論商品房團購法律風險及防范措施

張淼

摘 要：文章從商品房團購興起的原因、模式等基本情況出發對這一現象做了基本概述，分析了團購各參與方的地位及其之間的法律關系，同時對團購合同的性質及效力進行了剖析。在厘清這些基本法律問題的基礎上，從購房者、開發商和組織者三方角度分別提示了商品房團購的法律風險，提出了相應防范措施的建議。

關鍵詞：團購；法律關系；團購合同；風險防范

1 商品房團購的幾種模式及其評析

房屋團購形式也是多種多樣的，從發起的主體上看，一般可以分為四種：

一種是購房者自發組團購房；一種是購房者所在單位組織職工組團購房；一種是房地產經紀公司或媒體等中介性機構組團購房；還有一種是開發商主動推出團購政策。

在以上四種模式中，實踐中以第二種模式操作者居多。在這種模式中，從團購單位是否承擔合同責任的角度來劃分，團購操作又可分為以下兩種模式。

第一種模式是在團購協議中明確團購單位僅僅只是單位職工的受托人。這種模式下，團購單位不承擔合同的權利義務，團購發生爭議以后訴訟主體也不涉及團購單位。

另一種模式是團購單位成為團購合同的主體，團購單位承擔團購合同約定的權利義務，團購單位承擔支付預付款等責任。團購協議中往往約定單位職工與開發商簽訂商品房買賣合同以后，團購單位與開發商的合同關系解除。

從團購單位的角度來講，第一種模式團購單位的風險比較低，團購單位樂于采用第一種模式。第二種模式對團購單位來說團購單位要承擔一定的風險。對開發商來說愿意選擇第二種模式。

對于房地產經紀公司或媒體等中介性機構組團購房的模式，實務中也較多，目前以網絡媒體作為一個組織平臺進行團購的模式也漸趨成熟，比如在2011年8月武漢某公司依托某網上房屋銷售團購平臺，公開團購銷售該公司開發建設的商品房。其在網上公布了詳細的參與規則及各方權利義務，取得了較好的實際效果。

而對于第一種和第四種模式來說，由于是購房者自發組織或開發商自行組織，在購房者與售房者之間缺乏第三方的組織者參與，顯然效果不如另兩種好。其在實務操作中的成交量不理想，有時甚至組織后無法成功團購簽約。

2 團購合同的性質及效力問題

商品房團購合同不管是開發商與購房者直接簽訂還是與團購組織者簽訂，其最終都將約束到開發商與購房者。那合同的性質到底如何呢？從法理上講，預約合同當事人真實的意思表示是將來訂立某個特定的合同，因此，預約合同的內容應具備的要素，是嗣后當事人能據此訂立本合同。而本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。區分二者在實務中是有現實意義的。當一方當事人怠于按照預約合同規定的義務訂立本合同時，他方只能請求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預定的本合同內容，請求賠償其可預期的利益。

為此，簽訂團購合同時，簽約雙方應盡量從合同條款自身的表述上區分出合同的性質。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”本條解釋實際上將商品房買賣認購書在滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的條件下認定為商品房買賣合同，即認定其名為預約實為本約。這就為實務操作提供了選擇的余地。如果雙方希望簽訂的是意向性合同，則表述必定相對模糊，而若希望簽訂的就是商品房買賣合同，則應該盡量完善合同條款，使其符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定。

團購合同在實務中還涉及一個效力認定問題。在實際操作中，團購組織者與開發商簽訂的團購合同往往是在開發項目沒有取得預售許可證的條件下簽訂的，特別是有的城中村項目的開發商甚至在拆遷尚未完成、規劃尚未審批的情況下開發商與團購組織者就簽訂團購合同。根據2001年建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定：“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂性質的費用”，由此，在沒有取得預售許可證的情況下開發商是不能進行房屋銷售的。根據上述法律規定，只要是未取得預售許可證就不得以任何形式變相預售房屋。

3 商品房團購的法律風險及防范措施

因為團購具有明顯的價格優勢，所以被許多購房者，尤其是投資型購房者的青睞。大多購房者眼里只有優惠和利益，感性勝過理性，忽視了團購的法律風險。

對于購房者來講，由于購房者和組織者之間信息不對稱，與開發商之間的信息更不對稱，如果組織者與開發商惡意串通，很容易損害購房人的實際利益。其中最大的風險就是支付的資金安全問題。如果支付出去的資金沒有安全保障，很可能最終錢房兩空。為此，團購組織者與開發商建立資金共管或者委托銀行作為第三方資金托管很有必要；另外，如果團購數量較大，是成棟或更多成片的購買，團購方可以要求開發商將相應的土地使用權抵押給團購方，以作為后續如期交房的擔保。

對于開發商來說，也有其自身的風險，如果團購合同簽訂后讓利幅度確定的情況下，實際購房者多數違約未與其簽訂商品房買賣合同，其成交量大幅下跌時，其利潤是會受到影響的，此其一。其二，開發商在未取得預售許可證的情況下簽訂團購合同收取“意向金”等名目的款項，有可能遭到行政主管部門的處罰。為此，開發商在簽訂團購合同時，最好將“意向金”寫明為“定金”，以便在將來發生違約時適用“定金罰則”，加大團購者違約的成本以減少違約的可能性。其次，要謹慎處理合同條款對自身的約束，提前約定好在合同被確定無效時的處理機制。

對于團購組織者來說，其風險主要來自于委托關系的明確以及授權范圍的確定上。如果委托授權不明，很可能因談判的條件不符合個別購房者的利益要求而遭致麻煩。另外，團購組織者在團購合同中的地位及責任最好用清晰的條款加以表述。在實務中，還有團購組織者厘不清自己的身份，主要是團購單位在沒有獲得職工授權同意的情況下，盲目地與開發商簽訂團購合同，之后又硬性攤派給單位職工，引起不必要的糾紛。這也是團購組織者要吸取的教訓，實務中最好以簽訂書面的委托合同為好。不管對于團購三方中的哪方來說，簽訂一份權責明晰的團購合同無疑是最重要的。對于一個雙贏的團購行為，若有盡可能詳細的權利義務的合同約束，應該可以最大限度地避免糾紛的發生。

參考文獻：

[1]高媛.商品房團購法律問題分析[J].赤峰學院學報：漢文哲學社會科學版，2012，（10）：92-94.