中小型房地產項目的融資模式初探

朱榮

【摘要】隨著建筑行業不斷發展，房地產行業受到社會各界廣泛關注。其中中小型房地產項目是房地產市場發展的主力軍，在我國房地產行業中發揮著重要的作用。但是中小型房地產項目與大型的房地產項目相比，其自身資本有限，加上項目盈利不高，以及在社會中的影響力較低等現狀，使得中小型房地產項目在實際融資中遇到瓶頸。為了提升中小型房地產項目的經濟效益，在本文中對其項目融資困境進行分析，并提出合理是融資對策。

【關鍵詞】中小型房地產項目；融資模式；初探

前言

中小型放地產項目融資困難，為了促進房地產行業項目發展，需要積極調整項目融資模式，積極尋求全新的融資渠道。項目融資以項目為主導，首先需要對項目本身經濟強度進行綜合考慮，并以此作為貸款依據。然而在實際的中小型房地產企業中，由于企業資信水平以及企業實力等原因的限制，使得項目融資過程中存在著諸多問題，為此，下文對中小型房地產項目融資模式進行科學分析。

1.中小型房地產項目融資存在的問題

1.1融資渠道方面

由于中小型房地產項目資本比較薄弱，因此導致其項目融資渠道比較單一。目前，我國中小型房地產項目融資大部分來源于商業銀行貸款，從我國住建部的近三年的數據調查中表明，每個房地產開發項目中都會有超過半數的資金，來源于購房者個人按揭貸款、建設單位貸款以及房地產開發項目貸款等方式。從數據調查中表明，我國的中小型房地產項目，在短時間內難以擺脫以銀行貸款的融資格局，中小型房地產項目的經濟發展在很大程度上離不開銀行貸款的支持。

1.2融資風險方面

中小型房地產在資金結構上具有短期資金多，長期資金缺乏的特點，基于中小型房地產這樣特點，使得中小型房地產企業的資金格局出現十分不合理的現象。當國家在這方面的經濟政策出現變動時，企業將瞬間陷入經濟困境。在資金格局不合理的前提下，企業項目中的財務杠桿將會導致財務風險逐漸升高。

2.中小型房地產項目融資模式改進策略

2.1建立中小型房地產互助性擔保機制

由于中小型房地產項目的融資模式特殊性，項目融資難的特點日益彰顯，為了促進經濟發展，促進融資模式創新，需要通過資金的聯盟，來建立房地產項目互助融資互助機制的建立。在實際的融資模式創新中，需要通過資金的互助來促進中小型房地產項目經濟效益提升，在該種融資模式中，比較突出的就是房地產基金模式。在實際融資模式變革中，首先可以通過企業運作的實際情況，通過民間組織，成立企業之間的互助性發展協會，以會員制的形式增加吸引會員加入。在該種模式下，如果機制中的會員出現經濟危機，在協會的單位將會對資金會員的資金狀況進行合理的補位與支援。該中項目互助形式，一方面能夠節省很多時間，另一方面，還能夠實現會員企業之間的監督，在提升企業運營效果以及戰略儲備上具有諸多益處。

2.2降低融資成本與全融資

在不同國家中為了鼓勵投資，制定出了很多鼓勵投資的方針，這些政策大部分都集中在企業稅收優惠方面。在實際的項目開發中，前期的資金投入比較大，導致在實際房地產開發前期經常會出現虧損的現象，且經過調查表明，實際的虧損數額比較高。為了避免項目開發中的虧損，需要有效降低企業項目成本，以技術手段來切實調整企業的融資結構，例如，將項目虧損記在項目所納稅費用上，該種方式在實際的房地產項目融資環節中應用比較多，并且所產生的成效比較大。

另外在實際的項目開發中，可以采用投資方全融資的方式進行融資，當投資方進行項目融資時，實際上投資的資金以項目股本的形式存在于項目中。而傳統的項目融資方式與股本融資方式相比，在模式上更加的靈活。中小型房地產項目開發的融資模式需要對項目股本資金進行充分考慮，對自身的控制資金進行合理控制。

2.3長期融資與短期融資模式相融合

對中小型房地產融資模式進創新，可以根據房地產的特征，以長期融資和短期融資模式相互融合的方式促進企業融資。由于實際的開發項目規模比較大，項目開發所耗時比較長，在這樣的基礎上，銀行向中小型房地產企業項目發放長期貸款，能夠在較長時間里促進房地產項目融資發展。但是很多當地產開發項目中也同時需要短期貸款的支持，短期貸款以其自身的靈活性豐富了房地產企業的融資模式，因此以短期貸款方式實現中小型房地產項目的短期目標，以長期的貸款形式穩定項目資本。

2.4項目融資調查

由于在實際融資環節中，很容易出現風險，這些風險在法律制約比較薄弱的環節中出現，因此為了促進我國中小型房地產項目融資發展，在企業中需要注重多方面的內容。首先，首先需要房地產項目進行了解，項目的出讓方需要對實際項目進行更加全面而真實的掌握，而在另一方面，項目的收購方需要對項目進行更加全面的調查。在項目合同制定環節中，需要融資雙方能夠符合法規定。在法律基礎上，需要對項目運營的大局思考，避免由于小的沖突而影響項目融資。

3.結論

目前，我國中小型房地產項目融資模式比較傳統，主要以銀行貸款方式實現項目融資。多元化的項目融資方式在中小型房地產項目中還未得到推廣，嚴重的制約著中小房地產項目發展。為此，在本文中對房地產項目融資模式困境進行分析，其中主要的項目經濟發展制約因素有兩點，分別為：項目融資模式單一、項目融資風險等方面。針對這些問題，提出了中小型房地產項目融資模式改進策略。

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