基于logit模型“以房養老”影響因素的實證分析

吉林建筑大學城建學院 張麗麗

基于logit模型“以房養老”影響因素的實證分析

吉林建筑大學城建學院 張麗麗

摘要：“以房養老”是解決養老保障和老齡化社會問題的一種新型養老模式，但也是爭議頗多的話題，在推廣中屢受遇冷。基于此，本文在實地調研的基礎上，對“以房養老”的意愿及影響因素進行了全面分析，并對運用logit模型對相關數據進行了實證分析，結果表明養老能力、傳統養老習慣是影響“以房養老”模式推行的關鍵因素，由此，當前首要任務就是轉變觀念，以此促進“以房養老”的進一步普及發展。

關鍵詞：以房養老意愿 Logistic模型 實證分析

1　引言

當前，世界各國都面臨著人口老齡化日趨嚴重的問題，中國也是一樣，目前我國人口老齡化現象越來越嚴重，贍養老人已經從個人問題轉化成了社會問題。根據國家統計局數據顯示，2015年我國60歲以上老人達到2.16億人，占總人口的16.7%；預計2025年，這個數字會突破3億。面對白發浪潮的席卷，我國養老負擔變得日益沉重，“如何養老，誰來養老，怎樣保障養老”等一系列問題成為了亟待解決的問題，面對此現狀，我國以往社會保障體系的完善發展已是必然之需，其養老方式應該不斷拓展，養老質量應不斷提升，而“以房養老”新型養老模式的出現，為養老問題的有效解決帶來新的發展方向，既盤活了老年人沉睡的不動產，也解決了老人的養老難題。

然而，“以房養老”計劃的實施并不樂觀，在推行初期就遇到了難題，截至2015年10月26日上午10時，全國僅有32戶家庭39人簽約投保“以房養老”，傳統的養老觀念根深蒂固讓公眾很難從心理上接收“以房養老”的新型養老形式，加之“以房養老”政策和法律制度還不完善、社會存在信任危機等，這些都成為了阻礙“以房養老”計劃推行的關鍵因素。基于此，本文以“以房養老”推行對象為研究對象，分析其以房養老的意愿及影響因素，這對于推進“以房養老”計劃深化發展具有重要的理論和實踐意義。

2　“以房養老”問題的提出

“以房養老”，從本質上就是一種“倒按揭”，老年人將具有獨立產權的房子，以反貸款的方式抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者依照特定的按揭數額為老年人提供固定的養老金額，但房屋所有權仍歸屬所有者，直至其去世，此后將其房產出售，所得金額償還養老貸款本息之后，其升值部分歸屬抵押權所有人。據此分析，“以房養老”模式的推行，讓房子在承擔居住功能的同時，還肩負起了養老的重要功能，對于解決我國日益嚴重的養老問題提供了新思路和新方法。

“以房養老”是社會的現實需要，根據社科院和國家統計局數據統計，2014年我國65歲以上人口數量達到13755萬人，占全國比重10.1%，且經預測到2025年可能達到16%，而按照國際老齡化社會的新標準，“65歲人所占比值超過7%，則視為老齡化社會開始”，這說明我國老齡化問題已經開始并日益嚴重，加之人均預期壽命的大大延長，中國人口老齡化現象表現出了明顯的高齡化趨勢，這進一步加劇了我國的養老壓力。而與發達國家老齡化進程不同，我國老齡化衍變速度過快，呈現“未富先老”的狀態，公共養老資源欠缺，養老基金短缺等問題還沒有得以有效解決。在這種背景下，隨著我國“老齡化”的加速發展，養老金缺口已經成為了整個社會關心的核心問題，“以房養老”隨之成為政府推廣的一項民生工程，其作為一種補充性的養老模式，為我國養老方式的創新發展提供了新思路，有效緩解了養老資金短缺的問題。

從國際范圍內的先例來看，“以房養老”在澳大利亞、美國、新加坡等發達國家已推行多年，并取得了一些成效，有效解決了實踐中存在“不動產富人，現金窮人”的現象，合理利用了老年人的財富，實現了不動產功能的最大化發展，這也是其在全球范圍內不斷深化推廣的主要原因。然而，在我國，“以房養老”方式發展卻屢遇難題，雖然從2014年7月1日開始在北京、上海、廣州、武漢等四個城市進行了試點推廣，響應者寥寥無幾，推行效果不明顯。

而歸納總結“以房養老”主要阻礙因素集中在：需求者和供給者，而需求者是其中的主導因素，受傳統儒家孝文化的影響，我國養老方式更傾向于“親養子孝”，家庭養老模式成為其首選，與高品質的養老方式相比，他們更崇尚“但存方寸地，留于子孫耕”，多數老年人認為將自己一生積攢的財富留給子孫是理所應當的。由此，老年人面對“以房養老”這一新生事物時，大多數不愿意違逆傳統，這也成了“以房養老”方式推行受阻的關鍵所在，究其原因還是需求不足；加之，需求者缺乏對供給者公信力的認可，害怕“吃虧”的心理讓有意愿者放棄嘗試，取而代之的則是對項日持觀望態度。

綜上分析“以房養老”計劃的產生有其必要性，但是也面臨著發展困境，這種新型的養老方式是否具有可行性，如何推進金融機構順利開展“以房養老”業務，提升老年人需求者對于“以房養老”的認知改變，成為了“以房養老”推行研究中一個不可或缺的必要前提。由此，本文擬通過“以房養老”的影響因素分析，來促進“以房養老”方式的深化推廣，以此完善我國養老保障體系。

3　研究假設

“以房養老”是以人為中心的新型補充養老模式，研究“以房養老”影響因素，主要是從老年人需求者層面進行深度分析，因此，首先應充分認識需求者的自然屬性和社會屬性，分別從生理、心理及經濟能力、認知程度等多方面了解老年人的意愿及需求。本文即以此分析各不同變量之間的邏輯關系，提出假設，并構建“以房養老”，并將“以房養老”影響因素歸結為：養老能力、傳統養老習慣、對以房養老的認知度、對養老機構的信任程度、以房養老政策環境的完善程度等五個層面進行分析研究，具體分析如下。

3.1養老能力

我國目前主要的養老模式大體分為家庭養老、社會養老，其中因家庭規模較大，人口年齡結構相對穩定，家庭養老模式一直占據主要位置，并由老人積蓄及子女的供養費來支撐，因此，本文以人們的收入水平納入養老能力變量；而社會養老主要是指社會保障體系中的養老保險，國家養老金的充足率決定了社會養老的發展水平，若是老人從這兩種養老保險中獲得了足夠的養老保障，其對于“以房養老”方式的需求度也就不會太強烈，“以房養老”計劃的推行也就不能達到預期效果。以此，提出以下假設：養老能力對于“以房養老”存在顯著的影響。

3.2傳統養老習慣

據調查，傳統養老習慣是目前影響”以房養老”方式推行的關鍵阻力，首先,在我國，素有“養兒防老”傳統觀念，且一般存在如下默認的“契約”：子女負責照顧老人安度晚年,老人百年之后將遺產留給子女。這一契約始于中國古代“但存方寸地,留與子孫耕”的傳統觀念。雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養老人的義務。但長期形成的傳統養老習慣卻使“以房養老”的實施面臨較大阻礙。傳統養老習慣可能是影響“以房養老”的關鍵要素。

3.3對“以房養老”的認知度

“以房養老”作為一種重要的補充養老方式，對于優化發展養老體系，提升養老質量具有重要意義，加之我國老齡化問題的日益凸顯，傳統的“養兒防老”的模式已經無法適應社會需求，尤其是孤寡、無子女、失獨等特殊群體老人對于“以房養老”的需求更為迫切，人們對于此認識程度越高，越容易感知其優勢性，心理認同度就越強，且根據有效需求理論來分析，“以房養老”必然是滿足了人們的養老需求，才能夠得以深化推廣。由此可假設此變量對于“以房養老”具有影響意義。

3.4對養老金融機構的信任程度

“以房養老”實質上是一種倒按揭形式，是由相關金融機構以一種反向貸款方式向老年人定期發放養老金，其是一個長期、投入資金較多、延續時間較長、收益較慢的過程，風險與利益是并存的，許多金融機構尚不具備承擔此風險的能力，且在設計”以房養老“模式中欠缺合理性，再加上未來房價變化存在不確定性，使得老年人對于該種養老方式始終存在疑慮，態度謹慎。因此，消除公眾對養老金融機構的種種顧慮可能是解決“以房養老”的重點與難點所在。

3.5“以房養老”政策、法規的完善程度

“以房養老”作為一種新型養老方式，能否順利推行，很大程度上決定于相關法律、制度的完善與否，而我國房屋產權70年，是“以房養老”方式推行的最大障礙，如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是未知風險，且按揭期限也難以確定，由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。同時，發達國家的成熟經驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善健全的個人信用系統，而在這些方面，國內仍有一定差距。因此，提出以下假設：以“以房養老”政策、法規的完善程度對以房養老的意愿有顯著影響。

4　Logit模型實證分析

4.1模型選擇

依據上述假設條件，文章將老年人需求者“以房養老”意愿及影響因素表示為，其中Xi分別表示6種假設因素，Y是解釋變量，為老年人以房養老的意愿，若取值為1表示愿意參與，若取值為0表示不愿意參與，而若位于0～1之間，則是一個典型的二元選擇問題，需要引入Logistic 模型來進行分析，其計算公式為：

4.2數據選擇及說明

鑒于“以房養老”方式普及的有限性，本文采用社會調查的方式，以北京、上海、廣州、武漢等四個試點城市進行了問卷調查，這些城市老年人口較多、增速較快，養老問題比較嚴峻。調研過程中共發放600份調查問卷，回收540份，有效回收率為90%。

表1　以房養老意愿影響因素的 Logistic 回歸結果

4.3實證分析

本文運用SPSS13.0對所構建的Logit模型進行回歸處理，分別將上述X1，X2，X3，X4，X5等5類解釋變量輸入其中，得出所調研城市的“以房養老”影響因素的回歸分析結果如表1。

從表1中可知，僅有養老能力和傳統養老習慣兩因素通過了回歸驗證，與“以房養老”模式的推行存在顯著的因果關系。

5　結語

根據上述回歸結果分析，在我國“以房養老”影響因素中，最大的阻力在于傳統養老習慣及養老能力。傳統觀念下房產寄托了家庭太多情感，多數人是過不了“觀念坎”，而“以房養老”之所以在發達國家發展比較成熟，與高遺產稅有關，人們在“以房養老”和“留房產給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下，人們沒有動力；同時，養老能力限制，人們收入水平的高低決定房子本身價值，而現行“以房養老”模式大多以高檔養老會所為主，是市場化運作的一種高端化服務，惠及范圍有限，較適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

參考文獻

[1]張浩,李世平.居民以房養老意愿影響因素的實證分析——基于甘肅省蘭州市居民的調查數據[J].調研世界,2014(12).

[2]黨越.城市居民以房養老意愿及其影響因素研究[D].西北農林科技大學,2014.

[3]惠婷.我國以房養老模式面臨的困境及對策研究[D].內蒙古大學,2014.

中圖分類號：F061.4

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)09(c)-165-04