淺議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

劉紅兵

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定息息相關(guān)，為此，相關(guān)負(fù)責(zé)人員應(yīng)不斷加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的科學(xué)管理，深入了解其存在的問(wèn)題，找準(zhǔn)原因。文章主要分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀、特點(diǎn)及存在的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；特點(diǎn)；問(wèn)題

引言

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的有效管理，不但有利于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也有利于促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。為此，在日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不斷加大對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的管理力度，從而切實(shí)保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)范性和專業(yè)性，最大限度地滿足廣大人民群眾對(duì)最基本生活的需求。

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的內(nèi)涵與特點(diǎn)

1.1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵

1.1.1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自從20世紀(jì)90年代后，特別是黨的十四大提出要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和專業(yè)化逐漸清晰，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)已經(jīng)逐漸發(fā)展起來(lái)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)隊(duì)伍得到快速發(fā)展。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，剝奪了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為獨(dú)立形成的，是市場(chǎng)發(fā)展的需要，也是市場(chǎng)分工的需求。

1.1.2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指?jìng)蚪鸬慕?jīng)營(yíng)行為的目的導(dǎo)致他人從事房地產(chǎn)交易、中介、代理等活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，主題只提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不從事直接經(jīng)營(yíng)，不占有商品，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是有償?shù)摹?/p>

1.2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點(diǎn)

首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，代表多元化的房地產(chǎn)從最初的租金的形式，委托給當(dāng)前的安置房，房地產(chǎn)策劃，房地產(chǎn)代理，中介代理，代理交易手續(xù)，房地產(chǎn)信息，咨詢和其他服務(wù)。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于服務(wù)性質(zhì)，沒(méi)有具體的產(chǎn)品，透明度差。它與隱蔽性和非連續(xù)性的活動(dòng)，與物業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程的終止。最后，城市化對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)帶來(lái)新的商機(jī)。城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更廣闊的市場(chǎng)空間。城鎮(zhèn)個(gè)人快速增加住房擁有率將帶來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題

2.1、員工素質(zhì)有待提高

據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理》規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人必須通過(guò)考試，注冊(cè)并取得“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證”。然而，目前從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的部分人員不僅無(wú)證，甚至沒(méi)有系統(tǒng)地參加過(guò)相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

2.2、從業(yè)規(guī)范有待加強(qiáng)

政府對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管嚴(yán)重滯后，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是準(zhǔn)入門(mén)檻太低；二是長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)管處于真空地帶。中國(guó)城市尤其是北京等這樣的大城市，其二手房源無(wú)論租售，絕大多數(shù)都被中介壟斷控制、坑蒙拐騙、惡意抬價(jià)成為很多黑心中介的營(yíng)業(yè)常態(tài)。例如，2012年9月，在抽查的8000余家北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，近10%有違規(guī)或違法行為，9家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)因違法違規(guī)行為而被記入信用“黑名單”。違法行為主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)隱瞞重要事項(xiàng)、占用或拖延支付客戶資金、利用格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益等。經(jīng)常租房的京漂一族有切身體會(huì)，無(wú)論是相關(guān)租房網(wǎng)站的搶貼、沉貼，還是墻壁、站牌、樹(shù)身等上面的牛皮癬廣告"絕大多數(shù)都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)所為。

2.3、賺取差價(jià)

賺取差價(jià)這一有違職業(yè)道德的行徑是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從中獲取暴利的主要手段，實(shí)際應(yīng)用中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般不會(huì)以瞞價(jià)申報(bào)作為最終目的，其最終目的旨在欺瞞交易雙方，均不讓雙方知曉交易的真實(shí)價(jià)格。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人于交易雙方進(jìn)行手續(xù)辦理時(shí)，以買(mǎi)賣兩方知道的價(jià)格互為不一致的時(shí)候，從中便于實(shí)現(xiàn)賺取交易差價(jià)這一目的。

2.4、偷稅漏稅

現(xiàn)階段，我國(guó)仍采用交易價(jià)格作為計(jì)算基數(shù)，這一交易價(jià)格基數(shù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)收取的交易稅費(fèi)。據(jù)調(diào)查，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的絕大多主體對(duì)有機(jī)可乘毫不知情，然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人往往利用這一有機(jī)可乘趨勢(shì)從中唆使交易主體欺瞞國(guó)家及當(dāng)?shù)卣e報(bào)申報(bào)，不僅影響了地政府的財(cái)政收入，且對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成了損失。

2.5、私自挪用、侵吞房地產(chǎn)交易資金

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人將代收客戶所上交的購(gòu)房款私自占?jí)骸＝灰踪Y金是購(gòu)房者為購(gòu)房而自愿根據(jù)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的要求所繳納的款項(xiàng)，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人如若將這筆交易資金私自占有并挪用，勢(shì)必會(huì)影響我國(guó)社會(huì)的安定。再者，某些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人原本就無(wú)打算將交易資金歸還，旨在當(dāng)交易資金累積一定程度后攜款潛逃，該行徑嚴(yán)重影響我國(guó)社會(huì)秩序安定。

2.6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度不嚴(yán)格

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)準(zhǔn)入，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格制度作為重點(diǎn)，把獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格作為從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。這是由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格管理制度還在建設(shè)中，難免有不完善不健全的地方。如果我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資格制度把分為資格制度分經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，那么就不利于建立統(tǒng)一的資格管理制度。協(xié)理資格只允許在省級(jí)區(qū)域內(nèi)使用，應(yīng)先有協(xié)理資格之后才能獲得執(zhí)業(yè)資格，這種規(guī)定著某種意義上來(lái)講，就人為的把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理制度復(fù)雜化，使得實(shí)際上在業(yè)務(wù)操作過(guò)程中沒(méi)有差別的執(zhí)業(yè)資格和協(xié)理從業(yè)資格各自為政和分別管理，不僅僅增加了管理成本又繁化了取得資格的程序，這些對(duì)于建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人市場(chǎng)準(zhǔn)入制度是很不利的。

【參考文獻(xiàn)】

[1]袁雪芬.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀及發(fā)展探究[J].企業(yè)改革與管理，2014，04：132-133.

[2]羅琛姝.探討房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀與發(fā)展[J].中華民居（下旬刊），2014，04：106.