房地產(chǎn)企業(yè)收益模式選擇實(shí)例研究

劉恒

[摘 要]隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不同模式的收益選擇，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)這幾種模式分別進(jìn)行了比較，然后通過(guò)案例進(jìn)行分析，論證了房地產(chǎn)公司經(jīng)歷成熟期和調(diào)整期之后，混合型收益模式相對(duì)于其他企業(yè)有著突出的優(yōu)勢(shì)，所以本文覺(jué)得混合型收益模式是從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看的最具有可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)收益模式。

[關(guān)鍵詞]企業(yè)收益模式；比較；研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.151

從全球的經(jīng)濟(jì)看，房地產(chǎn)企業(yè)有三種很典型的收益模式，第一種是物業(yè)銷(xiāo)售收益模式；第二種是物業(yè)租賃收益模式；第三種是混合型收益模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇哪種收益模式更適合本企業(yè)的發(fā)展，這是房地產(chǎn)企業(yè)所要進(jìn)行探索和研究的。

1 不同收益模式的概念

1.1 物業(yè)銷(xiāo)售收益模式

物業(yè)銷(xiāo)售收益模式是指房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，籌集資金、購(gòu)買(mǎi)土地，然后建造成功，進(jìn)行銷(xiāo)售從而取得收益的這一系列的過(guò)程。

1.2 物業(yè)租賃收益模式

物業(yè)租賃收益模式指的是房地產(chǎn)公司自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，或者自己購(gòu)買(mǎi)了物業(yè)的所有權(quán)之后，然后進(jìn)行一系列的宣傳，招商、簽約然后通過(guò)租賃的方式來(lái)獲取利益的過(guò)程。

1.3 混合型收益模式

混合型收益模式就是物業(yè)銷(xiāo)售模式和物業(yè)租賃模式的結(jié)合，是這兩種模式的集中體現(xiàn)，兩種方式同時(shí)進(jìn)行的一種收益模式。

以上這幾種收益模式不是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目或者物業(yè)的不同類(lèi)型所提出的，而是指在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，為了能夠保持良好的經(jīng)濟(jì)效益和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展所進(jìn)行的收益模式選擇。

2 三種收益模式的比較

2.1 收益不同

收益模式的不同，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的效益的多少有著很大的影響，下表將物業(yè)銷(xiāo)售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行了比較分析。

物業(yè)銷(xiāo)售與物業(yè)租賃收益模式

比較內(nèi)容所有權(quán)資金周轉(zhuǎn)速度收益穩(wěn)定性流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)品牌效應(yīng)

物業(yè)銷(xiāo)售收益模式無(wú)快不穩(wěn)定高高弱

物業(yè)租賃收益模式有慢穩(wěn)定低低強(qiáng)

2.2 所有權(quán)

物業(yè)銷(xiāo)售收益模式在進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售結(jié)束后，物業(yè)的所有權(quán)將不再是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是買(mǎi)方。所以房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán)。所以房地產(chǎn)企業(yè)主要的投資項(xiàng)目就是籌集資金、購(gòu)買(mǎi)土地、建造樓盤(pán)、市場(chǎng)銷(xiāo)售這四個(gè)方面。相反，物業(yè)租賃收益模式保留了物業(yè)在房地產(chǎn)那里的所有權(quán)，已經(jīng)租出去的企業(yè)都屬于企業(yè)的自有資產(chǎn)。

2.3 資金的周轉(zhuǎn)

在物業(yè)銷(xiāo)售模式中，物業(yè)的價(jià)值一次性全部體現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以將所得到的收益投入到擴(kuò)大房地產(chǎn)規(guī)模的建設(shè)中，這種模式可以大大提高資金的周轉(zhuǎn)速度，但是在這種物業(yè)租賃受益模式下，物業(yè)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)需要漫長(zhǎng)的時(shí)間，所以資金周轉(zhuǎn)相對(duì)來(lái)講十分緩慢。

2.4 收益穩(wěn)定性的比較

物業(yè)銷(xiāo)售模式下在進(jìn)行銷(xiāo)售的時(shí)候資金流入到物業(yè)，并且工程建設(shè)情況、樓盤(pán)銷(xiāo)售情況、市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)都會(huì)造成其銷(xiāo)售的情況受到影響，所以收益較不穩(wěn)定。但是物業(yè)租賃收益模式是根據(jù)長(zhǎng)期的租賃來(lái)進(jìn)行收益，租賃會(huì)簽訂長(zhǎng)期合同，所以收益很穩(wěn)定。

2.5 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的比較

在物業(yè)銷(xiāo)售的模式過(guò)程中，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遇到了資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)或者資金短缺等風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候由于物業(yè)并沒(méi)有完善，所以企業(yè)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱。但是在租賃模式下，因?yàn)槠髽I(yè)有一定的物業(yè)資源，所以可以通過(guò)出售物業(yè)的資源來(lái)進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，從而解決流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而且一些房地產(chǎn)投資的信托房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)可以進(jìn)行市場(chǎng)套現(xiàn)，所以物業(yè)租賃收益模式相對(duì)于物業(yè)銷(xiāo)售收益模式的風(fēng)險(xiǎn)要小很多。

2.6 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的比較

物業(yè)銷(xiāo)售的模式過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)上房子的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，而租賃收益模式下，房地產(chǎn)面臨的是租金的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐恍┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)不斷變化等因素，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)幅度是大于租金的波動(dòng)幅度的，所以物業(yè)銷(xiāo)售收益模式面臨著更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.7 品牌效應(yīng)

在物業(yè)租賃的收益模式中，房地產(chǎn)因?yàn)橛懈咂焚|(zhì)的商業(yè)物業(yè)，比如寫(xiě)字樓等來(lái)提升企業(yè)的形象，從而實(shí)現(xiàn)品牌的價(jià)值體現(xiàn)。比如香港的置地集團(tuán)在中環(huán)一帶有大量的寫(xiě)字樓，所以被稱(chēng)為“中環(huán)帝王”，所以想要提升房地產(chǎn)公司的形象，物業(yè)租賃收益模式對(duì)于物業(yè)銷(xiāo)售收益模式而言更具有優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)上面的分析能夠看出，物業(yè)銷(xiāo)售收益模式和物業(yè)租賃收益模式這兩種收益模式各有千秋，很難說(shuō)出哪一種收益模式對(duì)于房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展有更好的效果，但是回頭看這么多年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，隨著時(shí)代的進(jìn)步，兩種收益模式在進(jìn)行不斷的融合。混合型收益模式的出現(xiàn)融合了兩種收益模式的優(yōu)點(diǎn)，讓更多的房地產(chǎn)公司所青睞。所以相比較來(lái)講，混合型收益模式更加適合房地產(chǎn)公司的發(fā)展，對(duì)于公司發(fā)展的靈活性和降低市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，混合型收益模式都起到了不可忽視的作用。

3 結(jié) 論

根據(jù)近年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虻贸觯髽I(yè)要在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式，才能更好地適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，所以企業(yè)對(duì)收益模式的選擇問(wèn)題要進(jìn)行慎重的研究和討論。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)發(fā)展的成熟時(shí)期到來(lái)之前，對(duì)物業(yè)的租賃比率進(jìn)行提高，然后一點(diǎn)點(diǎn)地過(guò)渡到混合型收益模式中來(lái)。然后在已經(jīng)成熟了的房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)要能夠靈活的改變企業(yè)的投資方法，要發(fā)揮混合收益模式的最大優(yōu)勢(shì)。綜上所述就是物業(yè)銷(xiāo)售收益模式和物業(yè)租賃收益模式有著各自的優(yōu)勢(shì)，但是混合型收益模式集合了兩者的優(yōu)點(diǎn)，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是企業(yè)選擇收益模式的最好選擇。另外在房地產(chǎn)進(jìn)行周期循環(huán)的過(guò)程中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)的變化和需求改變租金的比率，要提高企業(yè)的靈活性，大大降低企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，混合收益模式既能夠保證資金周轉(zhuǎn)又能夠控制風(fēng)險(xiǎn)的流動(dòng)性。并且對(duì)于公司收益的穩(wěn)定和公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)都有了大大的提高，同時(shí)也創(chuàng)造了企業(yè)的品牌效率和品牌價(jià)值。

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