房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制方法研究

沈梅紅

【摘要】本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制方法進(jìn)行研究，闡述了成本控制的體系，然后從不同的實(shí)施階段，說明了控制方法的具體應(yīng)用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；全過程成本控制

目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸向高層次、大規(guī)模方向發(fā)展，力求以較低的成本開發(fā)出滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。這是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的問題，也是房地產(chǎn)競爭的關(guān)鍵因素，相關(guān)人員應(yīng)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理和控制，確保其在投資決策階段發(fā)揮重要的作用。現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制方法進(jìn)行研究，總結(jié)有效的控制方法，確保其能夠合理應(yīng)用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制體系

在房地產(chǎn)開發(fā)商控制開發(fā)項(xiàng)目的成本過程中，應(yīng)建立有效、嚴(yán)格的成本控制體系，其中的主要內(nèi)容有組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核體系。

（一）組織系統(tǒng)

開發(fā)商為了更加有效的對成本及費(fèi)用進(jìn)行控制，需要應(yīng)用分級分方向的管理責(zé)任制，從而明確各部門的責(zé)任。這種方法能夠形成成本費(fèi)用組織系統(tǒng)，該系統(tǒng)具有一個(gè)管理權(quán)限，能夠行使不同類型的責(zé)任[1]。在成本控制中，責(zé)任中心主要有兩種：成本中心和費(fèi)用中心。其中成本中心主要是指對成本和費(fèi)用承擔(dān)控制、考核責(zé)任的中心，比如投資控制部；費(fèi)用中心是指僅對費(fèi)用發(fā)生額負(fù)責(zé)的責(zé)任中心，比如預(yù)決算部。在房地產(chǎn)公司，可以將成本中心設(shè)置在項(xiàng)目參與及管理部門，一般不直接參與和管理的部門為費(fèi)用中心。在這個(gè)過程中，相關(guān)人員可以根據(jù)各自的工作內(nèi)容，分析成本費(fèi)用預(yù)算，各司其職，由上至下形成監(jiān)督機(jī)制。完善的組織系統(tǒng)有利于成本的可控性。

（二）信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制中，含有多種信息，例如目標(biāo)成本、實(shí)際成本、成本偏差、合同變更、市場價(jià)格變化等等。針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行情況，全過程的成本控制非常復(fù)雜，擁有大量的成本信息，相關(guān)人員應(yīng)對其進(jìn)行篩選和整理，從而更好將有用的信息反饋出來，確保成本得到有效控制[2]。相關(guān)人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定成本報(bào)告，然后將預(yù)算和實(shí)際進(jìn)行比較，明確兩者之間的差異，以及責(zé)任的歸屬，更好分析成本的改進(jìn)方式。相關(guān)人員要根據(jù)例外情況報(bào)告制度，了解預(yù)算中沒有進(jìn)行規(guī)范的事項(xiàng)和內(nèi)容，要時(shí)刻保持信息流通，從而更好的做出決策。

（三）考核體系

開發(fā)商為了更好的實(shí)行考核體系，應(yīng)明確成本目標(biāo)的尺度，例如在設(shè)計(jì)部門中，要盡量減少因設(shè)計(jì)缺陷而出現(xiàn)的成本，控制其不超過額度范圍。對于工程部門，相關(guān)單位要控制其在管理上缺陷，從而降低成本增加的可能性，制定最高額度。在全過程的成本控制中，要明確責(zé)任體，從而避免人員在執(zhí)行不同工作的過程中，出現(xiàn)推諉的現(xiàn)象。

二、全過程成本控制方法的應(yīng)用

不同的房地產(chǎn)開發(fā)商的操作流程會(huì)有所差別，所以要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的不同，選取不同的控制方法，一般來講，相關(guān)人員應(yīng)抓住不同開發(fā)階段的特點(diǎn)，主動(dòng)控制不同階段的成本變化，從而達(dá)到較好的成本績效。

（一）立項(xiàng)階段

在立項(xiàng)階段進(jìn)行成本控制，主要是針對土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。立項(xiàng)階段是以充分的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，相關(guān)人員要掌握其可行性，然后通過動(dòng)態(tài)觀點(diǎn)對市場進(jìn)行觀察，分析市場的經(jīng)營情況、政策的使用情況、資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況等等[3]。通過這些方式，相關(guān)人員可以更加現(xiàn)實(shí)的視角去進(jìn)行市場選擇，選取合適的實(shí)際，同時(shí)完整的估算項(xiàng)目成本投資的具體情況。相關(guān)人員要明確有關(guān)立項(xiàng)，例如土地或協(xié)作方的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)這種情況，要明確立項(xiàng)條款與稅收條款以及政府其他收費(fèi)之間的關(guān)系，從而保證立項(xiàng)決策更加科學(xué)與合理。

例如，對于征地費(fèi)用，要控制費(fèi)用減免和繳款時(shí)間；拆遷安置費(fèi)用，要比較拆遷安置方式和費(fèi)用的支付方式的經(jīng)濟(jì)情況；紅線外市政費(fèi)用，控制自建部分同紅線內(nèi)的工程成本管理方式執(zhí)行，并有效利用周邊項(xiàng)目的條件合作、分享收益；付款方式，要細(xì)化付款條件，爭取主動(dòng)，并盡量爭取付款次數(shù)多，減少單次付款比例。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用、建筑安裝的費(fèi)用、公共配套設(shè)施的費(fèi)用都是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制內(nèi)容。在這個(gè)過程中，要做好立項(xiàng)階段的項(xiàng)目功能，施工的工藝、支出的成本，通過這些技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更好的實(shí)施預(yù)先制定的方案。承包商要根據(jù)這些內(nèi)容進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，所以該階段具有非常重要的意義，會(huì)影響整個(gè)過程的控制情況。規(guī)劃階段是項(xiàng)目開發(fā)的先行階段，只有明確定義項(xiàng)目的功能、質(zhì)量以及預(yù)期銷售情況，才能更好的做好項(xiàng)目的成本控制。根據(jù)有關(guān)系資料分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是控制成本的關(guān)鍵階段，合理做好設(shè)計(jì)，能夠更好的減少事后變動(dòng)出現(xiàn)的成本增加。

在可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)中，相關(guān)人員要分析市政狀況的信息、確立規(guī)劃要點(diǎn)；方案設(shè)計(jì)中，要分析比較某些可變動(dòng)的設(shè)計(jì)方案（ 如立面設(shè)計(jì)、電梯設(shè)計(jì)等）；擴(kuò)初設(shè)計(jì)，先測算成本、對設(shè)計(jì)商提出合理的限額指標(biāo)；施工圖設(shè)計(jì)，按照擴(kuò)初評審的意見，完善圖紙。

（三）施工階段

在施工階段，其成本控制的要點(diǎn)主要是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用等，通過合理計(jì)算這些費(fèi)用，能夠明確監(jiān)理和承包商的實(shí)施主體，然后根據(jù)實(shí)際情況，選擇不同的合作對象。其結(jié)果的選擇，會(huì)影響到項(xiàng)目成本的高低。在施工中，材料及設(shè)備的選擇直接影響房屋的質(zhì)量和成本，所以總承包商和材料供應(yīng)商的選擇，是施工階段的成本控制要點(diǎn)。具體主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

在投標(biāo)單位的選擇中，要滿足項(xiàng)目前提要求，并保證其具有競爭性；招標(biāo)文件編制中，要明確工程量清單，保證招標(biāo)說明清晰，保持招標(biāo)的公正公平；商務(wù)談判和定標(biāo)，解釋投標(biāo)中不可避免的歧義，爭取最好的交易價(jià)格；施工圖紙會(huì)審，采取的控制方法是力爭在開工前彌補(bǔ)圖紙的缺陷；設(shè)計(jì)變更，要盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整，對可能有變更的地方有預(yù)見性；簽證和索賠，應(yīng)在合同中約定設(shè)計(jì)缺陷、施工管理缺陷、客戶（或銷售）的要求或者為了加快工期， 或者供應(yīng)商的供應(yīng)能力不夠等造成的簽證和索賠的計(jì)價(jià)方式。

（四）銷售階段

管理、銷售、財(cái)務(wù)的費(fèi)用，以及銷售稅金是銷售階段成本控制的主要內(nèi)容。目前我國房地產(chǎn)不斷發(fā)展，在產(chǎn)品的推廣、銷售的途徑、媒介的購買以及客戶的聯(lián)系上，要分析不同銷售環(huán)節(jié)的成本變化，了解這種成本變化的趨勢。隨著銷售成本在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總承包的比例增大，可以采取合理的控制方法：

針對銷售道具（接待中心、樣板間、沙盤、燈箱、看板），要保證設(shè)計(jì)方案的選擇應(yīng)滿足一次性投入少、建造進(jìn)度快，避免盲目追求高檔豪華；對于廣告，確定主力媒體，重視媒體組合，切忌全面開花，重點(diǎn)銷售階段使用，切忌平均分配；相關(guān)人員要整合銷售環(huán)境，采用先定成本，后設(shè)計(jì)施工方式，可分段實(shí)施；銷售人員工資及傭金，要根據(jù)市場行價(jià)和項(xiàng)目情況進(jìn)行精準(zhǔn)測算，考慮好銷售計(jì)劃、銷售難度。

結(jié)束語：

通過上文對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制方法的研究，要從不同階段對成本進(jìn)行控制。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入成熟期，所以房地產(chǎn)企業(yè)要做好成本領(lǐng)先，做好全過程的成本控制，從而才能在市場競爭中立于不敗之地，提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]汪冶冰，陳麗娟.基于活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)管理研究[J].才智，2012（31）：179-180.

[2]張忠斌.全壽命周期理論下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2012（11）：125-126.

[3]楊光.全壽命周期的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方法探析[J].中國城市經(jīng)濟(jì)，2010（8）：119-120.