房地產企業 “營改增”的稅負情況分析

袁也

【摘要】房地產企業“營改增”后稅負情況對企業的財務成本管理、經營模式選擇和市場行為等將產生深遠影響。本文先后通過模擬計算以及對全國部分城市已完工項目測算分析得出：在假設房地產企業進項稅額抵扣能夠完全取得的情況下，稅改后稅負隨著開發成本占營業收入比例的提高而降低，甚至可低于稅改前稅負。房地產企業應合理規劃稅改后項目可控成本組成，盡可能提高可抵扣進項業務比重，在可接受的銷售利潤率范圍內合理確定房價從而減輕企業稅負。

【關鍵詞】營改增；房地產；稅負

國家稅務總局于2015年將全面啟動房地產業營業稅改增值稅的試點工作，作為我國結構性減稅和產業結構優化的重大舉措，房地產業“營改增”對房地產企業稅負的影響是值得研究的重大問題。房地產企業“營改增”后稅負情況對企業的財務成本管理、經營模式選擇和市場行為等將產生深遠影響。鑒于此，本文首先通過模擬計算，測算出“營改增”后房地產企業的稅負情況，經結果分析找出影響稅負的影響因素。然后，對部分城市已完工項目“營改增”后稅負情況進行計算分析，提出房地產企業欲在“營改增”后實現減稅目標應采取的對策。

一、文獻綜述

彭曉潔（2014）通過模型分析表明：當房地產企業的銷項稅率為11%，進項稅率為6%，可抵扣比例為100%，營業成本與營業收入之比小于81.83%時，房地產稅負會明顯增加。

張運賢（2014）通過對“營改增”后房地產企業開發成本、稅負影響進行分析得出：“營改增”后稅負不論絕對值還是相對值都有不同程度地降低。

趙暉（2013）依據天津地區房地產行業基礎數據，假定建筑、房地產行業均適用11%的增值稅率，其他部分現代服務業適用6%的稅率，所有屬于抵扣范圍的進項稅都取得增值稅發票得到抵扣，推算出房地產企業稅改后，天津地區稅負較之前下降約0.82%。

二、“營改增”對房地產企業的影響

1、房地產企業中的存貨占企業資產的比例很高，稅改期初，房地產企業資產中的存貨和固定資產很可能會和交通、通信業一樣不能抵扣。目前房地產行業將長期處于下行趨勢，存貨擠壓嚴重，消化存貨大致需要2-4年時間，這將導致房地產企業稅改后銷售存貨時會產生大量的銷項稅額，同時缺少相對應的抵扣進項稅額，企業的增值稅稅負與稅改前相比很可能成倍增長。

2、土地費用和建筑安裝成本占房地產企業開發成本的比例較大。推行“營改增”后，房地產企業稅負主要受到這兩項成本的進項抵扣情況的影響。

3、依據稅負轉嫁性原理，“營改增”后稅負增加的建筑施工企業會通過提高總包投標報價、簽訂總包合同時增加因拖欠工程款造成稅負增加的損失賠償條款等方式，使得房地產企業作為建筑業下游企業建安成本增加。

4、“營改增”之前，房地產企業一般采用預售方式，在確認預售收入當期按5%的稅率繳納營業稅。“營改增”后，房地產開發項目一般先購入建設、設計、建材等能產生進項稅額抵扣的服務和材料，因而在新項目開發之初較長時間內無稅可繳或只需繳納較少的增值稅，這將減少房地產企業項目前期流動資金占用。

三、“營改增”后房地產企業稅負模擬計算

假設：某市房地產公司出售一幢寫字樓，銷售收入為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：土地出讓金及其他費用1000萬元，房地產開發成本4000萬元（將可取得抵扣稅率全部按11%考慮），期間費用1500萬元；所在地政府規定用于計算土地增值稅的其他房地產開發費用扣除比例為10%，增值稅銷項稅按11%計算。（僅考慮營業稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、土增稅和企業所得稅；在該條件下，“營改增”前總稅負率為19.57%，所得稅前銷售利潤率為20.58%。）

1、土地出讓金及其他費用不可抵扣，可進行進項抵扣的成本分別按占開發成本的100%、90%、80%、70%、60%、50%進行計算，結果如圖1所示：

從圖1可知，當開發成本一定時，“營改增”后總稅負隨著可抵扣進項稅額比例的減小而增加；所得稅前銷售利潤率隨著可抵扣進項稅額比例的降低而降低。

因此稅改后，房地產企業只有取得上游行業更高比率的可抵扣進項稅額，才不會面臨稅負增長壓力。

2、土地出讓金及其他費用不可抵扣，開發成本較原假設條件有不同程度地提高，分別為4500、5000、5500萬元，開發成本按100%可進行進項抵扣考慮。

從圖2可知，“營改增”后房地產企業的稅負隨著開發成本占營業收入的比例上升而降低；當開發成本占營業收入的比例達到一定臨界值時（本例臨界值為61.55%即開發成本為5455萬元），應納增值稅折算成應納營業稅的稅率為5%，與稅改前應繳納營業稅稅率相等。

四、已完工項目“營改增”后稅負變化情況

在不考慮土地出讓金及其他費用的抵扣情況下，通過對部分城市20個已完工項目數據進行“營改增”后稅負變化情況分析得出：“營改增”后，各地區開發項目的稅負隨著項目開發成本占營業收入比例的上升而降低；東北B項目、中南D、E、F項目、西南C項目成本占收入比例分別為54.58%，58.21%、58.82%、61.36%，56.56%，增值稅折算成營業稅比例分別為5%，4.6%、4.53%、4.25%，4.78%，均低于或等于“營改增”前營業稅稅負；而所得稅前銷售利潤率的變化呈離散性，規律不明顯。

五、結論分析

經模擬計算以及對全國部分城市已完工項目測算，結果表明：在假房地產企業進項稅額抵扣能夠完全取得的情況下，“營改增”后稅負的增減主要受到開發成本占營業收入比例的影響，即成本占比越高，增值稅稅負越低，甚至可能低于稅改前稅負。

因此，房地產企業可根據已完工項目成本情況和銷售情況進行分析，合理規劃稅改后項目可控成本組成，盡可能提高可抵扣進項業務比重；減少零星用工避免無法取得增值稅專用發票，杜絕在材料采購過程中貪圖價格優惠而放棄開取發票；同時，在可接受的銷售利潤率范圍內合理確定房價從而減輕稅負，促進房地產行業健康、理性發展。