六安市河西房地產開發的SWOT分析

劉元元

摘 要：根據六安市城市規劃方針，六安市大致可分為河西新區、城東、城南和城北，其中城東和城南區域已得到充分開發，作為毗鄰六安第一大悠長美麗的河—淠河的河西新區將成為六安市重點開發對象。介紹關于六安市河西房地產開發的研究背景，研究目的和意義，房地產開發的相關概念，六安市城東、城南和城北的房地產開發現狀，對比出河西新區的房地產開發狀態—基礎設施建設、道路交通條件、環境條件以及目前入駐河西的房地產開發企業，最后通過對六安市河西房地產開發的整體基礎條件進行分析研究，并且運用SWOT分析方法（即自我診斷法）對河西的房地產開發進行可行性研究，分析其內部因素—Strength（優勢）、Weakness（劣勢），外部因素—Opportunity（機會）、Threat（威脅），全面系統地規劃整個河西區域的開發，使之能夠與城市的其他區域共同和諧、科學地發展，有利于實現六安市城市總體規劃要求，促進六安市房地產市場穩定發展，同時對城市經濟、政治、文化都有一定的帶動作用。

關鍵詞：房地產開發；六安市河西；SWOT分析法；可持續開發

中圖分類號：F293.34 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）16-0171-04

六安市房地產業自撤地建市以來，經過十余年的發展，到目前已有了規模化的發展，達到了成熟階段。依據新的六安市總體規劃方案，六安市將擁有120萬人口的居住規模，隨著六安城東、城南、城北的房地產開發已達到成熟穩定階段，因此河西這一塊擁有巨大開發潛力的土地便成為市政府及房地產開發商關注的焦點，按照這一人口發展規劃，六安市將在河西新區建設一個新的可以容納30萬人口居住的河西新區，其基礎生活設施建設，房地產開發和道路交通規模可想而知。根據規劃，這里將建有圖書館（文化館），皖西大劇院，仿美國紐約的中央森林公園，文化大世界。目前，河西已建成“濱河新天地”濕地公園，內設有沙灘浴場，風景秀麗，適宜休閑，娛樂。

一、六安市房地產開發概述

從1958年開始，房地產收歸國有，中國房地產市場從此消失，直到1979年開始經濟體制改革，中國的房地產業才有了發展的契機。近年來，六安市的房地產業發展迅速，帶動了整個城市經濟的發展。

（一）房地產開發的定義

房地產開發是指按照一定的城市規劃要求在依法取得國有土地使用權的土地上進行的一系列基礎設施建設的行為。因此取得國有土地使用權是房地產開發的前提而房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房的開發而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。簡言之，房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發是城市建設規劃的有機組成部分，與城市規劃緊密相關。

（二）房地產開發的分類

根據不同的標準和開發內容我們可以對房地產的開發作不同的分類：

1.根據房地產開發規模的大小可劃分為單項開發、小區開發和成片開發三類。

2.從房地產開發的內容不同可劃分為單純的土地開發和再開發、單純的房屋開發和再開發、土地房屋的一體化開發等三大類。

3.根據開發目的的不同房地產的開發劃分為經營性房地產開發和自用性房地產開發。

（三）房地產開發流程

房地產開發流程可分為四個階段：（1）項目立項階段；（2）項目前期準備階段；（3）項目建設階段；（4）項目銷售和及售后服務階段。

二、六安市房地產開發現狀

六安市的房地產業目前已趨向穩定發展期，進入調整階段，并且可以維持較長時期的較快法展。但六安市未來還將發生以下變化：（1）房地產價格會逐漸向平穩的趨勢調整；（2）供需結構會逐步得到最大化地優化；（3）依然存在著老百姓持幣待購的問題；（4）會不斷調控房地產的市場秩序。

當前存在的問題：（1）部分房地產開發商實力得不到提高，開工明顯不足；（2）房地產市場銷售氛圍依然冷淡；（3）由于受到一定的宏觀經濟影響因素，改善型和投資型購房群體依然處于觀望狀態；（4）六安市居民平均購買力不足。

（一）六安市房地產開發——城東

城東集中了六安目前高端項目的區域，東城區的代表別墅三元山莊、前城紫荊莊園、白鷺雅苑已經在六安房地產市場上樹立了一定的口碑，六安最大的會展中心—金太陽國際汽車城也落戶城東，住宅商鋪如前城藍郡車谷，六和城，高速地產等不段出現在城東。六安首個五星級菜籃子工程金港綠色農超盛大開業，這些都帶動了東部新城的發展。城東的發展需要時間，但潛力還是很大的。

（二）六安市房地產開發——城南

房價低是城南房產的一大優勢，該區域目前的樓盤數量多且集中，主要是針對一些普通的購房人群的中低端項目，因其在房價上的優勢一直成為六安市居民的爭搶地區，城南包括政務中心周邊和城南鎮。

政務中心周邊區域靠近900畝中央森林公園，緊靠淠河總干渠，隨著六安打造國家園林城市步伐的進一步加快，該區域商業、教育、文化等一系列配套設施進一步完善。目前該區域聚集了上城國際、恒生陽關城、華邦錦繡華府、御景龍湖山莊等數家優質樓盤。這個區域環境好，居住氛圍濃厚，房價較市中心便宜，是六安買房的首選區域。

城南鎮在六安人以往的印象中是較為偏遠和落后的，和農村沒兩樣，但近兩年來的迅速崛起，成為六安市居家置業的新寵。

（三）六安市房地產開發——城北

提到六安市城北區域，腦海中會出現眾多的學校名字，沒錯像六安一中，城北小學，匯文中學等都集中在城北靠市中心的區域，因此房地產開發商的樓盤宣傳都注重突出學區的優勢，購房者也同樣看中的是該學區的學區房銷售，在此樓盤像御龍灣、發能海心沙、駿景豪庭等眾多樓盤正在崛起，為在此置業的購房者提供更多選擇的機會。

三、六安市河西房地產開發endprint

六安市河西新區位于淠河西岸，鄰近月亮島，景色優美，擁有獨特的自然環境條件，由新安大橋連貫東西，淠河一橋、二橋正在規劃中。雖然離市中心較遠，但隨著近幾年房地產開發的迅速發展，相應的生活配套設施不斷完善，道路交通條件不斷開拓，居住環境不斷提高，具體的規劃建設內容如下。

（一）河西房地產開發基礎條件

按照新的六安市城市規劃要求細則，六安市將向城區擁有120萬人口居住的城市前進。因此，六安正計劃建設一個可以擁有30萬人口居住的河西新區，其房地產開發、基礎設施、道路交通建設的規模是十分巨大的。

1.基礎設施建設條件。新安大橋西南側也被六安市民稱為河西。新安大橋連貫東西，203省道北接滬陜高速，其發展前景不可限量。據了解，六安一中河西校區規劃選址，市人民醫院河西分院規劃選址受市委領導的重視。

河西區域目前擁有著得天獨厚的自然環境優勢，河西景觀帶南至窯崗咀大橋上游300米，北至淠河橡膠中壩，全長約5.3千米，景觀帶位于河西景觀大道與老淠河之間，寬度約150米，總面積將達到120公頃。

河西景觀帶包括3個規劃區，其分別坐落在上、中、下游，即以種植親水植被為主的生態濱水區；擁有面積為2.5萬平米的大型中心廣場的都會景觀區，廣場上設有歷史遺存浮雕墻、歷史事件字雕以及歷史文物雕像等；設有水上運動區和沙灘運動區的休閑健身區，擬建設沙灘足球，沙灘排球，沙灘浴場以及籃球或者網球場等。

河西地處淠河岸邊，靠近月亮島，風景秀麗，環境優美。正是看到了這個區域的巨大發展潛力，國內眾多房企紛紛入駐六安房地產市場。目前恒大地產已經在河西拿地建房，豐泰卡地亞灣小區也快建成，恒大還將在新安大橋西南邊建有高度超150米的五星級酒店。

2.道路交通條件。六安河西交通環境將大幅度改善，新設計的河西“星光大道”為南北走向，南起西環路北至青云路，全長1 035.629米。河西星光大道建成后，有利于促進星光大道道路兩邊地塊的開發，該路將會取代新安大橋至新安鎮道路的部分路段。

依據河西新區控制性詳細規劃以及2012年度市重點工程之一暢通工程，河西新區三條新建道路設計完成，河西三環道路，西起西環路，東至西環路，全長3 062米，河西縱六路，全長1 426米，寬度45米，河西清溪路，起于景觀大道延伸段，終于東一環路，全長1 940米。

隨著河西區域的發展，為滿足更大的需求，六安市將在月亮島上游建設赤壁路特大橋橫跨淠河兩岸，以解決與主城區的溝通問題，并預計于2015年完成。

3.河西區域環境條件。河西新區的環境可以說是整個六安最具有特點的區域，因為六安先前的城市規劃，河西基本上沒有什么建設，因此環境得到最自然化的自由發展，目前隨著河西景觀大道、大型中心廣場等的建成以及規劃中的建設物，在這些開發的同時，相應的環境不但沒被破壞還得到了進一步的提高，目前河西的環境優美秀麗。

（二）目前入駐河西的房地產開發企業與建設項目

河西正以其六安優美的環境，便捷的交通，齊全的配套，廣闊的發展前景吸引了眾多的房地產開發商。

1.廣東發能集團。2010年，廣東發能地產在六安河西新區拿下了兩幅地塊，創造出了2013年樓市成交的一大奇跡。

2.恒大地產。2011年，恒大地產以打造六安首家精裝修房為自己的一大優勢特點，在六安河西拿下6宗地塊。

3.柏莊置業。同樣地，2012年，柏莊置業意在打造靚麗的人居生活產品，在六安河西新區拿下了兩幅地塊。

4.碧桂園。2013年，碧桂園集團在河西區域拿下了4宗地塊，以此來為建設一個五星級的居住環境作準備。

四、六安市河西房地產開發的SWOT分析

（一）影響河西房地產開發的內部因素——優勢（S）、劣勢（W）

1.優勢（S）：（1）河西地處淠河岸邊，靠近月亮島，風景秀麗，環境優美；（2）淠河河西南接六安老城中心，北接北城新區，位于姚李路與淠河北路交匯處附近，具有重要的交通位置；（3）河西的土地目前還是比較多，開發的項目都賣的不錯，加上六安房地產市場穩中有漲的發展勢頭，將迎來房地產開發的高速發展階段。

2.劣勢（W）：（1）河西區域并非六安市主城區，離市區稍微有點遠，人流量較少導致商業氛圍差，人氣不足；（2）由于河西地處郊區，沒有像樣的商業，僅有的基本上都是“小賣部”，只有一個簡陋的加油站，多以農村的自建房為主；（3）周邊生活配套設施不夠完善，公交路線輻射范圍小，居民生活受到一定的影響；（4）河西區域內村落比較多，拆遷改造也成為比較大的問題；（5）在六安市向南，東擴展城市的面積時，市區北部邊緣，似乎逐漸被人們所遺忘，在大多數六安市民的心中，河西區域屬于偏僻荒涼之地。

（二）影響河西房地產開發的外部因素—機會（O）、威脅（T）

1.機會（O）：（1）近年來河西區域房地產發展蓬勃，招商力度不斷加大，隨著目標客戶的不斷涌入，外來客戶的認同感也逐漸增強；（2）河西區域被六安市市政府定位計劃建設一個有30萬人口居住的宜居新區，政府部門推出多條優惠政策；（3）隨著六安一中新校區的進入、人民醫院河西分院建設項目的確定，使得河西新區在教育配套設施、衛生醫療設施都得到了完善和發展；（4）公交換乘中心也在河西新區建設中，此外河西地塊還規劃了文化館、圖書館、皖西大劇院等眾多繁華都市不可或缺的人文、生態配套設施，未來河西將成為城市的新文化中心；（5）六安河西將暢通河西三環路、河西眾六路和河西清溪路三條市政道路，而且淠河東岸的景觀大道已經建成，西岸的景觀大道也正在建設中，新的配套路網正在逐步完善中；（6）河西聚集了六安市最高端的樓盤，不但有高層，還有多層的花園洋房，更有別墅、商鋪等，物業形態非常齊全豐富，可以給購房者有更多的選擇空間。滿天星超市等眾多知名品牌紛紛進駐，使得河西的商業配套逐步完善；（7）居民收入穩定，經濟發展迅速，市場需求可挖掘空間巨大。endprint

2.威脅（T）：（1）城東是六安目前高端房產的集中區域，以前城紫荊莊園為代表的別墅已經為東區在市場上樹立了一定地口碑，六和城等住宅商鋪不斷落戶城東，更有六安最大的會展中心——金太陽國際汽車城，首個菜籃子工程金港綠色農超的盛大開業等在一定程度上對河西的房地產開發產生一定影響；（2）城南目前聚集了華邦錦繡華府、上城國際等眾多優質樓盤，且該區環境好，居住氛圍濃厚，房價便宜，是六安買房的首選區域；（3）城北的樓盤多突出學區的優勢，在此地段的樓盤也比較多，御龍灣，發能海心沙等的崛起，為購房者提供更多的選擇機會；（4）雖然河西新區自然環境非常好，但是基礎配套設施無法趕上六安市其他區域，而且房價還不便宜，在一定程度上遏制了購房者的信心，與六安其他區域的房地產開發競爭還是有一定弱勢；（5）隨著國家有關房地產調控政策的推成出新，對未來六安市樓市帶來了許多不確定因素（見圖1）。

（三）河西未來房地產開發的展望

暢通便捷的交通，優質的自然資源，區域雛形初現，大牌房企齊聚，政府重點發展，河西區域騰飛在即，也讓人們有更多的理由和信心，期待六安城市的北部矗立一座新城。河西有望成為新的文化、教育、商業、娛樂、體育中心。

未來河西將形成以碧桂園與恒大御景灣為中心，以豐泰卡地亞灣，發能海心沙等住宅為半徑的商業圈，未來河西將成為六安繼城東、城南之后的又一塊新興區域。政府的重點發展推動，眾多實力房企、大牌房企齊聚河西版塊，這無疑為河西的未來發展提供了極大的保障。

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[責任編輯 吳明宇]endprint