新型城鎮化背景下房地產的發展研究

宮藝丹 譚敬勝

[摘要]城鎮化是人口向城鎮聚集轉移的過程。城鎮化能促進市場經濟的發展，也是市場經濟發展的成果。由于城鎮化帶動大量農村人口進入城鎮，在提升消費需求的同時，還會產生龐大的建造房屋、公共服務設施以及基礎設施等方面的需求。面對新型城鎮化帶來的機遇與挑戰，房地產業應謹慎選擇投資項目，積極參與城鎮建設，完善現有樓盤，注重配套服務設施。

[關鍵詞]新型城鎮化；房地產特征；潛在機遇；隱性挑戰

[DOI]1013939/jcnkizgsc201538207

1新型城鎮化的內涵和核心

11新型城鎮化的內涵

在不同學科領域內對新型城鎮化的理解有著不同的認知，比如說經濟學家認為，生產要素向城鎮流動，人類生產活動從農業向非農業轉換，區域經濟發展到一定階段的過程是城鎮化；農村人口不斷轉變為城鎮人口，這是人口學家認為的城鎮化；從生態學角度出發，城鎮化是人類生存環境由農村向城市演變的過程；地理學家認為，農村地區轉變為城鎮地區，在空間地域上的轉換是城鎮化；社會學家認為，一個傳統條件落后的鄉村生活方式轉變為現代化城鎮生活方式的自然轉變過程，可以稱為城鎮化。

上述理論從不同側面揭示了城鎮化的本質特征，就是指農村人口不斷向城鎮地區的轉移，二線、三線產業不斷向城鎮的聚攏，城鎮規模逐漸擴大，城鎮數量日益增加，農村的生活方式轉變為城鎮生活方式的一種歷史過程。

12新型城鎮化的核心

新型城鎮化的核心內容是促進農村轉移人口的“市民化”。“新型城鎮化，以人為核心，必須解決農村轉移人口（農民工）市民化問題，農村人口的市民化已成為新型城鎮化建設的內在需求。”以人為核心的城鎮化，重點為提高城鎮化質量，動力是體制結構的創新，必須著力于改善農民工的身份轉變，個人價值觀的認同等問題，適應城市的生活環境、生活方式，享有與城市居民同等的生存與發展的權利，完成由“農民”向“市民”的轉變。

121重視民生內涵

從生活需要的角度出發，充分改善民生條件。民生內涵的兩大核心目標是幸福城鎮化和平等城鎮化。幸福城鎮化的目標是安居樂業，可以體現在提高農民的收入、保障其基本權益，實現農村居民收入普遍提高與城鎮居民收入差距的縮小，改善城鄉差距和縮小貧富差距。平等城鎮化的關鍵內容是統籌一體，實現公共服務均等化、收入分配制度平等創新、戶籍與土地制度、農民工市民化。盡量滿足每個社會成員都可以獲得現代城市的生活方式，比如住房、生育、教育、醫療、社會保障等的基本權利。

122重視可持續發展內涵

綠色城鎮化和轉型城鎮化是可持續發展內涵的核心內容。綠色城鎮化的關鍵就是低碳環保，低碳經濟應注重“低排放、低耗能、低污染”式的轉型是新型城鎮化建設的緊要工作，其成果顯示在氣候條件、生態環境的優化，以及區域內碳排放量的下降。結構的升級是轉型城鎮化的關鍵，體現在產業結構優化、梯度層次化、產業鏈條高級化、農業現代化和現代服務業規模化等幾方面。

123重視質量內涵

質量城鎮化的內涵分為健康城鎮化和集約城鎮化。健康城鎮化的關鍵目標在于生態條件的提升，具體體現在能源消耗量的降低、食品安全、環境質量的提升和市民身體健康水平的提高。節約集約利用城鄉土地，高效利用城鄉各類已經建成的設施是實現集約城鎮化的關鍵，可以促進人的發展，發揮人在城鎮化過程中的主導作用。

2房地產基本特征

房產與地產的統稱是房地產，也稱為不動產。從事房地產項目的投資、開發、經營、管理以及房地產中介服務等的產業總稱是房地產業。房地產業與房地產具有相輔相成的作用，房地產業的基礎是房地產，房地產業開發經營、服務管理的對象都是房地產。二者也是有區別的，房地產業是由房地產項目形成的產業，是由人參與的工作活動，而房地產只是屬于不動產財產。

房地產具有區域性特點。該特點可分為地理方面和經濟方面，房地產不能像普通商品一樣自由移動到其他地方交易，導致他的位置區域局限性；又因為房地產的位置固定，房地產的發展速度通常受制于該區域的經濟水平，使其具有經濟區域性特點。在我國，由于東部沿海城市、珠江三角洲地區經濟發展快速，其房地產行業的發展速度也要高于西部內陸地區。

房地產業的商品涉及教育、醫療、金融、科學等各行各業，關系到生產、消費、流通的環節，為日常生活提供遮陽擋雨的場所，是工作空間條件的物質載體，并且與影響國民經濟的各個部門緊密相連，比如說鋼材建材、設計裝修、日常家電、照明設備等，因此房地產也具備基礎性的特點。

一個房地產的竣工，通常需要一年至幾年的時間，涉及項目的審批、選址、設計、施工和銷售階段。由于開發周期較長，在生產過程中又要保證資金流轉，因此需要投入大量資金，同時他具有位置區域性，就需要一個長時間的回收期。房地產開發還要承擔自然環境風險和市場政策風險，所以說房地產是具有高風險高投資的行業。

3新型城鎮化對房地產市場帶來的潛在機遇

城鎮化水平與房地產市場發展關系緊密相連，與房地產市場的銷售和開發等各項指標密切相關，新型城鎮化的開展，最終結果都是農村人口向城鎮地區的集聚和轉移。城鎮化生活水平的提高和城鎮人口數量的快速增長，使住房需求日漸上升，導致房地產市場的持續發展。

新型城鎮化的發展鼓勵農民定居落戶城鎮，進城的農民需要住房保障，有購房需求，這可以帶動房地產發展。新增住房總需求可以包括拆遷需求、改善性需求和新增人口購房需求。李克強總理曾經在中國城鎮化政府工作報告中提出新型城鎮化“3+X”的發展路徑，即“促進約1億農民轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城市棚戶區和城中村，引導約1億農業轉移戶口在中西部地區就近城鎮化”。

新型城鎮化的推進可以有效改善基本公共服務設施跟不上城市快速發展的問題，保障了轉移人口及其子女的享受教育、醫療等權利，逐步解決在城鎮就業，但還未落戶城鎮人口公共服務的問題。這些政策的推動，使農民進城落戶變得容易，擁有跟本地居民均等化的社會保障也會吸引人們定居城鎮。

農村人口可以順利落戶城鎮，并且被納入住房保障體系，使得房地產市場迎來機遇期。推動新型城鎮化的指導思想之一可以概括為以城市群為主體，推動中小城市的合理布局與小城鎮的協調發展。這樣可以分散大城市居高不下的購房需求，避免出現房價高漲、資源匱乏等現象。加快中小城市發展，要求在產業分工上與區域經濟發展和產業布局相得益彰，與生態環境承載力相適應。將大城市周邊的重點鎮發展成中小城市，使其通過大城市輸出的制造產業和服務業，而獲得大城市的輻射效應，農村人口轉移快速增加，將會衍生出大量的住房需求。

城鎮化也將為商業地產快速發展帶來機遇。農民市民化后，商業消費需求增加，不僅需要建造大量商鋪商場，而且公共交通、儲蓄郵政、社會保險以及各種公共服務的配套設施都要相應跟上。這些公共服務機構的辦公環境都是以建筑物作為物質載體，必然會給各種非住宅產業的發展帶來機遇。

節約資源和保護環境的綠色城市建設，將改變房地產行業過去的經營方式。構建綠色的生產方式、生活模式，節約集約利用土地、水等自然資源，促進能源的循環使用，控制消耗，提高效率，推動太陽能、風能等可再生能源的利用比例。增加保護生態和環境的綠色節能建筑、低碳節能環保型住宅，提升住宅的耐久性、舒適性、安全性和經濟性等，完善綠色建筑標準認證體系、擴大執行范圍，加快既有建筑節能改造，這些措施都將為房地產行業發展帶來革命性變化。

4新型城鎮化對房地產市場帶來的隱性挑戰

通常情況下，我們理解的城鎮化就是把中心重點城市不斷擴張，將小城鎮做大，建造更多的高樓大廈，鋪寬敞的馬路，修建廣場等，但卻忽略了剛搬遷落戶城鎮的農民是否擁有穩定的工作收入、是否已經享受到城鎮居民的福利待遇。一般來說，從鄉村轉移到城鎮生活的人口，勞動生產率較低，而且不可能在短時期內迅速提高。這要求房地產市場在提高城市綜合承載能力時，也要切實降低人居成本，降低城市運行的商務成本。使落戶城鎮人口的勞動生產率和經濟承受力相適應，讓轉移人口的生活成本不至于過高。

新型城鎮化在原來城鎮建設基礎上，要求合理改造老城區，注重改造更新與保護修繕，提升中心城區的功能。加快老工業城區的搬遷改造，大力推進棚戶區、危舊住房及城中村的改造。同時要求規范新城區建設，嚴格控制建筑用地規模，房地產開發商應合理規劃開發，并且必須以城市的綜合承載能力為依托，發展房地產業。

在新型城鎮化實施進程中加強城市社會治理，強調對“質”的要求，利用綠色能源開發綠色建筑，建設綠色城市、人文城市等住宅房屋。改變過去住宅小區物業管理難以開展，套型單一，周邊商業網點、大型超市、停車場、綠化等配套服務滿足不了居民需要的問題。新型城鎮化突出對人的重視，實施的一系列發展規劃，吸引了人口來到城市并安心地住下來，因為對“質”的重視使生活在城中的居民擁有更好的生活水準，它們給房地產業在發展中提出了新的要求。

5新型城鎮化與房地產協調發展的建議

我國依然存在大量人口需要城鎮化，城鎮化率與發達國家相比仍有很大的差距，這無疑為房地產發展提供了需求動力。但值得注意的是，房地產同時也出現了結構性過剩，在大量轉移人口有購房需求時，仍出現房地產剩余現象，體現出當前房地產發展的不良現象。要想改變現在的不良狀況，筆者建議從以下幾方面出發。

51注重發展中小城鎮房地產業，拓展區域規劃

十八大工作報告和十八屆三中全會會議，都提出以城市群為主體，推動大中小城市和小城鎮共同發展，促進產業、城鎮融合、新農村建設的協調推進。全面放開中小城鎮落戶限制，嚴格控制大城市人口數量，打破城鄉二元結構，促進區域協調發展。這些政策是房地產發展方向的指路燈，提醒我們關注以中小城鎮為主體的城市群建設。更加注重土地的節約集約利用，避免以往攤大餅的擴張模式，將更多資金投入推進老城區、舊廠房和城中村改造，棚戶區規劃問題，還有擴大保障性住房的規模。通常棚戶區、城中村以及舊城區改造都在主城區，地理位置優越，只要房地產商能實現農民與政府之間利益的合理分配，就會發現商機、創造效益。

52積極參與新農村建設，慎重選擇投資項目

房地產商應積極參與新農村社區建設，結合當地環境，合理規劃社區，促使農民可以就地就近實現城鎮化。多元化開發新農村，突破現有觀念，與旅游業結合，建設特色休閑基地、旅游度假村、生態公園、農家樂等旅游房地產項目。也可以結合人口老齡化問題，在新農村規劃建設設施完善、環境優美的養老地產。將公益性和營利性相融合，在為農村經濟文化發展做出貢獻的同時，發展壯大自己的產業。房地產業正面臨著轉型、調整期，處理不當有崩盤的可能，過去高速度、高利潤的快速增長期將一去不復返。在這種形勢下，新農村社區的建設，既為農村人口城鎮化找到了快速方法，也為房地產發展開辟出新的領域，是一個不可忽視的重要市場。

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