從城市外部需求探析房地產業屬性

房俊峰

摘要：城市輸出基礎部門的概念有多重理解，無形產品輸出以及負輸出是文章論證的出發點。城市是一個開放系統，房地產業服務產品的輸出是無形的;住宅需求的多層次性，經濟因素和非經濟因素引起的城際住宅區位選擇，使房地產業可以成為城市的輸出基礎部門。生產力發展促進城市間分工細化，在城市體系功能明朗的條件下，房地產業在交通便捷、適宜人居的小城市中有可能發展成為輸出基礎產業。

關鍵詞：房地產業; 城市;外部需求;輸出基礎部門

一、房地產業的界定

至今學術界對房地產業的內涵及由此所引致的產業定位等都還議論紛紛，莫衷一是。分歧的主要表現之一是房地產業除了包括經營環節之外，是否還包括建設（生產）環節，這也就決定著房地產業的產業定位問題：純流通領域的產業，第三產業;還是生產與經營兼備的生產經營性產業，具有第二產業的特性。一般認為，房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的行業。房地產業完全成為一個獨立的產業，已得到世界的認可。在一個城市中，房地產業成為基礎產業，支柱產業、先導產業的可能性已得到實踐的證明，是無庸置疑的。對于房地產業能否成為城市的輸出基礎部門，一種觀點認為房地產業的任務是為城市內部生產和居民生活服務的，是內向性的非基礎產業。它的“產品”——住房是“不動產”，永遠輸出不了！對此本文持不同觀點，認為房地產業可以成為城市的輸出基礎部門。

二、外部需求導向：基于輸出基礎部門的概念

輸出基礎（export base）概念最先由城市規劃者使用，后經諾貝爾經濟學獎得主、著名經濟史學家道格拉斯·諾思（North， Douglass）發展形成了區域經濟發展的輸出基礎理論。諾思認為，區域輸出基礎是“一個區域所生產的可供輸出的商品的總和”，其中“可供輸出的商品”，主要是指第二、三產業的生產的輸出產品。相反，為輸出產業提供服務和配套寫作的產品在區域內銷售的，或是為區域內生產生活服務的產業，則稱為區域非輸出基礎。

對“輸出基礎”這個概念，可從以下三個層次理解。一是“輸出”，即是外部需求導向的，這是最核心的思想。而對于“輸出”又有不同角度的解釋。從是否具備物質形態來看，“輸出”可分為有形的輸出（如各種物品）和無形的輸出（如各種服務）;從相對位移而言，“輸出”可分為正輸出和負輸出，前者是指域外需求、域外消費;后者是指域外需求、域內消費?！耙粋€地區的購物中心能夠吸引遠方的顧客;一個城市作為金融中心，它的服務區域可能更廣;大學也常常吸引來自其他地區的學生?！倍恰盎A”，即對域內非基礎部門和整個地區經濟增長的帶動作用。三是指部門集合或部門束，是多項產業活動的集合，一般情況下不是一個部門。

三、房地產業的城市輸出基礎部門屬性探析

城市是一個開放的系統，是人口流、資金流、技術流、物質流、信息流的綜合體。開放度越高，系統越發達，流動越頻繁，作為城市新興的房地產業基礎性越強，輸出特征也愈明顯。房地產屬于不動產，但房地產產權的流轉，形成了房地產市場。而房地產市場的具有區域性，即房地產區域級差收益的存在。引起了房地產業資金、技術、勞務甚至信息的輸出。這種輸出同樣也可以通過乘數效應，帶動城市經濟的增長。

從需求講，以住宅為例，房屋作為生活必需品，這種商品的需求的收入彈性是小于1的，但是需求收入彈性會隨著收入的增加而提高，即住房需求隨收入增加更加旺盛。另外，住房需求具也有多層次性，既是基本的生存資料。又可以作為發展資料、享受資料，住房需求結構升級仍具有很大的空間。

從空間因素講，仍以住宅為例，消費群體面臨著區位選擇的問題。隨著我國經濟的持續快速發展和人民生活水平的提高，居民對居住環境也不斷提出更高的要求，特別是伴隨著城市化出現的城市病問題加劇，一些具有相當經濟實力的人，在旅游景點、海濱等地區購買住房，用于周末度假或集中某段時間消遣，甚至備作晚年之用。他們的主要目的不是為了居住，而是為了消遣享受。這種以經濟實力為后盾，以消遣休閑為主要目的，在靠近風景旅游點和避暑勝地的地方購買住宅的區位選擇已漸成趨勢。對于輸入地而言，這種消費群體的流入，相當于房地產業的“負輸出”。這種人群城市人口中的比例可能不大，但絕對量不小，是一個應該引起重視的問題。

四、房地產業成為城市輸出基礎部門的時空條件

在現實生活中，一個城市的形成和發展的原因是多方面的，受各種因素的制約。在研究影響城市形成和發展的因素時，要歷史地、具體地分析。房地產業能否成為一個城市的輸出基礎產業，也要做具體地歷史地分析。

從時間維看，房地產業制約于生產力水平和產業結構層次。對于人類的全部經濟活動，按照經濟活動的發展階段，以資源流向為主要標準可以劃分為第一、二、三次產業。依據產業發展的一般規律，在工業化過程中，第一產業的比重會逐漸下降，第二產業的比重在上升到一定階段會逐步縮小，第三產業的比重會逐步上升直至成為國民經濟的主要產業。房地產業作為新興的第三產業，在國民經濟中的地位日益凸現，但從我國所處的發展階段看，工業仍是推動我國經濟發展的主要動力，絕大多數城市也仍以工業作為發展重點。

從空間維看，房地產業制約于城市空間結構和城市形態變化。從城市規模看，如果說大城市區域自身循環機制完善，自我發展能力強的話，那么輸出基礎理論蘊含的外部循環機制對于一個小城市意義更大。因為城市基本部分的比重隨著城市人口的增加而變小。而小城市一般只有很小一部分的生產和服務是維持自身需要的，基本活動部分比重偏高。從城市發展歷史看，城市經濟的基本部分與非基本部分的結構隨著時間的發展也有變化，相對于老城市，新城市的基本活動部分比重偏高。從城市空間來看，相對于遠離大城市的獨立城市，位于大城市附近的中小城鎮或衛星城，由于通達的便捷在城市體系中專業化程度就比較高。

根據國外的實證研究，1943年，C.D.哈里斯（C.D. Harris）發表的《美國城鎮職能的分類》，把美國城鎮分成十類，其中便有娛樂休養城市，但未像其他職能分類一樣給出明確的數量指標。在美國十大宜居城市之一的佛蒙特州州府伯靈頓，這座5萬人口的城市風光宜人、生活悠閑，醫生數量特多，大學生及大學從業人員占全市一半人口以上，但收入并不高，經濟活躍度不夠;許多教授、作家選擇這個城市作為度假、創作的最佳去處，反而并不考慮它的經濟和就業情況。紐約是世界級的創業之都，但從來不被美國人當作宜居城市。美國的十大宜居城市都是中小城市;而我國的宜居城市中大城市占了很大比重。由此可見，當人們生活水平還不算太高時，就業、創業往往成為一個城市是否宜居的重要標準。

目前在我國討論房地產業能否成為城市的輸出基礎部門，還涉及到現實中的很多問題。比較突出的表現為以下幾點：產業部門劃分的規定，忽視了二者密切的聯系，與產業發展的趨勢不相符合;國民經濟核算指標采用屬地原則的統計不利于區域間因素、商品的流動和產業的轉移，同時也不利于培植輸出基礎產業，使外部需求引起的乘數作用大打折扣;人口自由遷徙問題方面，戶籍制度亟待改革，全國總體生產力水平較低的狀況在短期內難以改變，不同區域及城市間經濟社會發展不平衡的現實左右著居民遷徙與否的選擇;“宜居城市”定位的提出在掀起城市規劃及功能定位熱潮的同時，也有利于促進城市房地產業的健康發展。下面重點分析一下人口遷徙和城市定位問題。

問題之一：人口自由遷徙問題。在制度系統支持方面，戶籍制度亟待改革。原有的始于20世紀50年代中期的城鄉二元的戶籍制度，限制了城市之間、城市與農村之間人口的自由流動。盡管改革開放以來，戶籍政策有所松動，但仍難以適應我國現階段城市化進程加快的趨勢，戶籍制度改革及法律法規的建立呼之欲出。經濟系統支持方面，全國總體生產力水平較低的狀況在短期內難以改變，不同區域及城市間經濟社會發展不平衡的現實，造成城市間教育、就業機會的不均等、社會保障水平地區差異較大，也左右著居民遷徙與否的選擇。

問題之二：“宜居城市”定位的提出。2005年1月，國務院在批復北京城市總體規劃的文件中首次提到了“宜居城市”的概念。同年7月，全國城市規劃工作會議上提出要把“宜居城市”作為城市規劃的重要內容。之后，包括北京、上海在內的100多個中國城市都提出了建設“宜居城市”的目標。從國內外來看，發達國家與發展中國家宜居城市的標準和條件是有區別的。例如，美國評選宜居城市更重視安全、教育、醫療和環境，而我國的宜居城市更重視經濟、就業。盡管評價指標不盡一致，國內外主要關注點也不同，但這種理念的提出在掀起城市規劃及功能定位熱潮的同時，也有利于促進城市房地產業的健康發展。

根據以上分析，本文認為房地產業作為城市輸出基礎產業可能出現的城市形態是：大城市附近的中小城鎮或衛星城，以專業化程度高為突出特點;有著特殊自然景觀的適于消遣休養的地方性城市，以職能規模大為突出特點。這在城市化進程中，及新城市建設或城市形態的演變中極有可能出現。

五、結語

本文討論的是房地產業在城市的功能地位問題。輸出基礎理論的提出本身就是基于實證研究（諾思根據對太平洋西北岸的實證研究），具有濃厚的經驗主義色彩，理論自身也有“諸多缺陷”。 城市的發展經濟基礎的分析傾向于量化的指標，但首先要明確經濟基礎的概念。基于對“輸出”的多重理解，論及“在一定的時空條件下，房地產業可以成為特定城市的基礎產業”，但房地產業能否成為城市的輸出基礎部門，最終由實踐檢驗。

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*基金項目：河北省高等學校人文社會科學研究青年基金項目（SQ151119）;燕山大學青年教師自主研究計劃項目（14SKA001）。

（作者單位：燕山大學經濟管理學院;燕山大學區域經濟發展研究中心）