走出去的新建元樣本

文‖上海國資記者 左沈怡

走出去的新建元樣本

對于園區國企而言，園區內的需求飽和倒逼企業必須走出去

文‖上海國資記者 左沈怡

新建元集團將進一步推行輕資產戰略，并逐步推進資產證券化

當園區開發接近飽和的時候,過去承擔開發功能的企業應該怎么辦？

在蘇州工業園區,從2001年陸續成立的國有企業很大一部分承擔著園區房地產開發的功能,依靠管委會下派任務完成經營業績。

20年之后,園區的土地開發已經接近飽和,“走出去”和“市場化”成為園區國企轉型的主要戰略。其中新建元集團的自我轉型具有樣本意義。

園區飽和

2012年,建屋集團、圓融集團、商旅集團、鄰里中心四家合并組建蘇州新建元控股集團有限公司,主要承擔房地產經營，是蘇州工業園區三家特一級企業之一。所謂特一級企業,即由蘇州工業園區管委會定位的市場化程度較高的大型國有企業。。

新建元控股集團下屬主要子公司建屋集團的前身，是蘇州工業園區房地產發展有限公司,2002年重組更名為蘇州工業園區建屋發展有限公司。其誕生之背景為中方開始主導園區開發,因此專門成立了承擔地產開發的國有企業。

新建元集團下屬的其他子公司亦以房產開發為主。圓融集團是成立于2005年以商業地產、旅游地產、住宅開發、商業運營管理為主營業務的房地產企業。商旅集團成立于1996年,一直以來負責蘇州工業園區的商業旅游開發,已建成金雞湖商業廣場等代表性項目。鄰里中心則是在借鑒新加坡公共管理理念的基礎上,結合園區商業開發,打造的集商業、文化、體育、衛生和教育于一體的社區商業服務中心。

可以說商業地產和住宅開發是新建元集團的主營業務。然而放眼整個蘇州工業園區,接踵的高樓許多都還在招商,尚有許多大樓正在建設,鮮有未開發的空地。“園區建設基本已經飽和。”記者走訪了多位園區各局辦的負責人，這點是一致的認知。

“而且現在在園區拿地，都是通過市場招拍掛，園區國企并沒有什么優勢。”蘇州工業園區國土局的相關負責人告訴記者。

未來的市場空間在哪里？這是擺在新建元集團面前一個現實而緊迫的話題。

產城融合

“必須要走出去。”新建元集團董事長沈臻目標明確。這一戰略亦契合園區國資辦對于企業的戰略定位。國資辦主任沈磊表示,園區國企只有走出去，才能真正實現市場化。

新建元集團根據自己在園區開發建設上的獨特優勢，開始在商業模式上轉型為產業地產開發,并從過去的房產開發轉向配套服務業的開發投資。

產城融合是其正在實施的一種商業模式。即以產業地產帶動區域綜合開發,重點開發工業和現代服務業。

對于這一模式，新建元概括為，通過以產業地產（工業、商業、旅游、文化地產等）為主題，統一獲取包括商住用地在內的優勢土地資源，提前介入區域產業規劃，提高土地議價能力，與政府實現雙贏。

這種模式的優勢體現在,一方面,新建元的產業地產在各地新城開發中能夠獲得較好的資源，企業有一定的談判議價能力,獲取優惠的土地資源,而綜合開發為產業發展提供平臺,形成產業人群支撐。另一方面,對于政府而言,避免新城開發產業空心化，增加地方財稅收入,繁榮區域人氣商氣。

“集團最初是開發工業園區,招商以工業企業為主,現在配合園區產業轉型,引入了新興產業,實現產業2+3布局。”沈臻表示。園區產業2+3即2大舊產業集成電路產業和高端裝備產業，3大新興產業,生物、納米、云計算。根據產業布局,新建元建設開發了蘇州2.5產業園,是園區培育新興產業的重點項目。

除了建設開發相關產業園區,新建元亦成立科技公司,參與新興產業的投資培育,主要投資智慧城市概念的項目。控股的風云科技主要以軟件測試為主,并力圖登陸新三板。此外,下屬新建元生物創投公司為了培育生物醫藥產業，成立了5億人民幣的產業基金。“目前已經投了2個億的項目。”沈臻認為，集團產城結合模式中尤為關鍵的一點是建立與區域配套的服務。在新興產業領域,就應當建立起投資孵化的能力,“我們在這里投的新興產業，也可以為其他地方園區開發進行招商。”

基金式走出去

產城融合的模式為企業“走出去”帶來了優勢。

“集團在做產業地產時候，還可以同步幫助配套招商，這比一般地產開發有優勢,特別是做新城開發的時候。”沈臻告訴記者,這種能夠帶動相關產業的模式，可以幫助當地政府一步解決后期招商問題,同時形成了規模效應和協同效應,對于企業而言,降低成本。

有了合理的商業模式,走出去還需要資金支持。基金模式是新建元目前正在實行的一種方法。新建元與普洛斯資本（GLP）組建了一支工業地產基金,通過與當地資本進行合資,成立當地項目公司。普洛斯是亞洲最大的現代物流設施提供商與服務商,新建元通過參股49%與其成立基金管理公司。當地的項目公司亦是類似架構,即基金參股51%,當地企業參股49%。

“借助普洛斯的國際品牌,讓國資來參與做財務投資人,同時由專業投資團隊進行運營管理。”新建元認為此舉可謂多贏。

在已經實施的項目中,沈陽環普產業園就是和當地的沈陽金杯共建,建成后的產業園主要進行寶馬汽車生產,年產達40多萬輛。其他建成及在建的還有大連汽車裝備園、西安軟件園等。目前新建元已經走出去的區域涵蓋鎮江、宿遷、西安、沈陽、大連、紹興等地。從地域來看,新建元主要立足長三角區域,同時向環渤海區域及中西部區域進行拓展。

“通過走出園區,形成管理輸出,新建元希望從房產二級開發企業轉型為管理服務類企業,從職能型轉變為效能型,實現輕資產模式。”沈臻表示。

“園區國企走出去的優勢，在于產業鏈非常全面,能夠為其他后發地區帶來一站式服務。”蘇州工業園區國資辦沈磊表示。

輕資產戰略首推REITs

未來，新建元集團將進一步推行輕資產戰略,并逐步推進資產證券化。

一方面，集團會進行資產配置的調整。沈臻表示，集團將逐步降低房地產業務的比重,增大新興產業的投資。希望持有類物業（固定資產、出租類物業）比重為12%，銷售類物業比重為30%。“在調整資產結構后，保證資產安全,最后把效益做上去。”沈臻分享了其戰略思路。

另一方面，加大新興產業的財務投資,實現年化8%左右的投資收益。“上新三板是我們目前著重在做的事情。”沈臻表示,智能城市、綠色建筑,這些與房地產運營相關的領域，將成為新建元投資的重點。

REITs平臺的搭建，將是新建元下一個五年計劃中的重頭戲。據國資辦主任沈磊介紹,新建元將成為園區REITs（房地產信托投資基金）孵化的主要平臺,成熟的資產,主要是持有類、可分割出租的物業,就會被裝入REITs中，最終實現全部持有類資產的證券化。