關于國企土地資產的思考

葉昊儒　張明剛　閻冰

摘要：深入研究政策，加強制度建設，增強政企協作，強化節約用地，做好企業的土地資產管理工作，可以有效防止國有資產流失，提高國企土地的利用率，增加國企的經濟效益。文章就國企土地進行了分析，提出了一些相關的土地管理建議。

關鍵詞：國企土地；土地資產；土地管理；國有資產；產權關系 文獻標識碼：A

中圖分類號：F301 文章編號：1009-2374（2015）25-0001-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.25.001

1 概述

土地是人類開展各種活動的基礎，是國家的根本財產，是企業的固定資產。我國制定了若干法律來加強土地資產管理，隨著我國經濟建設的發展，隨著市場化體系建設的發展，由于歷史原因，國企土地資產管理的頭緒一直比較繁雜，始終未能落實有效的管理，時至今日，國企土地資產管理對于國企的發展并沒有起到積極的促進作用。應該如何擺脫這種窘境，值得國企管理人員思考研究。

2 國企土地資產管理中的若干問題

由于不同的企業對土地資產的態度各不相同，因此，目前國企土地資產管理存在著若干問題，具體表

現為：

2.1 企業的土地產權關系不明確

受計劃經濟體制與市場經濟體制的雙重影響，在轉型比較徹底的企業，其法人財產權在相關法規中有明確的規定。在轉型不徹底的企業，土地依然屬于國家行政機關控制，企業雖然沒有支付土地使用費用，但是卻在比較自由地使用著土地；國家沒有從土地資產中獲得合法合理的收益，企業不能通過出租、抵押、轉讓等方式增加自身的資產，結果造成土地閑置、資源浪費的

結果。

2.2 企業的土地資產價值失真

由國家控制的國企土地被無償劃撥給國企使用，因此，在企業的資產負債表上，土地資產價值不顯化，由此產生的問題是企業資產數據不實，同時，作為投資主體的國家，其責權利職能得不到全面體現。企業在經營管理的過程中，土地資產不能被作為固定資產反映在企業賬目上，只能以無形資產做處理。這樣必然會導致企業生產成本、產值、利潤等一系列財務數據出現偏差，對于國企進一步深化改革沒有益處。

2.3 企業的土地資產利用效率低下

18億畝基本農田的紅線是一條硬標準，在經濟不斷發展的今天，國企要想發展，就必須考慮工業用地的獲取，提高土地利用率是唯一的解決途徑。但是，國企無償使用土地的管理模式，致使許多國企幾乎沒有土地的成本意識，不能高效利用土地資源；有土地成本意識，卻不能有效發揮土地的經濟效益。這些都導致了企業的土地資產利用效率低下。

2.4 土地資產收益分配不合理

受國企土地資產責權不清的影響，由此所產生的土地收益在分配方面必然會出現多種問題，土地稅制、稅收調控等政策未能得到貫徹，違規經營、貪污腐化等問題由此滋生，更是加劇了對國企土地的有效控制與合法利用。

3 強化國企土地資產管理的措施

改革開放的深入必將使市場經濟體系建設更加完善，為了盡早適應這種變化，國企所有者與管理者應該保持清醒的認識，及早認識到強化國企土地資產管理的重要性。

3.1 明確國企土地的產權關系

明確國企土地的產權關系，其目的不是為了占有土地，而是正視土地資源管理，優化配置土地資源，實現國企的可持續發展。這就需要做到：（1）依法確定企業擁有的土地產權，在遵守土地的最終處置權歸國家所有的前提下，弄清楚行政劃撥方式、出讓方式等不同的獲得方式，并確定清楚國企對土地的使用權和收益權；（2）完善土地產權登記制度，明確企業所占有土地的時空特征，使之從法律上得到保證；（3）規范土地交易，強化土地交易管理，建立完整的市場檔案，實行跟蹤管理，保證土地交易管理的合法性與系統性。

3.2 顯化國企的土地資產價值

企業存在的目的就是為了盈利，實現盈利的有效保證是落實科學化的經營管理，為了消除國企土地資產賬目不明確性的消極影響，必須依據科學方法，按照合理的程序評估、核定、顯化國企的土地資產價值。

土地資產價值評估的方法有市場同期比較法、經營成本法、剩余價值法、土地收益法、基準地價系數修正法等。在實際應用中，要根據具體情況，綜合運用各種評估方法，方能更準確地獲取土地的資產價值。在評估中要注意三個問題：（1）完善評估體系，建立科學的操作規范，重點突顯土地的供需關系、預期收益、地塊最佳用途等要素，在靜態估價的基礎上進行動態預測，把國企自身條件與宏觀環境相結合，聽取多方意見，運用各種評估方法打破評估的局限性，防止國有資產流失；（2）協調政府、企業、地方等各個部門的關系，做好評估的組織管理工作，制定統一的評估結果認定制度，嚴格遵照評估程序開展工作，保證評估結果的客觀性與公正性；（3）正確認識土地價值的表現形式，規范土地資產的財務核算，對用于生產經營的土地，應該計入固定資產，以折舊的方式計入生產成本，將附加在其上的經營開銷計入管理費用。對于沒有使用的閑置土地，可以依舊計入國企的無形資產，在規定期限內攤銷管理費用。對于使用性質發生變化的土地，要依據法律法規，及時進行財務劃賬處理。

3.3 盤活企業土地資產

在經營活動中，企業土地資產經營始終存在，土地入股、土地抵押貸款、土地租賃等與土地有關的經濟活動早就存在，作為一種特殊的企業資產，土地資產具有明確的使用期限，土地產權權能具有可分性，土地的經營內容具有多重性，比如可以在抵押的同時出租

牟利。

正是這些特殊性，決定了在設計土地資產經營方案的時候，必須細分土地產權權能，使土地的各個權能可以得到充分的發揮，實現土地價值的最大化。在實際應用中，常見的經營手段有土地資產置換、土地資產轉讓、土地租賃、企業兼并、企業收購等。在規范化的土地交易市場體系之下，可以對土地進行優化配置，選擇靈活的經營模式，既可以充分發揮土地資產的利用率，又可以使企業獲得比較好的收益。

3.4 合理分配土地資產收益

我國法律明確規定：我國實行土地的社會主義公有制，國家依法實行國有土地有償使用制度。基于這個法律規定，國家有收取合理的土地使用費的權利。隨著國家稅制改革的推進，如何在保證國家土地收益的同時，實現國有土地資產的保值與增值，實現國家與企業土地收益的合理分配，就需要進一步完善和健全土地市場體系。在這個過程中，有三個管理要點：（1）建立并完善地租收取制度，取消名目繁多的亂收費，以統一的地租收取制度規范土地的使用權。在實際應用中，對于企業已有的土地，采取每年收繳一次的方式收取地租；對于土地流轉、土地新增等情況，采用按照使用年限一次交清的方式收取地租；（2）隨著我國基礎建設、城鎮化建設的快速發展，根據我國經濟發展變化情況的需要，及時調整與革新相應的土地稅種和稅率，用房產稅代替營業稅中有關土地使用權轉讓及出售建筑物的稅目，對于提高土地利用率、促進小微企業發展、抑制房產炒作、打擊腐敗等都具有經濟上的引導作用；（3）堅持土地有償使用制度，清理、取消各種不合理的收費，落實費改稅的管理制度，樹立法律的權威性，促進國家法制建設，有效保護企業的合法權益。

4 結語

總之，國企土地資產管理必須在遵守國家相關法律的基礎之上，在服從國家宏觀調控的前提之下，規范土地管理制度，建立符合國家經濟建設發展需要的市場機制，明確土地的產權關系，準確反映企業的土地資產，細化土地的資產價值，充分盤活土地資源，提高土地的利用率，協調好企業與國家的關系，實現國企經濟效益的健康增長。

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（責任編輯：周 瓊）