“以房養老”意愿及需求傾向研究

摘 要：今年上半年各地陸續出臺“以房養老”具體方案，爭議多年的“以房養老”有了實質性進展。但此前在北京、上海、 杭州等地進行的“以房養老”試點，均未取得預期效果。文章以“租房養老”、“換房養老”、“售房預支養老”等多種形式的廣義“以房養老”為研究對象，選取杭州市最早開展“以房養老”試點的上城區為調研地點，調查居民對“以房養老”政策的認知水平，“以房養老”的選擇意愿及對“以房養老”的需求傾向。通過實證分析，探尋“以房養老”模式推進中存在的障礙及影響因素，為“以房養老”今后的發展提出政策建議。

關鍵詞：以房養老 需求傾向 影響因素

中圖分類號：F840 ?文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）11-051-02

一、“以房養老”內涵與推行模式

早在1999年我國就進入國際公認的老齡化社會。隨著“倒金字塔式”家庭、少子化家庭、“空巢”家庭的增多，使得贍養率及贍養成本不斷提高，家庭養老的功能逐步弱化。目前我國的養老保障體系仍不完善，養老資源非常短缺。但與短缺的養老資源相比較，住房資源相對比較富裕。在這樣的社會經濟大背景下，通過“以房養老”等養老模式的創新，探索老人自我養老的新途徑，充分利用老年人擁有的各類資源，尤其是價值巨大的房產資源，將其以多種形式變現，用于補充養老資金，顯得必要且迫切。

“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，指老人將自有產權房抵押給金融機構，以定期獲取一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。但必須指出的是，這只是一種狹義的理解。以房養老并非只有倒按揭一種方式。從廣義的角度看待以房養老，是指在擁有個人房屋產權的基礎上，以家庭資源在生命周期中的配置、流動為前提，利用房屋使用周期和家庭生命周期的不一致性，將住房這一不動產進行合理安排，采用多種配置方式，以實現其價值的流動性，最終發揮養老保障的功效，成為傳統家庭養老之外的一個重要補充。以房養老的推行模式有倒按揭養老、房產養老、壽險養老、售房入院養老、租房入院養老、房產置換養老、房產租換養老、異地養老、基地養老等多種形式。

二、杭州市上城區居民“以房養老”意愿與需求傾向調查結果分析

研究以居家養老老人和機構養老老人為調查對象，于2015年3月至5月，對杭州市上城區居民“以房養老”意愿與需求傾向展開調查。調查在上城區所轄6個街道中，按社區數分層， 隨機抽取10個社區，共回收有效問卷500份。在所轄13家養老機構中，按床位數分層，隨機抽取3家養老機構，共回收有效問卷62份。問卷從基本情況、“以房養老”認知水平、“以房養老”看法及接受意愿、“以房養老”需求傾向四個模塊進行了分析。

（一）不同因素對“以房養老”認知水平及接受意愿的影響

研究以被調查者的各項基本信息為自變量，以他們對“以房養老”的認知程度與接受意愿為因變量進行均值比較與方差分析，具體數據如表1所示。

由上表可以看出不同特征人群對“以房養老”認知水平差異不顯著，這可能是由于杭州市上城區較早實施了“以房養老”實踐，宣傳普及工作有一定的基礎。居民大都聽說過“以房養老”，大都認為“以房養老”制度的實施需要一個良好的社會環境，健全的法律制度和服務體系。但認知中大多數對“以房養老”的形式認識比較淺，往往將形式單純看為“倒按揭”模式或“賣房養老”模式。

而在“以房養老”接受意愿上，不同特征人群顯示出明顯不同（sig<0.05即P值小于0.05）。從性別差異來看，通過均值比較，男性接受“以房養老”意愿明顯高于女性，而女性選擇子女居住在一起的比例較高，她們中多數也認為“有房才有家”，很多女性不愿意去改變養兒防老的這種傳統模式;從年齡差異來看，通過多重比較，年齡在40～49歲的被調查者與年齡在60～69歲及70歲以上的差異特別明顯。年齡越大，養兒防老的意識就越強烈，接受“以房養老”的意愿度就越低;從學歷差異來看，學歷在初中及以下和初中以上的被調查者差異特別明顯，學歷越高接受“以房養老”意愿度越高;從被調查者子女數差異來看，單一子女老人與子女數兩個及以上的被調查者存在明顯差異，子女數越多接受“以房養老”意愿度越低;從被調查者現居住情況差異來看，獨居或僅與配偶居住的被調查者更愿意選擇“以房養老”模式，而與子女居住在一起的老人接受度較低;從被調查者家庭收入情況差異來看，收入在4000元以下與收入在4000元以上存在顯著差異，收入越高的家庭實施“以房養老”的意愿度越低。

（二）“以房養老”需求傾向分析

調查中有24.2%的居民愿意采用“以房養老”這種養老模式，50.8%的居民表示會采取這種養老方式的可能性比較小，其中有7.2%的人幾乎不會采用這種方式。不贊同“以房養老”的原因中，只有大約3%的人是因為“有足夠的養老保障而不需要別的養老方式”，97%的被調查者不贊同的原因是傳統觀念的影響、認知水平的影響、法律制度不夠完善、房產評估和信用風險及養老機構的服務不到位。很多被調查者認為如果采用了“以房養老”這種方式，房產不留給子女，會造成與子女關系的裂痕，而且子女也會有輿論壓力;很多居民認為“以房養老”就是賣房養老，從一開始就對此產生了排斥，不愿意接受與此相關的任何信息;部分被調查者認為目前相關法律制度不夠完善，個人權益沒有得到很好的保障，對于未來風險比較擔心;還有部分被調查者認為現有養老機構收費較高，環境和服務卻沒有達到相應的水平，不愿選擇機構養老。

而贊同的人群中只有2.2%的人是因為“有房產無人繼承”原因選擇“以房養老”。愿意接受的人中大部分是由于“以房養老”可以提高養老水平和質量、拓寬收入來源、減輕兒女的負擔和使兒女獨立自強的原因。

從杭州市目前推行的“租房增收養老”、“售房預支養老”、“退房補貼養老”、“換房差價養老”四種方式來看，有69.66%的被調查者傾向于租房增收養老的模式，10%傾向于售房預支養老，17%的傾向于換房差價養老的方式，3.34%傾向于退房補貼養老。租房增收養老與別的三種模式相比較，最大的不同之處是房屋的產權問題。受傳統思想觀念的影響，租房增收養老可以為子女留下遺產，易讓老人接受。大多數人認為租房增收養老的方式自己占據比較主動的位置，可控性比較強，相對來說，風險小，成果明顯。而大家最不喜歡的方式就是賣房養老。被調查者普遍擔心賣房養老引發的房屋產權變更;其次擔心在70年產權政策下，如果一個老人他的產權持有期只剩下10年，但是他依舊身體很健康，沒有任何疾病的現象，銀行可能會不愿意接受這樣的產權;也有人在考慮如果現在參與了賣房養老，未來的收入能否支持他余生的所有費用。而換房差價養老即用大房換小房，用市中心房換郊區房，通過換房的差價來籌集養老金。調查中發現這種方式有少部分人考慮接受，這種方式的優點是老年人仍擁有自有產權住房，另一方面換房收益也可以提高養老水平和質量。但被調查者也提出換房過程中的買賣房子本身具有一定的風險，房屋價值評估和對未來房價走勢的判斷對老年人來說操作困難，而考慮到郊區房屋會給老人出行、就醫、日常生活帶來的不便，這種方式也沒有得到大多數老人的青睞。退房補貼養老的方式，具體的實施辦法還沒有出臺，目前來看這種方式是將房子退回給房管部門或社區，房管部門或社區供老年人入住養老院并提供費用。就調查結果來看，接受這種方式的老年人也較少。

三、加快推行“以房養老”的政策建議

（一）關注老年人需求，多樣化模式并舉

“以房養老模式”主要是依靠房租、房價、退房補貼、房產養老壽險、房屋地段差價等資源提高老人的生活水平，其突出特點是多樣化。各種推行模式應將房屋的產權是否變更，如何變更，簽約后老人住何處等問題都交由老人自己決定，保證老人能夠根據自身需求和偏好選擇適合自己的養老模式。推行中應充分考慮到“有房才有家”的傳統觀念對老人的影響，政府應加大宣傳和教育工作力度，引導金融機構、養老機構、保險公司、社區服務機構等相關主體協調配合，在推行中關注老年人的需求。

（二）細化操作規范，排除實施的政策性障礙

“以房養老”推行中涉及房產這一家庭最重要資產，被調查群體普遍特別關注風險問題。因此完善的法律法規體系，明確的政策條款，對行為操作的細化規范就顯得尤為重要。國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，出臺了一攬子促發展的政策，各地還應根據地區實際情況制定具體操作辦法和實施計劃。

（三）推進民營養老機構建設，構筑社會化養老體系

調查中發現，很多不愿意考慮“以房養老”的老年人普遍對機構養老的現狀不滿意。老年人反映公辦養老機構往往“一床難求”;民辦養老機構環境及設施較差，服務不到位，而且很多收費昂貴。政府應關注民營養老機構的建設，應關注養老機構社會化過程中多個權利主體間的復雜關系，構架政府主管部門、社區、養老機構、社會組織、公民個人共同參與，多中心互動的公共行動體系，從治理主體角度分析各種利益相關者的集合及如何建立在信任與互利基礎上的養老社會化協調治理網絡。

（四）建立多主體共贏的金融體系，加快以房養老金融創新

“以房養老”既涉及住房問題又涉及養老問題，將家庭的住房與養老保險兩大行為，借助于構思巧妙的金融保險手段達成一種有機的綜合體，雖然構思巧妙，但是實際運作中會遇到很多問題，也有很多的風險。如果這些風險全部由金融機構承擔，勢必會讓公眾產生疑慮和擔心。因此政府應引導銀行、保險機構、信托機構、養老機構協調合作，應該協調銀監會、保監會、民政部門、社保部門、社區管理部門的功能，設立專門的管理機構，通過政策導向，引導、指導社會機構為老年人提供房屋買賣、租賃、房產壽險等相關服務，為“以房養老”推行提供保障。

[基金項目：浙江省民政廳政策規劃課題《治理視野下城鎮養老機構社會化發展及“民辦公助”模式研究——以杭州市為例》（ZMYB201304）階段性成果]

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（作者單位：浙江中醫藥大學 浙江杭州 310053）

（作者簡介：陳雅婷，浙江中醫藥大學講師，主要研究方向：養老保障。）（責編：賈偉）