的學者認為，房地產市場不符合商品市場供求規律，其“買漲不買跌”的特性符合資本市場的規律。按照經濟學的供求理論，這種說法是錯誤的。我們知道，價格影響的是需求量，而價格以外的因素影響的是需求。我國房地產市場“買漲不買跌”的現象背后，更多的是土地供應不足、人們收入提高、保障房缺位、投機炒作、恐慌預期等價格以外的因素，推動原本在場外的需求進入市場，加速房價上漲。因此其本質上是符合普通商品市場供求規律的，“買漲不買跌”并非是房地產市場違背供求規律的表現，而是對價格以外的因素引起的需求變動所做出的反應。按照這樣的觀點，可以發現投機需求推動論是站不住腳的。

二是中國房地產市場究竟是由誰主導。理論上，房地產市場所處的發展階段不同，需求彈性與供給彈性的相互關系不同。我國十幾年來房價步步上漲的所面對的發展階段，恰恰是住房制度改革以后，住房需求集中釋放的時期。住房作為生活必需的條件，在面臨短缺的階段，供不應求，其需求彈性明顯低，這時候必然是賣方市場，由房地產市場的供給方來主導。另外，需求因素影響的只是短期市場，而長期趨勢則是由供給因素影響的。在這種情況下，長期運用需求管理的調控政策顯然是開錯了藥方。需求推動論、失衡推動論、金融支持過度推動論、人口因素推動論等屬于需求范疇的因素，都不夠成為主要推手的資格。

三是必須厘清內外因素之別。供求關系是市場的內在因素，供求之外的因素都是外部因素。馬克思主義哲學理論認為，內因是事物發展的決定性因素，外因只能通過影響內因起作用。房價只是供求關系的具體表現。從上文的分析中，我們知道，在中國房價持續上漲階段，是供給因素在起主導作用。所以，土地制度推動論、地方政府“土地財政”推動論等直接影響房地產市場供給的因素，才是中國房地產市場泡沫的主要推手。而成本推動論卻沒有抓住本質。

2.中國房地產泡沫的起源分析。制約供給的因素，是導致房地產市場泡沫的根本性因素。中國房地產市場供給的主要制約因素，包括土地壟斷制度導致土地供應不足、房地產開發行政壁壘導致房屋供應不足、政府在住房保障領域的缺位、宏觀調控強化了投機預期等具體因素。

土地壟斷制度下，地方政府主觀上存在“土地財政”的利益訴求，客觀上壟斷制度為地方政府攫取高額土地收益創造了條件。正如國家行政學院經濟學部副主任張孝德教授所認為的，“目前中國房地產市場存在的最大問題是地方政府把城市土地經營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。”

房地產市場供應主體，在開發資質管理和土地招拍掛制度的雙重約束下，已經形成了事實上的開發商壟斷。以前曾經發揮過較大作用的集資建房、合作建房等形式，基本上均已退出市場。有些地方存在的小產權房，在政府不斷打擊下，也呈現萎縮的勢態。供應主體的單一，導致市場缺乏穩定的力量，也在制約著供應的增加；開發商的逐利本性，直接推高了開發成本，從而在土地約束的保護下推動著房價不斷上漲。

從房改開始一直到2007年，政府在保障性住房建設和供應方面，不僅沒有改善，而且處于逐年下滑的尷尬境地，導致本來可以享受住房保障的群體，不得不進入商品房市場，提前透支住房消費，既增加了房地產市場的需求，也導致中低收入階層福利的損失。

政府多年來的房地產市場調控，基本上是延續“控制供應、抑制需求”的總體思想，頻繁出臺干預政策，常常出現政策目標矛盾，不僅擾亂了市場節奏，而且在某種程度上強化了投機預期，反而成為房地產市場泡沫的客觀推手。

三、國外抑制房地產市場泡沫的成功經驗

1.國外成功經驗。美國在次貸危機之前，保持了房地產價格的長期平穩。德國、荷蘭等國家的房地產市場表現得更為穩定，甚至在次貸危機演變成全球范圍的金融危機后，德國的房價不僅沒有下跌，反而出現了一定程度的上漲。房地產市場泡沫在德國基本上就沒有產生過。反觀這些國家對房地產市場泡沫治理，可以得出健康的房地產市場應當具備的幾條標準，即一是住房保障到位；二是政府重視增加市場供應并且配套有低息貸款、稅收減免等扶持政策，注重維持市場平衡；三是對投機活動有稅收約束、法律約束；四是有發達的住房租賃市場，可以滿足多樣化的住房需求；五是政府調控趨于市場化。

2.對中國的啟示。房地產市場也是遵循市場經濟規律的，要促進房地產市場的平穩運行，必須采取符合市場經濟規律的制度和措施，為市場機制發揮作用創造必要的條件。如果不按照市場經濟規律辦事，必將造成市場的混亂，導致市場機制失靈。

四、解決中國房地產泡沫問題的理論選擇

當前，中國房地產市場承受著雙重的壓力或風險。一方面，推動泡沫形成的主要因素尚存，另一方面，出現市場凍結現象，即市場不能正常運行，泡沫正在被刺破，市場風險與日俱增。尤其嚴重的是，這種狀態如果持續下去，房地產金融風險的爆發可能在所難免。因此，房地產市場泡沫問題，既要解決長效機制建設，更不能輕視近期的潛在巨大風險問題。

1.梯若爾公共干預理論的指導意義及福州市的實踐。法國經濟學家、2014年諾貝爾經濟學獎獲得者讓·梯若爾教授，對于公共干預如何激活市場凍結，有一個理論觀點，即政府干預可以恢復市場功能。政府以較高價格回購市場中的最差資產，一是可以帶動私人的市場購買行為；二是能使市場中的優質資產恢復融資功能；三是從政府回購交易中獲得資金的企業主能夠重新投資新項目。

福州市的救市手段，本質上就是一個梯若爾理論的實踐。本文認為，如果考慮救市前資產的價格與社會福利兩方面的因素，政府可以也應該救市，但是回歸資產的價格不能太高，否則不能使市場出清，私人投資行為難以激活，市場不能回復良性循環。

2.解決中國房地產泡沫問題的理論思考。近期處于市場凍結的特殊時期，房地產金融面臨危險境地，需要發揮政府調控作用，以政府“有形之手”進行適當干預，鼓勵類似福州市的救市政策實施，促進房地產價格實現快速合理回歸，以重新激發市場的活力，使市場恢復正常運行狀態。

遠期以制度變遷為主，構建房地產市場長期健康發展的長效機制。一方面改革不適應上漲阻礙市場機制發揮作用的制度政策；另一方面改革政府職能，合理界定政府與市場的邊界，約束政府對市場微觀主體的隨意調控行為。

標本兼治，才能促進房地產市場長期健康發展。

參考文獻：

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[2] 張孝德.化解房地產泡沫 從根源上解決產能過剩.行政管理改革，2014（3）

[3] 讓.梯若爾·克服逆向選擇：公共干預如何恢復市場功能.經濟社會體制比較，2014（6）

[4] 郭向軍，熊賢培.完善我國法律監督體系的思考.陜西省行政學院，陜西省經濟管理干部學院學報，2005（11）

（作者簡介：曹全旺，中國社會科學院研究生院政府政策系博士研究生 北京 102488）

（責編：賈偉）