基于價值管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理模式研究

崔慧敏

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，促使房地產(chǎn)市場近年來也呈現(xiàn)出迅猛增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)逐漸增加，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理模式出現(xiàn)了新的變革。管理模式的創(chuàng)新和發(fā)展也成為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐，在這種形勢下促使房地產(chǎn)市場不斷的趨于成熟。但是目前我國的房地產(chǎn)市場所應(yīng)用的管理機制仍舊是不健全的，很難適應(yīng)目前我國房地產(chǎn)市場的需要，所以探究一個新型的管理模式是非常有必要的。

【關(guān)鍵詞】價值管理 房地產(chǎn) 管理模式

房地產(chǎn)業(yè)主要是指以土地和建筑物為主要經(jīng)營對象，從事的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營和管理以及后期維修、裝潢、服務(wù)等多種項目的經(jīng)營活動，是一種具有先導(dǎo)性、高風(fēng)險、基礎(chǔ)性的行業(yè)。現(xiàn)今隨著城市化進程的快速發(fā)展，促使建筑工程建設(shè)逐步增多，促使房地產(chǎn)業(yè)在我國的國民經(jīng)濟中占有很高的分量，它是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對我國國民經(jīng)濟有著重要的影響。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)起步是比較晚的，里面的管理模式還是不夠健全，為了房地產(chǎn)業(yè)長久的發(fā)展，有必要對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的管理模式進行創(chuàng)新和改進。

一、我國房地產(chǎn)管理企業(yè)現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)概況

截止到2010年底，我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)超過6萬家，目前仍有樓盤在開發(fā)銷售的企業(yè)依然還有2萬多家，房地產(chǎn)企業(yè)一片火暴。我國內(nèi)地最大房地產(chǎn)商是萬科地產(chǎn)，截止到2005年底公司的總資產(chǎn)為219.9億元，僅僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)總額的1%不到，而在香港房地產(chǎn)企業(yè)中總資產(chǎn)超千億的就有很多家[1]。比較看來我國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較香港來說比較小，并且全國房地產(chǎn)企業(yè)過多，造成投資資金過于分散，還會因此形成行業(yè)內(nèi)的惡性競爭，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。從我國整體的房地產(chǎn)業(yè)來說，這種現(xiàn)象不僅影響著投資者的信心，還不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)管理上存在的問題

第一、房地產(chǎn)行業(yè)的利潤比其他行業(yè)來說相對較高。這種較高利潤的驅(qū)使，使得房地產(chǎn)商放松了對自身的規(guī)范性管理，丟失了自制力，只是為了獲取行業(yè)中更高的利潤。再加上目前我國還推行了一些輔助房地產(chǎn)開發(fā)的政策以及不規(guī)范的行為，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻降到了很低的水平，在某種程度上還提高了房地產(chǎn)商的利潤。在我國很多的房地產(chǎn)商對企業(yè)的成本控制做得非常的差，缺乏相應(yīng)的意識，但是即使在房地產(chǎn)開發(fā)中過度的鋪張浪費，他們?nèi)匀挥泻芏嗟睦麧櫩梢垣@得，這些都對規(guī)范化的管理有著嚴重的消極作用。

第二、企業(yè)自身的管理意識比較淡薄。我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，很多的管理制度、管理規(guī)范都還不健全。再加上，房地產(chǎn)企業(yè)是處在一個很特殊的市場大環(huán)境下，相當多的企業(yè)只重視自身的利益而忽視對自身的管理。還有很對地方對房地產(chǎn)開發(fā)的審批是比較繁瑣的，房地產(chǎn)商為了取得某個地方的地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，相應(yīng)的就會把工作重心移到公關(guān)辦理這種通行證件上面去，而忽視了對自身企業(yè)的管理工作。

第三、我國目前經(jīng)濟體制所帶來的問題。我國目前的經(jīng)濟體制是以國有經(jīng)濟為主，國有經(jīng)濟在行業(yè)中要起著主導(dǎo)作用。所以在房地產(chǎn)企業(yè)之中起主導(dǎo)作用是大型的房地產(chǎn)國企或者是國家控股的房地產(chǎn)企業(yè)，在這種國有企業(yè)占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)半壁江山的形勢下，滋生了國有房地產(chǎn)企業(yè)員工的懶惰情緒，極有可能造成內(nèi)部管理人員素質(zhì)不高，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，直接的影響就是促使土地資源浪費和流失，房屋閑置的數(shù)量增加，房地產(chǎn)開發(fā)行為過當?shù)葐栴}。有些國有企業(yè)即使企業(yè)虧了錢，還有國家的幫助。相當一部分的國有房地產(chǎn)企業(yè)還和政府有著聯(lián)系，在體制的建設(shè)方面會相對比在自由市場下的私有企業(yè)來說有些滯后性[2]。

二、基于價值管理的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理模式

企業(yè)的目前描繪了企業(yè)最終所要達到的某種畫面，而企業(yè)的戰(zhàn)略是幫助企業(yè)實現(xiàn)最后征程的工具，所以基于價值管理設(shè)定符合自身的戰(zhàn)略目標是非常具有意義的。目前，我國的很多大型房地產(chǎn)商，都制定了一整套適合自身發(fā)展需要的戰(zhàn)略目標，對自身企業(yè)的發(fā)展具有明確的規(guī)劃，這樣做非常有利于企業(yè)前進方向的正確性。就舉個例子來說，我國內(nèi)地最大的房地產(chǎn)商萬科地產(chǎn)，它的企業(yè)目標寫的很清楚——中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，中遠房地產(chǎn)公司的目標是力爭讓自己發(fā)展成為一個可以見證歷史的百年企業(yè)。企業(yè)的遠景目標為企業(yè)的發(fā)展指明了方向，指引著企業(yè)前進的腳步。不過要想做到一個戰(zhàn)略型的房地產(chǎn)商，光有目標是不夠的，他們還需要做到以下幾點：

第一、要清楚所陳述的戰(zhàn)略目標。作為以戰(zhàn)略作為中心的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要能清楚的理解所陳述目標的具體思想，還要能夠依照上面的戰(zhàn)略體系，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)的存在價值。然后房地產(chǎn)企業(yè)通過戰(zhàn)略圖將實現(xiàn)企業(yè)目標的關(guān)鍵因素完美的融入到實現(xiàn)企業(yè)目標的方案中去。

第二、要將戰(zhàn)略作為一個連續(xù)實施的過程。戰(zhàn)略是一個企業(yè)發(fā)展過程中所制定的遠期的實現(xiàn)目標，是非常難實現(xiàn)的，也是距離現(xiàn)在比較遠的。所以企業(yè)在進行戰(zhàn)略實現(xiàn)的時候要一步一步慢慢地來，穩(wěn)扎穩(wěn)打，爭取早日達到既定的目標。這個過程需要員工們的團結(jié)協(xié)作，發(fā)揮團隊精神，以及持續(xù)不斷的努力奮斗。

第三、房地產(chǎn)企業(yè)的全員都要參與到組織的職業(yè)需求戰(zhàn)略管理中來。戰(zhàn)略型的房地產(chǎn)企業(yè)要求所有的員工都要對自己企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有著明確的認識，并且要嚴格按照符合戰(zhàn)略實現(xiàn)方向進行努力[3]。企業(yè)所指定的戰(zhàn)略目標并不是一個指示，而是一種自上而下所進行的溝通，他需要全體員工的共同參與，爭取實現(xiàn)企業(yè)目標與員工職業(yè)目標的共同發(fā)展。

（二）基于價值管理的房地產(chǎn)企業(yè)客戶的管理模式

就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)在實施企業(yè)和客戶之間的關(guān)系管理上面基本上都是由銷售部門單獨完成的。銷售部門對客戶的工作主要集中在客戶咨詢、客戶來訪上面，對客戶信息也只是保存在銷售部門的售樓處，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的管理模式很難對這些的客戶信息進行最大化的利用。基于這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的客戶管理機制來解決所存在的這些問題。根據(jù)相應(yīng)的理論，企業(yè)可以通過以下步驟實現(xiàn)對自己所服務(wù)客戶的科學(xué)管理：

第一、對客戶進行相應(yīng)的分類，對每一位所服務(wù)的客戶都有詳細的資料這是實現(xiàn)科學(xué)管理的前提。企業(yè)可以根據(jù)自身情況建立自己顧客的信息庫，并且經(jīng)常性的與每一顧客進行溝通，確保關(guān)系的良好。

第二、在對客戶識別完成之后，接下來需要做的就是明確對客戶進行區(qū)分，找出最有價值的客戶，重點對待，提高最有價值的顧客的滿意度，最大化擴大企業(yè)的經(jīng)營收益。

第三、在對顧客進行了差異化分析的基礎(chǔ)上，下面需要做的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對客戶進行一對一的個性化溝通，真正了解他們的需求，確定目標市場，有針對性的調(diào)整自己的產(chǎn)品和服務(wù)。

三、結(jié)語

隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場得以迅速的發(fā)展壯大，大多數(shù)的房地產(chǎn)商都度過了一段美好的時光。但是市場的發(fā)展定律時刻在提醒著我們，市場是隨時變動的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷的市場競爭的形勢下，為了能夠適應(yīng)經(jīng)濟的變動形式，就要做好對房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式，基于價值管理開發(fā)和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理模式，從客戶的角度出發(fā)加強管理模式的創(chuàng)新和應(yīng)用，從客戶的需求中得到不斷的成長。從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以更好的適應(yīng)世界經(jīng)濟發(fā)展趨勢。

參考文獻

[1]邢廣武.基于價值鏈的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制研究[D].重慶大學(xué)，2013.

[2]劉婷.基于業(yè)務(wù)流程管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運資金管理研究[D].重慶大學(xué)，2014.

[3]張紅，李洋.價值鏈在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理信息系統(tǒng)中的應(yīng)用[J].工程管理學(xué)報，2012，05：79-83.

[4]張偉.基于價值管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理模式研究[D].東南大學(xué)，2009.