論目前國內三四線城市商業地產現狀機遇和挑戰

田夢迪 安冰冰 張瑩

摘 要：伴隨著中國國內市場經濟的建立和完善，我國的商業地產也迅速的發展。尤其受到城鎮化建設的影響，更為商業地產業的發展提供了機遇。商業地產的發展對我國經濟的發展起到了極大的推進作用，但與此同時，商業地產業與面臨著挑戰，尤其針對于三四線城市，商業地產的機遇更大，面臨的挑戰也不可小視。對此，我們將以部分的三四線城市為例，分析三四線城市商業地產的現狀，把握三四線城市商業地產的發展機遇，客觀冷靜的對待三四線城市商業地產業的挑戰，使商業地產業可以更好的促進國內經濟的發展。

關鍵詞：三四線城市；商業地產；現狀；機遇；挑戰

改革開放以來，尤其是這幾年來，隨著國內經濟的不斷發展，開始越來越多的出現人口轉移的現象。農村的人口遷到相應的鄉鎮上；鄉鎮的人口轉移到規模比較小的城市，也就是我們通常所說的三四線城市；而本來居住在三四線城市的人口則轉移到了一二線城市。只要人口遷移，居住場所便是人們首先考慮的重要問題，因此，人口轉移勢必帶來了商業地產業的發展機遇，促進了商業地產業的發展，同時也帶動了我國經濟的快速發展。然而，在商業地產業高速發展的時刻，也存在了許多的問題。在2014年，商業地產政策一改過去的限購、限貸、限價等全面束縛，回歸市場主導常態。全國商業地產的開發和銷售增速普遍的下降，銷售面積負增長，全國平均房價持續下跌，因此，商業地產市場的改革迫在眉睫。

一、三四線城市的現階段的商業地產供應現狀

現階段我國的商業地產供應現象可以從兩方面來看：（1）三四線城市商業地產投放數量持續增加，增速放緩；（2）房價2014年下半年下跌，2015年將平緩增長。我們以洛陽焦作新鄉等城市考察，近五年來，洛陽和焦作的商業地產的投放數量每年都在增加，2014年洛陽商業地產土地成交量為2702畝，較上一年增長1.27%。較全國的平均水平來看，三四線城市商業地產的房產投放數量在2014年的情況比較的穩定，可見相比一二線城市來說，三四線城市商業地產供應不確定性較強。至于房價，通過近五年房價的波動情況，三四線城市的房價情況，近些年持續上升，2014年增速放緩，波動的幅度不會特別的大。由此可以看出，三四線商業地產市場的房價基本不會再出現大幅的上漲或下跌，而是上升下降并存。房價會逐漸平穩波動，總體保持緩速上升。同時，也體現出三四線城市商業地產的可調控性比較強。

二、三四線城市商業地產面臨的風險

近年來，各種城市綜合體、超級大盤在三、四線城市涌現，如今卻成了其去庫存化過程中的“痛點”。最新統計數據顯示，一、二線城市開始出現持續回暖跡象，但三、四線城市仍然陷于房價下跌、庫存高企的“困局”。一些中小城市的開發商資金鏈緊繃，緩建、停工、爛尾等問題顯現。部分項目由于涉及大量民間融資，極易引發一系列社會風險。

在業內人士看來，自“330新政”出臺以及5月再次降息以來，一線城市出現了量價齊升行情。但絕大多數三、四線城市的商業地產市場并沒有明顯好轉，和一、二線城市相比呈現嚴重分化格局。分析人士認為，一線城市的優質資源和人口優勢決定房價率先止跌回升，而三、四線城市庫存高、城市吸引力不足，這是其樓市持續低迷的主要原因。

三、我國三四線城市商業地產存在的機遇

中國城鎮化的大方針指導下，三四線城市長在成為未來發展藍圖的下一個藍海。三四線城市在城市規模，城市建設程度，居民收入和生活水平等方面都表現出很有力的增長趨勢，城市實力總體在增強。三四線城市的開發需要大量的人才去經營管理，所以三四線城市的隱性需求比較大。三四線城市商業地產市場的快速發展在整體上看來是良性的。

1.隨著一二線城市市場空間日趨飽和的狀況，居民入住三四線城市市場間日趨飽和的狀況，居民入住三四線城市的意愿會越來越強烈。從而為三四線城市的商業地產業帶來更多的需求。三四線城市商業地產業相對來說便于調控，政策和制度上的轉變對于三四線城市的發展影響較為明顯，所以三四線城市的商業地產風險更低。

2.商業升級換代的機遇，潛在三四線城市商業地產最大的機會，是這些城市確實存在著商業升級換代的需求和空間，競爭也不像一二線城市那么的激烈。某些節奏踩得很準的開發商，在恰當的時機選擇恰當的地段，進入了一些三四線城市的核心地位。進入太早，消費需求還沒有體現，面臨運營的壓力；進入太晚，往往藍海已經染成了紅海，競爭已趨激烈，進入只能拼刺刀。

四、結語

三四線城市商業地產的風險和機遇并存，所以最近階段應該追求穩步發展，才能規避風險，抓住機遇。善于運用市場，才能不斷發展，做不到這些就可能會慘遭淘汰。三四線城市的風險和機遇并存狀態，使三四線城市的商業地產投資商面臨的重大考驗，如何抓住機遇，規避風險，是一個需要考慮的問題。如何利用好商業地產，使其更好地促進國內經濟的發展也是我們所面臨和急待解決的問題。

參考文獻：

[1]丁祖昱.三四線城市房地產機遇和挑戰.中國經濟報告，2013.

[2]林箐.三四線城市房地產風險漸顯.福建工商時報，2013.F203.006.

作者簡介：田夢迪（1994.06- ），女，河南洛陽，河南師范大學2013級經濟學專業在讀本科生；安冰冰（1996.02- ），女，河南鄭州，河南師范大學2013級工商管理專業在讀本科生；張瑩（1995.06- ），女，河南南陽，河南師范大學2013級工商管理專業在讀本科生；杜乾鑫（1994.09- ），男，河南焦作，河南師范大學2013級工商管理專業在讀本科生