房地產項目開發及經營管理探討

洪成表

摘 要：為了在激烈的競爭中立于不敗之地，許多房地產企業開始規劃項目開發，使房地產開發項目不斷向新的廣度和深度發展。與此同時，大中型房地產公司逐漸趨向于思考和探索經營管理策略，并針對目前房地產項目開發和經營管理提出幾點看法。

關鍵詞：房地產；項目開發；經營管理；市場競爭

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.13.058

項目開發和經營管理是現代企業管理中的重要組成部分，這對國有房地產企業來說尤為重要。面對外資和中外合資企業，我國的房地產企業節節敗退。如何在全國范圍內組織各個項目的開發，并對其實施有利的經營和管理，已經成為了房地產企業亟待解決的問題之一。

1 房地產項目開發的特點

1.1 地理位置的不可移動性

房地產企業是以房屋等基本建筑物為基礎進行運作的一種企業，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產企業在選擇或開發項目時，應首先考慮該項目的地理位置是否符合企業運作所需要的交通、市場、經濟和文化等需求。

1.2 項目的投資風險大

房地產不同于其他商品，它自身的特點決定了企業在投資過程中必須承受較大的風險，具體體現在以下2點：①由于房地產項目的開發時間長，所以，可能會受到一段時間內市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。

1.3 投資建設的成本高

眾所周知，房地產開發項目是一項資金密集型產業，其投資開發成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業是很難在房地產市場中立足的。此外，由于房地產項目開發的風險比較高，如果企業沒有堅固的基礎，就很有可能面臨倒閉的風險。

1.4 項目開發建設的周期長

房地產投資開發項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應市場需求，現代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發周期。

1.5 項目開發建設的環節多

目前，在我國實行的房地產開發建設管理制度中，將房地產管理部門與其他的社會管理部門相聯系，比如交通管理部門、環境與衛生管理部門、城市規劃管理部門和安全質量監督管理部門等。企業在開發建設房地產項目時，必須協調處理與各個部門之間的關系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6 項目建設資金的周轉速度較慢

房地產項目的開發往往涉及多方面的資金周轉，從設計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環節都是獨立的，資金的周轉速度下降，對項目的開發造成了一定的消極影響。

1.7 受國家政策因素的影響較大

房地產企業作為全國企業中的一份子，其運作狀態必然受國家政策的約束和調控，所以，任何房地產企業，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。

2 房地產項目經營管理的問題

2.1 缺乏項目建設的成本管理意識

大多數房地產企業還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預算。俗話說，“沒有規矩，不成方圓”，這對房地產企業來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預算成本作為約束，就很有可能會在項目建設的過程中出現鋪張浪費的情況，對企業內部的資金運轉造成一定的阻礙。

2.2 企業內部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數的房地產企業開始重視企業內部管理系統的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質量監督管理方面表現得比較明顯。一些監督管理人員不重視自己的工作，進而出現了企業內部的監督環節與其他環節之間處于割裂的狀態。

2.3 缺乏對歷史經驗的分析和總結

房地產市場需求的變化性是極大的，許多房地產企業由于受到了市場、經濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業要想在房地產市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態，總結歷史經驗和教訓，發展自身優勢，摒棄劣勢。

2.4 沒有準確掌握各方面的動態信息

企業要想獲得發展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業要用發展的眼光看待自身所處的環境，包括市場環境、經濟環境和政治環境等，及時了解各方面的信息動態。從目前的發展情況來看，許多企業并未準確掌握信息的動態，大多數企業仍然處于消極被動的地位。

3 經營管理的原則

3.1 堅持可持續發展的原則

可持續發展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產企業，在項目開發和經營管理的過程中，既要考慮企業的經濟效益，又要注重該項目的環境效益、社會效益，不能以損害環境和社會的長久利益為前提來滿足企業發展的短暫利益。

3.2 堅持創新性原則

隨著社會經濟的發展和科技的進步，創新已經成為了現代社會發展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創新。對于房地產企業，應該從產品、科技等方面入手，不斷創新，這樣才能實現企業的長足發展。

3.3 堅持科學定位的原則

市場是一個不斷變化的動態因素，任何企業在進行市場定位之前都必須對市場進行科學的分析。對于房地產企業更是如此，為了應對變化莫測的市場環境，中小型企業應格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態的基礎上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規避風險，提高企業的競爭力。

3.4 堅持動態管理和優化組合相結合原則

房地產企業要想實現動態管理和優化組合，就必須建立一個內部信息管理系統，安排專業的內部信息管理人員負責掌控企業市場運作的所有數據和信息，并根據市場動態信息的反饋及時調整企業的開發和管理策略，對影響企業運作的環境因素進行優化、組合、調配。只有這樣，才能使企業在日益經激烈的市場競爭中處于優勢地位。

4 經營管理的方法

4.1 培養高端人才，保證綜合效應

企業要想取得發展，就必須以高素質的人才作為支撐。對于我國的房地產企業，培養具有創新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業的管理人員應加大對企業職工的考核力度，經常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應該建立和完善職工培訓制度，定期對職工的工作能力和素質進行培訓。只有這樣，才能培養出高素質的員工。

4.2 加強對內外部風險的控制

企業的經營風險是指企業為了擴大或占領市場而做出的一切決策所形成的風險。這些風險按照來源的不同，主要可以分為企業內部風險和外部風險；按照內容的不同，可分為投標風險、市場風險和意外風險。毫無疑問，企業的經營風險是不可能避免的，我們只能盡量降低風險發生的概率。要做到這點，企業就必須建立和完善風險控制體系，形成一個專業的防范風險的體系。

4.3 適應新形勢，實行戰略轉型

面對越來越嚴峻的國內外宏觀經濟形勢，房地產企業必須及時調整發展戰略，完善企業內部的監督管理體系，在企業的目標決策方面實行戰略轉型，進而提高目標定位的準確性和決策的規范性，實施全方位、可持續發展的經營理念。

5 結束語

縱觀國內房地產業的發展形勢，國家的宏觀調控日益加強，市場的變化周期日益縮短，價格競爭日益激烈，新興的房地產企業更是層出不窮。為了在競爭中立于不敗之地，許多房地產企業的管理者都絞盡腦汁地改善自己的經營管理策略，誰能最早找到科學的項目開發和經營管理策略，誰就能走上企業發展的成功之路。

參考文獻

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[3]曾倩慧.論房地產項目開發的設計管理[J].中華民居，2013（9）：21-22.

〔編輯：白潔〕

Abstract： In order to fierce competition in an invincible position， many real estate companies began planning the project development， so to keep the breadth and depth of the development of new real estate development projects. At the same time， medium-sized real estate company gradually tend to think and explore management strategies and make a few comments for the current real estate project development and management.

Key words： real estate； project development； business management； market competition