房地產項目施工管理及成本控制方法分析

姚旭

【摘要】本文首先分析了房地產項目常見的管理模式，然后介紹了項目施工管理中存在的問題，接著介紹了如何加強房地產項目施工管理，最后介紹了房地產項目成本控制方法。

【關鍵詞】房地產項目，施工管理，成本控制，方法分析

一、前言

隨著城市建設速度的大幅度提高，城市住宅量需求增長為城市房地產業提供了發展的機遇。如何提高房地產開發項目的施工管理水平，對房地產項目的施工成本進行有效的控制，是房地產行業面臨的首要問題。

二、房地產項目常見的管理模式

1、業主全權管理模式：項目建設方（業主）根據管理人員的數量和素質，委托一個業主代表（項目經理），成立以項目經理為首的項目經理部，以業主的身份全權進行項目的整個管理工作。2、“設計—施工—采購”的項目總承包管理模式：由項目總承包商負責項目實施過程中的具體管理工作，業主僅承擔項目的宏觀管理和高層決策。3、監理制度模式：業主將項目管理工作以合同形式委托給監理單位，由監理工程師作為業主的代理人，在項目實施中行使合同賦予的權力，直接管理項目。業主主要負責項目的宏觀控制和高層決策，一般不與承包商直接接觸。業主也可以限定監理工程師的權力，把部分權力收歸己有，或賦予項目經理。

三、項目施工管理中存在的問題

1、技術質量方面

由于現代建筑的個性化，每一棟建筑都是一件特有的產品，每一條管線、設備都有特定的要求，少有類同，這也增加了技術工作難度，增加了各專業之間出現矛盾和問題的可能性。同時由于新技術、新產品的不斷出現和應用，施工人員未能及時掌握，也會帶來問題。工程建筑過程就是質量控制的過程，要想提高工程質量，首先必須嚴格遵循工程建設程序，堅持把關質量，確保工程質量萬無一失。

2、人員管理方面

目前，國內建筑工程管理人員的職業素養普遍較差，難以滿足現代化工程管理作業的高標準、嚴要求。由于工程管理人員的素質較低，領悟和執行工作任務的能力也普遍較差。

3、安全管理方面

近年來，國內部分地區建筑工程安全生產監督機構人員缺編，沒有經費來源，沒有處罰依據，安監站的安全監督作用未得到充分發揮。個別地區地方保護主義嚴重，為促進當地經濟發展，縱容一部分開發區、工業園區、招商引資項目、個體投資項目及舊村改造工程違法違規，從源頭上給建設工程帶來了事故隱患，對安全監督造成困難。

四、如何加強房地產項目施工管理

企業要想在激烈的市場競爭中勝出，就需要準確做好項目定位，選擇有實力的勘察、設計、施工、監理、營銷單位，建設出適銷的樓房產品，通過促銷及時回籠資金，達到效益多、進度快、質量好、投資省的效果。而房地產項目開發是個資源整合的過程，房地產開發商對施工項目進行有效管理，需要明確建設方與監理方和施工方各自管理的范疇，在施工前作出明確的區分，從而在施工時可以明確各自的工作內容和責任。事實證明，只要組建一個公司領導下的、以項目經理為中心的、決策能力好、執行能力強的項目部，做到精心計劃、積極管理、嚴格控制，是能夠實現項目管理目標的。

1、對工程的質量嚴格把關

控制工程質量，質量目標是要滿足設計圖紙、規范、規定及業主方質量要求。質量目標包括項目決策、設計、招標、施工、材料、設備等幾方面。所以，應當建立質量控制體系，采取全面、全過程、全員的三全質量管理，事前、事中、事后三階段質量管理。作為建設方代表需要對施工過程中，隨時抽查施工方是否嚴格按照施工圖紙進行工作的，如發現問題，及時予以處理，與監理方協調后，對于需要返工的責令返工，情節較為嚴重責令施工方停業整頓。

2、嚴格控制工程進度

進度控制的目標是確保實現項目開發總工期。這就要求編制好網絡進度計劃，控制好關鍵工作和關鍵路線，提前或按期實現節點工期目標。對于房地產建設方代表需要嚴格按照合同工期來控制施工進度，認真檢查施工單位是否嚴格按照施工組織計劃進行施工。如果是按照施工組織計劃來進行施工的，而不能夠滿足合同工期的要求，則需要根據實際情況與施工單位協調延長工期或督促施工單位加班進行，確保工程進度。而對于項目實施階段中出現的可能影響進度的情況，要極力避免，并采取組織、管理、經濟、技術等方面的措施，確保進度目標實現。為了縮短工期，可以采取應用領先技術、降低施工難度、加大成本投入等方法。

3、加強對施工項目的安全管理

近年來建筑工程行業安全事故頻發，安全生產的管理不光是施工單位單方的事情，項目各參與方都要參與進來，共同管理安全生產，房地產開發企業不能超越程序辦事，一切都要按照相關的建設程序開展自己的工作。因此，施工項目中的安全管理是行業中極為重要的工作，需要嚴格管理。一切要按照“安全第一，預防為主”的方針，督促監理和施工單位做好安全控制。

五、房地產項目成本控制方法

1、設計階段成本控制方法

房地產開發設計階段，是房地產項目開發階段成本控制的關鍵，在項目設計階段對項目投資的影響是很重要的，推進項目招標，選擇設計單位要推進建筑方案和經濟方案相結合的方法進行招標，盡量將工程的主體和配套的圍護放在一起進行招標，采用多家競投，組織相關專家進行中和評比，這樣可以選出好的設計單位，又能促進設計項目的整體布局、建筑造型使用功能不斷創新，有效的降低工程造價，在保證建筑功能的前提下，必須要制定出一套行之有效的措施，合理使用投資資金。把施工設計和施工預算融為一體，把技術和經濟有效的結合在一起。嚴格控制施工設計，保證資金的合理使用，房地產開發企業的工程造價管理部門要和工程設計部門密切配合，提供真實可靠的工程資料。

2、招標投標階段的成本控制

在工程招標過程中對成本進行控制，業主要注意以下幾點：招標工作要遵循公平、公正、誠信的原則進行。在工程招標前，要對施工單位的資質進行審查，做好招標文件編排工作。工程造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件和涉及的文件進行斟酌，方便對工程造價的控制。在編制招標文件的過程中要明確工程條款，對合同中設計的費用，如施工工期、價款的結算方式，違約處理等。要有明確的規定，在簽訂合同時，對招標文件和設計中不明確的內容，通過協商，制定合理低價的合同條款。同時，能夠合理控制施工成本，對索賠要有前瞻性、有效的降低經濟損失。另外要制定工程保險、工程擔保風險等控制措施，有效的轉移工程風險，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險是減少工程風險損失和糾紛的有效措施。

3、施工階段的成本控制

施工階段是資金投入最多的階段，是工程投標工作的延伸，使工程施工工作更加具體。加強施工控制，有利于施工監管。房地產產業是隨著國家經濟體制而不斷變化的。房地產企業的利益決定了項目投資的預期目標，在施工階段對工程成本控制的關鍵是有效的控制工程變更。從管理模式上來看，要建立工程監管機制，有效的控制工程投資，完善職責劃分、落實相關責任人，從工程管理機制上建立健全工程資金控制體系。

六、結束語

成本控制與施工管理是目前競爭房地產市場的關鍵工作，應引起企業界內的高度重視。施工管理是為成本控制服務，而工程成本控制可以更好對工程施工進行監管，所以需要采用正確的方法對工程成本進行控制，保證房地產開發項目的順利完成。

【參考文獻】

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