房地產市場宏觀調控思考

摘 要：住房是百姓生活的保障，是其安生立命之本，住房問題不僅僅是個人問題，更關系到社會的穩定。然而近年來，中國房價一直居高不下，盡管國家采取了一系列措施力圖給過熱的房市降溫，但成效有限。因此國家必須進一步加大對房地產市場的宏觀調控力度，以便房地產市場穩定健康發展。

關鍵詞：現狀分析；宏觀調控；措施

一、房地產市場現狀分析

住房問題關系到百姓生活的安定，近年來，中國房價一直不斷上漲，買房成了百姓的心頭難。為給持續升溫的房市降溫，中央交替使用加息和上調存款準備金率手段，次數之多，程度之深堪稱歷史之最，直觀表明政府控通脹、調樓市的堅定決心。中央的措施也取得明顯成效。從某年統計數據來看，70個大中城市1月份房價無一上漲。與上月相比，價格下降的有48個，持平的有22個。限購最嚴格的一線城市房價平均環比下調0.2%，非限購城市環比也下調0.12%。不只是新房價格，二手房房價也出現環比下跌，房價快速上漲的局面已經得到遏制。與房價停漲相對應的是成交量的持續低迷。1月10個重點城市新建住宅成交量環比下降超過五成，同比降幅近七成。一線城市中，北京成交面積僅為44.09萬平方米，環比減少65%；上海和廣州成交面積環比下降均在四成以上。一線房企的銷售額也出現明顯下滑，調整銷售策略、減輕銷售壓力已經成為房企促銷的源動力。也就是說，目前房地產市場呈現出漲價被遏制，但房價依然不低。

二、房地產市場窘狀的原因淺析

1.市場經濟的固有缺陷

市場經濟具有盲目性、自發性和滯后性，這就導致了一些不可避免的問題。首先從開發商來說，他們作為趨利主體，必然從自身利益最大化的角度出發，盲目開發商業用房，大戶型住宅和豪華經濟適用房，而沒有根據消費者的財力及其需求調整投資結構，從而導致投資過剩，80平方米以下的經濟適用房和中低檔住宅投資不足，供不應求。而從廣大消費者來說，其獲取市場信息相對滯后，是市場價格的接受者。面對房價越來越高的情況，消費者盲目跟風買房，其越漲越買，越買越漲。房價在漲到一定程度時，超出消費者的購買力，導致房市交易量下降。

2.分稅制的因素

建國以來，我國對財政管理體制進行了變革，經歷了從統收統支、分類分成、總額分成和分稅制財政管理體制四個階段。目前我國實行分稅制。分稅制是以各級政府明確的事權劃分為基礎，堅持財權和事權統一的原則，根據各級政府承擔的社會公共事務確定其稅收收入和稅種歸屬，以收定支，自求平衡的財政體制。分稅制在其實施過程中，由于稅權高度集中于中央，地方政府缺乏必要的稅權而又存在日益突出的財政收支矛盾的情況下，導致地方政府財政過分依賴收費項目及財政轉移支付。隨著地方政府隱性債務的不斷增加，地方政府把目光轉移到土地轉移到土地使用權的出賣上來。隨著地價（也就是土地使用權的價格）的不斷上漲，意味著開發商品房的成本也就在不斷的上漲。房價一路高歌猛進也就不是什么奇怪的事情了。

3.國家宏觀調控不力

市場經濟需要充分發揮市場的主體作用，但由于市場的固有缺陷，市場經濟運行過程中會出現一些問題，這時就需要國家及時進行宏觀調控，將“有形的手”和“無形的手”有機結合起來。宏觀調控是指國家為了實現宏觀經濟總量的平衡和經濟結構的優化，保證經濟持續、穩定、健康發展，而運用財政、稅收、金融、計劃等經濟手段對國民經濟運行進行調節與控制。也就是說，宏觀調控是這樣的一種國家調節經濟的基本方式：國家從社會經濟的宏觀和總體角度，運用國家計劃、經濟政策而后各種調節手段，引導和促進社會經濟活動，以調節社會經濟的結構和運行，維護和促進社會經濟協調、穩定和發展。在運用經濟和法律等手段實行宏觀經濟調控，是現代社會中政府最主要的經濟職能。然而，在相應的宏觀調控措施不匹配或得不到有效執行的情況下，房地產投機行為泛濫，扭曲了房地產市場正常機制，脫離了市場價值規律，房價虛高，超出了老百姓的購買能力，制造了一個又一個“富翁”，同時增加了金融風險。面對瘋長的房價，國家通過加息、上調存款準備金、限購、廉價房建設等一系列措施有效的遏制住了房價的瘋長，但房產市場又轉向交易低靡期。

三、調控房地產市場的措施

近來，國內多個城市傳出房地產調控政策放松的消息。但就目前情況來看，筆者認為房地產調控政策不會也不應該放松，并且需要在一定程度上加強對房地產市場的調控。

1.建立轉移支付制度

轉移支付制度是改善地方政府財政狀況并增強其執行房地產宏觀調控政策積極性的重要途徑。轉移支付是指上級政府將其財政收入按照法定標準，程序劃轉給下級政府作為其收入來源的一種撥款形式。因此，轉移支付對于彌補地方財政支出差額，維持整個國家各個地方財政負擔的公共服務最低標準，以創造全國統一市場，實現經濟穩定有重大意義。轉移支付有一般轉移支付和特殊轉移支付兩種。一般轉移支付的資金用途上級政府不規定，由下級政府自由支配。特殊轉移支付是上級政府依照特定目的和條件對下級政府的特殊補助，其主要目的是支持某一地區難以承擔的全國性或跨地區性項目，以及上級政府所鼓勵發展的行業或項目，實現國家特定調控的目的。按照我國目前的分稅制度，中央控制了稅收的絕大部分，使地方政府可支配的財政資源缺乏，這種稅權與事權比例嚴重失調的現象呼吁建立完善的財政轉移支付體制以解決地方財政困難的現狀。我過目前的財政轉移支付缺乏法定程序的制約。現行財政轉移支付法定程序缺乏表現在各個環節中，包括財政轉移支付的決策程序、審批程序、支付程序、監督程序，法律救濟程序和責任追究程序等。法定程序的缺乏造成財政轉移支付整個過程缺乏公開性和透明度，并容易滋生腐敗。因此，應當盡快建立財政轉移支付的配套法律程序，從程序上保證財政轉移支付制度的公平和正義。此外，有必要在《預算法》中引入財政轉移支付制度，至少應當作出原則性的指引。

2.開征物業稅

物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。2009年5月25日國務院公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》提出，今年要深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。近幾年關于物業稅的討論一直沸沸揚揚。不過，由于目前國內還沒有明確提出征收物業稅的具體實施細則和措施，物業稅開征的實施方案尚不明朗。因此，對物業稅在何時開征？將對房地產業帶來多大影響等一系列問題，還存在一些爭議。分析發達國家和發展中國家的做法，會發現一些共同點。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。上述做法，值得中國在設計物業稅稅制時予以考慮。

3.完善配套政策

一是政府在城市規劃中適度放寬對住宅土地的審批，加大住宅用地的供應量。二是綜合運用行政、金融、稅收等手段調整套型結構。三是加強對開發商的社會監督，防止壟斷和哄抬房價。開發商應向社會公開各個項目的開發成本，接受社會的陽光監督。四是加大經濟實用房開發力度，經濟實用房的建筑面積所占的比例應提高到15%～20%。五是建立廉租房制度。六是逐步降低二手房交易稅負，搞活二手房市場交易。

參考文獻：

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[2]田文生，田勇剛.論我國房價宏觀調控的基本思路.決策探索.2007年4月（下）

[3]黃煌.房地產調控困境的宏觀調控法思考.法制與社會.2010年1月（上）

作者簡介：

吉辰（1988.9～），男，蒙古族，內蒙古呼和浩特人，中央民族大學法學院2013級在讀碩士研究生，研究方向：刑法學、犯罪學。