淺議房地產經紀機構現狀及存在的問題

劉紅兵

【摘要】房地產經紀機構的發展與我國國民經濟的發展和社會的和諧穩定息息相關，為此，相關負責人員應不斷加強對我國房地產經紀機構的科學管理，深入了解其存在的問題，找準原因。文章主要分析了我國房地產經紀機構現狀、特點及存在的問題。

【關鍵詞】房地產經紀機構；特點；問題

引言

加強對房地產經紀機構的有效管理，不但有利于促進國民經濟的快速發展，也有利于促進社會的和諧穩定發展。為此，在日常經濟活動中，房地產經紀機構應當不斷加大對每個環節的管理力度，從而切實保障房地產經濟活動的規范性和專業性，最大限度地滿足廣大人民群眾對最基本生活的需求。

1、房地產經紀行業的內涵與特點

1.1、房地產經紀的內涵

1.1.1、房地產行業發展現狀

自從20世紀90年代后，特別是黨的十四大提出要發展房地產市場，房地產開發和專業化逐漸清晰，房地產經紀活動已經逐漸發展起來。《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布實施后，房地產經紀市場的不斷擴大，經紀人和經紀機構隊伍得到快速發展。從房地產市場的行為，剝奪了房地產經紀人的行為獨立形成的，是市場發展的需要，也是市場分工的需求。

1.1.2、房地產經紀的含義

房地產經紀人是指傭金的經營行為的目的導致他人從事房地產交易、中介、代理等活動。經紀活動，主題只提供經紀服務，不從事直接經營，不占有商品，經紀活動是有償的。

1.2、房地產經紀行業特點

首先，房地產經紀活動，代表多元化的房地產從最初的租金的形式，委托給當前的安置房，房地產策劃，房地產代理，中介代理，代理交易手續，房地產信息，咨詢和其他服務。其次，房地產經紀屬于服務性質，沒有具體的產品，透明度差。它與隱蔽性和非連續性的活動，與物業轉移過程的終止。最后，城市化對二手房經紀行業帶來新的商機。城市化進程為房地產業的發展提供了更廣闊的市場空間。城鎮個人快速增加住房擁有率將帶來房地產經紀服務行業的發展機遇。

2、房地產經紀機構存在的問題

2.1、員工素質有待提高

據國家建設部頒布的《城市房地產中介服務公司的房地產經紀人員的管理》規定，經紀人必須通過考試，注冊并取得“房地產經紀人證”。然而，目前從事房地產經紀的部分人員不僅無證，甚至沒有系統地參加過相關知識的培訓。

2.2、從業規范有待加強

政府對于房地產經紀市場的監管嚴重滯后，主要體現在兩個方面：一是準入門檻太低；二是長期以來對于房地產經紀企業經營行為的監管處于真空地帶。中國城市尤其是北京等這樣的大城市，其二手房源無論租售，絕大多數都被中介壟斷控制、坑蒙拐騙、惡意抬價成為很多黑心中介的營業常態。例如，2012年9月，在抽查的8000余家北京房地產經紀機構中，近10%有違規或違法行為，9家房地產經紀機構因違法違規行為而被記入信用“黑名單”。違法行為主要包括房地產經紀機構隱瞞重要事項、占用或拖延支付客戶資金、利用格式條款侵害消費者合法權益等。經常租房的京漂一族有切身體會，無論是相關租房網站的搶貼、沉貼，還是墻壁、站牌、樹身等上面的牛皮癬廣告"絕大多數都是房地產經紀企業所為。

2.3、賺取差價

賺取差價這一有違職業道德的行徑是房地產經紀人從中獲取暴利的主要手段，實際應用中，房地產經紀人一般不會以瞞價申報作為最終目的，其最終目的旨在欺瞞交易雙方，均不讓雙方知曉交易的真實價格。房地產經濟人于交易雙方進行手續辦理時，以買賣兩方知道的價格互為不一致的時候，從中便于實現賺取交易差價這一目的。

2.4、偷稅漏稅

現階段，我國仍采用交易價格作為計算基數，這一交易價格基數是房地產市場上進行經濟活動時收取的交易稅費。據調查，在房地產市場上進行經濟活動的絕大多主體對有機可乘毫不知情，然而，房地產經濟人往往利用這一有機可乘趨勢從中唆使交易主體欺瞞國家及當地政府謊報申報，不僅影響了地政府的財政收入，且對我國國民經濟造成了損失。

2.5、私自挪用、侵吞房地產交易資金

房地產經濟人將代收客戶所上交的購房款私自占壓。交易資金是購房者為購房而自愿根據房地產機構的要求所繳納的款項，而房地產經濟人如若將這筆交易資金私自占有并挪用，勢必會影響我國社會的安定。再者，某些房地產機構或經紀人原本就無打算將交易資金歸還，旨在當交易資金累積一定程度后攜款潛逃，該行徑嚴重影響我國社會秩序安定。

2.6、房地產經紀業的市場準入制度不嚴格

我國房地產經紀人的市場準入，將房地產經紀資格制度作為重點，把獲得房地產經紀人執業資格或者房地產經紀人協理從業資格作為從事房地產經紀業務的唯一標準。這是由于我國房地產經紀人的資格管理制度還在建設中，難免有不完善不健全的地方。如果我國的房地產經濟資格制度把分為資格制度分經紀人執業資格和經紀人協理從業資格，那么就不利于建立統一的資格管理制度。協理資格只允許在省級區域內使用，應先有協理資格之后才能獲得執業資格，這種規定著某種意義上來講，就人為的把房地產經紀人資格管理制度復雜化，使得實際上在業務操作過程中沒有差別的執業資格和協理從業資格各自為政和分別管理，不僅僅增加了管理成本又繁化了取得資格的程序，這些對于建立統一的房地產經紀人市場準入制度是很不利的。

【參考文獻】

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