房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化的探討

張彥紅

摘要：在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速發(fā)展，為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了巨大的力量。但是，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系尚不成熟，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，陷入了發(fā)展的困境。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想走出困境，提升企業(yè)競爭力，就要提升自身的財(cái)務(wù)管理能力。為此，文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，對(duì)其財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了分析，并探討了優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的對(duì)策，旨在提升房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的效果和質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；運(yùn)行機(jī)制；會(huì)計(jì)核算

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，但是房地產(chǎn)行業(yè)深受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，現(xiàn)階段國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，也在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)日較短，體系尚不成熟，因而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的能力下降。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，我國房地產(chǎn)企業(yè)要從提高自身財(cái)務(wù)管理能力入手，積極總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)和借鑒國際成熟經(jīng)驗(yàn)，重視財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)，盡快完成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提升，從而增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)分險(xiǎn)的能力，進(jìn)而使企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展和壯大。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理較為被動(dòng)

我國房地產(chǎn)企業(yè)多延續(xù)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，財(cái)務(wù)管理內(nèi)容以基礎(chǔ)會(huì)計(jì)核算為主，屬于被動(dòng)的管理模式，缺乏主動(dòng)性的預(yù)測(cè)、控制和調(diào)控。對(duì)于財(cái)務(wù)管理體系而言，其主要職能是核算、分析、控制、預(yù)估相關(guān)財(cái)務(wù)活動(dòng)，從而主動(dòng)應(yīng)對(duì)、控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏主動(dòng)出擊的意識(shí)，使得控制和預(yù)測(cè)等職能無法發(fā)揮出擁有的作用。作為現(xiàn)代企業(yè)，不能遇到財(cái)務(wù)問題再被動(dòng)反應(yīng)，應(yīng)提高財(cái)務(wù)管理整體調(diào)控能力，有效防范、規(guī)避可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)，實(shí)現(xiàn)被動(dòng)反應(yīng)到主動(dòng)出擊的轉(zhuǎn)變。

（二）財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)集中性較差

現(xiàn)代企業(yè)，面臨激烈的市場(chǎng)競爭，要求財(cái)務(wù)管理能為企業(yè)筑就堅(jiān)實(shí)的后盾，不僅要提高企業(yè)整體實(shí)力，同時(shí)也要協(xié)助企業(yè)完成各項(xiàng)決策?？傮w來看，財(cái)務(wù)管理工作是一個(gè)復(fù)雜的整體性工作，財(cái)務(wù)管理本身應(yīng)該具備較強(qiáng)的系統(tǒng)性。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)整體性并不強(qiáng)，甚至很多部門不能很好的協(xié)調(diào)性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定的誤差。例如，企業(yè)的項(xiàng)目公司與項(xiàng)目部核算體系不匹配，核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成財(cái)務(wù)信息失真，在一定程度上影響了管理者的各項(xiàng)決策。

（三）財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度不完善

近年來，我國快速成長起來了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)往往有較多的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司。但是，母公司并未實(shí)施統(tǒng)一財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，有些母公司雖然設(shè)立了財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，但是制度的執(zhí)行程度較差。由于財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度的缺失或執(zhí)行不力，導(dǎo)致二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政，各自的財(cái)務(wù)管理體系各不相同。作為母公司，難以準(zhǔn)確了解二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的財(cái)務(wù)情況，同時(shí)也很難約束、制裁二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的管理行為，這種現(xiàn)狀直接影響了母公司的經(jīng)濟(jì)利益和集團(tuán)的發(fā)展壯大。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中問題的應(yīng)付策略

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要基于財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中出現(xiàn)問題，進(jìn)行積極的分析和研究，并盡快制定有效的解決措施，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制。

（一）樹立主動(dòng)應(yīng)對(duì)管理思想，實(shí)施全面預(yù)算管理

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，制定財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，而目標(biāo)制定的依據(jù)就是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過建立與發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，可以構(gòu)建企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一戰(zhàn)線，從而促進(jìn)上下聯(lián)動(dòng)，完成發(fā)展目標(biāo)。財(cái)務(wù)管理中，要圍繞目標(biāo)調(diào)整管理職能，徹底打破被動(dòng)的管理模式，充分發(fā)揮核算、分析、控制、預(yù)估企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的職能。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理念，使每個(gè)財(cái)務(wù)管理人員都樹立主動(dòng)應(yīng)對(duì)管理思想，并將其落實(shí)到工作中。同時(shí)，企業(yè)要針對(duì)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中的問題，加快相關(guān)制定建設(shè)，推進(jìn)管理體系不斷完善。

（二）實(shí)施全面預(yù)算管理，發(fā)揮預(yù)算管理的實(shí)效

為突出主動(dòng)應(yīng)對(duì)的管理思想，企業(yè)要加強(qiáng)預(yù)算管理。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理多表現(xiàn)為“形式化”和“片面化”，因而要全面實(shí)施預(yù)算管理，真正發(fā)揮預(yù)算管理的實(shí)效，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。 全面實(shí)施預(yù)算管理要求企業(yè)：第一，結(jié)合企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，編制預(yù)算管理目標(biāo)，并使預(yù)算管理目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相契合；第二，在財(cái)務(wù)管理中，要結(jié)合預(yù)算管理的目標(biāo)，組織編制預(yù)算管理規(guī)劃，并基于企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃和安排劃定預(yù)算管理的范圍，制定長期的發(fā)展計(jì)劃；第三，整合內(nèi)部資源，支持預(yù)算管理順利實(shí)施，應(yīng)基于既定的資源，進(jìn)行控制、考核和分配，調(diào)整內(nèi)部資源配置的合理性；第四，企業(yè)要健全預(yù)算管理的組織結(jié)構(gòu)，要將實(shí)施分層次管理，從企業(yè)管理層到基層建立一個(gè)上下互動(dòng)的組織模式，便于相互間的合作交流，以保證財(cái)務(wù)信息的有效性；第五，強(qiáng)化預(yù)算管理的作用和功能，由于全面鋪開預(yù)算管理工作后，需要多部門的協(xié)助，因而要加強(qiáng)宣傳預(yù)算管理意識(shí)，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，促進(jìn)各部門之間的良好合作；第六，全面實(shí)施預(yù)算管理后，各相關(guān)部門落實(shí)崗位責(zé)任制，落實(shí)責(zé)任“到人”、“到崗”，要求工作成果直接與業(yè)績考核掛鉤。

（三）提升財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)統(tǒng)一性，完善財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度

房地產(chǎn)企業(yè)，要提升財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一性，增強(qiáng)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作統(tǒng)一性，真正提高企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)管理決策的有效執(zhí)行。企業(yè)要針對(duì)本公司治理結(jié)構(gòu)，理順財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)，使所有的工作都為財(cái)務(wù)管理的整體性目標(biāo)服務(wù)。同時(shí)，注重財(cái)務(wù)管理中相關(guān)部門之間信息的公開性，使財(cái)務(wù)信息的利用率提高，從而使整個(gè)管理系統(tǒng)的效率提升。

此外，應(yīng)完善財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，使母業(yè)公司的項(xiàng)目部核算體系與二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司相匹配，制定統(tǒng)一的核算及管理標(biāo)準(zhǔn)，避免財(cái)務(wù)信息失真。母公司要強(qiáng)化財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度的執(zhí)行力度，二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司與母公司的財(cái)務(wù)管理體系相互協(xié)調(diào)，便于母公司隨時(shí)了解二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的財(cái)務(wù)情況，進(jìn)而約束二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的管理行為，進(jìn)而保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

（四）完善資金管理制度，優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)

從本質(zhì)上講，財(cái)務(wù)管理實(shí)際上就是企業(yè)資金優(yōu)化配置的過程，財(cái)務(wù)部門掌握著公司全部資金，應(yīng)承擔(dān)起促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要責(zé)任。企業(yè)資金的建設(shè)、籌資、經(jīng)營和投資等過程，都需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，并通過制度進(jìn)行規(guī)范。因而，要盡快完善各項(xiàng)資金管理制度，保證管理的各個(gè)項(xiàng)目順利落實(shí)到位。

作為投資大戶，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，而財(cái)務(wù)管理要承擔(dān)起減少籌資風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，綜合調(diào)整企業(yè)的負(fù)債情況，在增大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效果的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語

近年來，我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了較多政策，并不斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。但是，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，僅靠政策的宏觀調(diào)控不足以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)不良態(tài)勢(shì)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要認(rèn)識(shí)到自身財(cái)務(wù)管理的不足之處，結(jié)合當(dāng)前的新形勢(shì)，盡快完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，真正提高企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，促進(jìn)企業(yè)健康、快速發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)脫離發(fā)展的困境。

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（作者單位：青島銀盛泰億聯(lián)置業(yè)有限公司）