對新時期房地產工程造價的管理創新及模式探討

李鵬

【摘要】 近些年來，我國房地產市場火熱，已逐漸成為了我國市場經濟的重要支柱產業。隨著日益發展的經濟全球化，各行業之間的競爭變得更加激烈。為了提高市場競爭力，房地產行業致力于控制工程造價以顯示自身優勢，并創新造價管理模式，以適應市場發展。本文針對新時期房地產特征，研究房地產工程造價的管理創新及模式，彌補現有的管理方面上的不足和存在的問題，在保證房地產質量的情況下，追求利潤最大化和效益最大化。

【關鍵詞】 新時期；房地產工程；工程造價；管理模式

1、引言

近些年，我國房地產行業發展迅速，逐漸成為了我國國民經濟的支柱性產業。房地產是房產和地產的總稱，包括了在該土地上的永久建筑物及其本身的權力，其特點是位置固定性和不可移動性。我國為防止房地產過熱，采取了步步為營、多招密集連發的策略去調控房地產，且銀行收緊房貸來抑制房價過快上漲。在這樣的時期條件下，房地產開發企業要求生存、求發展，必須勇于面對激烈的競爭，最大限度提高企業的投資效益回收，而降低工程造價是主要途徑。實現房地產工程造價的管理創新及模式，有效降低工程各階段的造價。

2、房地產工程造價管理創新的意義

工程造價管理也既是投資控制，是最基礎的管理工作，是房地產市場競爭的關鍵。我國房地產要在未來中不斷得到發展，并實現與國際之間的競爭，突出自身優勢，則必須實現房地產工程造價管理創新，改變原有的工程造價管理體制和內容，并對現有的管理模式進行改革創新。從長遠的前景來看，實現房地產工程造價管理創新，不僅關系著房地產市場的持續穩定發展，也是整個社會經濟是否能實現發展的影響因素之一。

工程造價管理控制貫穿于整個項目建設過程，為了確保項目管理目標的有效實現，必須隨時糾正建設過程中的偏差，主要做好投資決策階段、涉及階段、招標階段、施工階段和竣工驗收階段的管理創新。設置好工程造價各階段的控制目標，促使各階段目標之間相互制約、補充。

3、房地產工程造價的管理創新

3.1 房地產工程造價管理的決策階段創新

對工程進行估價有利于制定投資計劃，并合理控制投資；有利于加強建設資金的籌集；有利于做出合理的房地產工程成本控制并分析投資效益。為實現投資估算的準確性，房地產企業必須深入市場調研，準確分析市場的前景、容量、經濟效益等。準確的估算作為投資限額，能夠控制初步設計階段的概算，并以此向銀行貸款。在經濟工作中，不僅要反映設計內容和建設當地的經濟狀況，而且要反映整個工程項目的建設投資。設計內容的反映，要求設計人員體現其中的工程規模和項目內容。選取的設計方案、施工工藝等，符合低碳環保意識，特別是一些低碳節能建筑材料的選取，并盡可能多的采取具有墻體節能技術、門窗節能技術等方案，降低能耗。

3.2 房地產工程造價管理的設計階段創新

房地產工程造價管理的設計階段是影響整個建筑工程投資的最大因素。實現有效的工程項目投資控制，最關鍵的環節是控制工程前的設計階段。監督工程項目的設計、工程建設的限額控制情況等，提高設計單位的設計水平，確保投資總金額不超額度。通過分解工程投資和工程量到每個專業中，再進一步分解到每個單位工程中，這種層層分解有利于有效控制和管理投資限額。設計階段不僅要進行方案的比對選取，更好是在設計前就分析圖紙的合理性和可信性，并審核方案可實現的經濟效益。施工前再次進行圖紙的詳細審核，并通過會審解決存在的問題，充分降低工程造價。

3.3 房地產工程造價管理的招投標階段創新

房地產開發企業創新性的設立建設工程施工合同審閱會簽制度，讓相關負責人對工程施工合同條款做到心中有數，并充分掌握建筑行業中各項規范條例和一般慣例。投標中的包干工程，由中標單位采購所需的設備、特殊材料等，規定明確列出采購的品牌、廠家、規格、品質等，一些政策性調整也要明確指出是否包含在包干范圍之內。實現合同管理過程必須做到系統性、全過程性和動態性。系統性指的是綜合管理一切涉及合同條款內容的各部門。全過程性指的是全面管理合同的洽談、草擬、簽訂、生效開效、合同失效過程。動態性指的是在合同執行過程中，注意更方面因素的變化，做好合同的及時修改、變更、補充工作，并及時中止或終止合同。

3.4 房地產工程造價管理的施工階段創新

房地產工程造價管理的施工階段是消耗人力、物力、財力最多的階段，特別是一些施工設備、材料、周期等的變化和國家政策的變化等都將導致較大的工程造價變化。在施工中，加強監督管理工作，提高施工質量，杜絕施工浪費，發揮投資效益。創新性的設立工程簽證管理制度，明確每個員工的職責和權力、各部門的分配等，杜絕發生虛假簽證，保證簽證具有客觀、準確的描述，有一定的質量保證，且自發生起14日內辦妥簽證。施工圖之外的現場簽證，必須包含施工時間、地點、事由、原始數據等，不能只是大致的工程量、工程造價記錄。根據合同規定及時處理簽證內容，根據合同和標書中的規定嚴格審核，不得隨意更改。在房地產工程施工過程中，審價人員、費用控制人員要時常根據設計圖紙，核實施工現場，并及時了解施工總承包商、工程監理人員、施工人員，收集相關資料，時刻掌握施工動態。

4、房地產工程造價的管理模式創新

（1）創新管理體系

建立政府與企業管理相結合的管理體系，將管理進一步明確化。通過政府的宏觀調控，加強企業管理監督力度，指導企業發展方向。在建筑法基礎上建立建筑工程造價準則，根據相關法律進行企業發展管理，進而實現實踐問題的解決。

（2）創新房地產工程造價咨詢服務

建立大、中、小型咨詢公司，為不同大小項目的投資者和投資商提供更多、更全面的咨詢服務，并加強中小型咨詢服務公司的管理，進一步完善企業制度管理，避免外界行政對公司管理造成影響。通過創新咨詢公司的內部管理機制，確保咨詢服務更加的公正、公平，為投資者提供更客觀的服務。

（3）創新房地產企業的整體環境

拓展企業文化和樹立良好的創新意識，是促進企業發展的必要環節。房地產企業管理強度直接反應在企業員工整體素質和專業水平。加強房地產企業員工的自身責任感，并定期展開專業化培訓，有利于提高企業員工的專業水平，促進其整體素質發展。企業未來發展必須改革工程造價管理，加強企業員工的創新意識培養，在企業中投入更多的新鮮事物，并營造民主的學習環境，培養出更多具有創新思維的工程造價管理人員，從而強化房地產工程造價管理。

5、結語

我國房地產工程造價管理模式的多樣化和規范化發展，為實現工程造價管理創新，必須立足于企業的產業結構、市場發展水平、現代建筑特色等，實現設計、采購、施工一體化管理模式，不斷提高建設單位的綜合服務能力，提高市場管理能力和競爭力。特別是經濟全球化發展趨勢下，工程建設市場的大型化、復雜化發展，房地產工程必須實現工程造價的管理模式創新，實現工程各階段管理的規范化，提高投資效益。

參考文獻

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