房地產登記制度存在的問題與對策

李榮琴

【摘要】當前我國實施的房地產產權制度是公示與確認的公民房地產權的一種手段，對于房產開發商和公民都有非常重要的意義。登記的效率、登記機關和登記程序組成了房地產登記制度。由于各種原因，在不同地區收取登記費用時存在著重復收費或者收費不一的情況。本篇文章對房地產登記中存在的問題做了分析，并且提出了相應的解決措施，以供參考。

【關鍵詞】房地產；登記制度；問題；策略

房地產登記又被稱作不動產登記，房地產登記制度是有法律效應的登記制度，房地產登記制度是房地產屬權管理的重要內容。當前我國并沒有制定合理的房地產登記制度，缺乏完整系統的登記體系。對登記系統的設置、內容、登記程序和登記的效應等沒有統一分類，導致一些房地產的登記制度在必要時候沒有合理科學的解釋，影響了房地產登記制度的發展。所以，分析研究房地產登記制度中存在的問題和措施對房地產發展非常重要。

一、存在的問題

（一）房地產登記的機構沒有統一

目前房地產的登記制度是由土地和房產兩個機構進行分別登記的，登記機構的職能交叉、重疊管理，各個部門之間存在著登記機構不統一的情況[1]。這種現象不僅對居民的登記問題帶來了不利影響，還造成了房地產交易成本的耗費，在登記的實際工作中可能還會導致房地重復抵押狀況，不僅對房地產產業的穩定發展造成了影響，還消費了物力和人力。

（二）登記程序繁瑣復雜

居民在申請登記房地產時應該要分清楚自己所申請的登記類型哪種類別，要準備什么類型的相關資料，但是居民在房產登記時并不了解這些程序，在登記時居民對登記制度中的一些法律法規不了解，導致居民在申請登記時為了準備資料來回奔波，同時也給登記單位帶來了繁重的工作量。

（三）登記模式混亂

總登記的意思是登記機構對全國或者某一地區的土地權利或者資源進行普遍的登記，初始登記的意思就是房地產初次登記，在實際的生活工作中，并沒有進行完全的區分。對地區籍貫進行整理是一項不可忽視的制度，例如目前很多城市城市化的速度非常快，出現了“城中村”現象，這就致使國家土地與集體土地很難區分，由于地籍混亂，重復征地或者對國有土地進行征收的現象經常發生[2]。

（四）收費標準與成本不相同

房地產登記的收費標準和成本不相同主要表現在以下方面：第一點是在登記房屋的費用中，住房的登記費用標準為每一件80元，非住房用途的房屋登記標準為每一件550元。第二點是住房的登記交易手續按照房屋的面積收取費用，收費的標準是新建的住宅3元一平方米，非住宅6元一平方米。第三點是土地登記的費用按照面積不同、所有權不同、性質不同等收費的標準也不一樣。第四點是土地的交易服務費用目前還沒有統一的收費標準，目前的收費情況主要是按照金額比例、面積比例等，而且收費的標準差距也很大。

（五）保護物權的目的不一致

我國現在實施的城市房地產管理制度和土地管理制度都有管理法等字樣，有關房地產的其他法律規范多是是由規章和法規組成的，導致我國在房地產的登記制度上存在著很濃烈的行政管理意識[3]。在實踐中房地產等不動產未經登記就在市場上流通的情況大有存在。公民為了私下交易便捷，在交易中不經過登記進行出租、私下擬定協議等方式比較普遍和突出。進行房屋出租是房地產擁有人所擁有的一項權利，有關部門不能因為治安、戶籍等理由否認房主權利的有效性，否則就會有侵權的嫌疑。

二、解決措施

當前隨著我國實施了《物權法》，所以就應該對房地產登記制度中存在的一些問題進行完善修改，不能夠再把房地產的登記制度看作是政府管理的指責，要意識到房地產登記是公民公示物權的手段，所以房地產的登記制度必須要建立現代型和服務型的制度[4]。

（一）簡化登記程序

房地產的登記機構要改變登記的觀念，不可以由于發證制度而輕視登記重視發證。在申請人進行申請登記的時候登記機構要主動的向業主提供咨詢的服務，從被動服務轉變為主動服務，按照房地產登記的類型提交登記所需資料清單、設置咨詢臺、咨詢電話等，對于來辦理房地產登記的業主做登記資料初步審核，要向業主一次性的說明登記房地產產權需要準備的資料，嚴禁工作人員讓申請人來回的咨詢。除此之外，還可以在進行房地產交易的時候請專業的律師進行證明，這樣就可節省大量的物力和財力，在業主不懂登記政策的情況下避免法律的漏洞。房地產登記機構可以減輕對房地產審核的壓力，只對代理律師的登記業務進行核查即可。

（二）登記機構要明確管理規范

登記機構要轉變職能，要登記機構完成從管理型機構到服務型機構的轉變。明確房地產登記機構的職能和責任，對登記機構審核和管理的標準進行區分，充分的發揮法律登記的效應。使登記機構達到重視發證也重視登記的態度。在工作中，要以人為本，對業主的基本權利要優先保護，徹底的實現房地產登記的說服力、節省費用、簡化手續、明確產權等[5]。房地產登記機構建立起一個服務型的機構將可以大力的推動我國房地產事業的穩定發展，構造出一個有序、快捷和健康法市場。

（三）統一登記機構

對于目前我國多個房地產登記機構和人和多地區登記的狀況，要在登記機構中專門設置一個只負責登記房地產的機關，現在我國的政府機構正在深化改革，這就是要使政府轉變職能，更好的為公民服務。如果不對登記機構進行轉變，即便在形式上使用獨立的登記機關進行房屋登記，也沒有完善的法律保護。所以，一定要建立一個專門的房屋登記機構，統一規范和管理，減少公民在進行房地產登記時的繁瑣程序。

（四）統一登記費用

現在房地產登記時的收費項目比較多，主要征收：土地登記費、住房手續費以及房屋登記費等。在征收土地登記費時，包括經營收費和地籍測繪等費用，應該根據用途的不同實施不同的收費標準，收取科學合理的登記費用[6]。不管是房屋登記費用還是土地都要按照規定收取標準的登記費用，避免出現登記費用差異大等不公平的現象。

結語：

總而言之，房屋登記制度是物權制度和法律制度的基礎，目前我國對房地產登記制度的研究已經日益深入。為了克服房地產登記中的缺陷，必須要對目前制度中存在的問題進行準確分析，建立良好的政策，只有這樣才可以保證我國房地產登記制度的體系性與聯系性。

參考文獻：

[1]劉瑩.預購商品房抵押權預告登記若干問題探討——從不動產統一登記條例出發[J].時代金融，2014，30：164-165.

[2]曹伊清.房地產統一登記的若干問題——從《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》說起[J].中國房地產，2014，21：32-36.

[3]程嘯.不動產登記簿的推定力、公信力與買方信賴的保護——“丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案”評釋[J].交大法學，2013，04：155-164.

[4]曹平，尤海林.我國循環經濟促進法生產者責任延伸制度存在的問題與對策[J].廣西社會科學，2013，10：102-106.

[5]陳亞菁.《房地產登記技術規程》的實踐感悟[J].中國房地產，2014，07：36-38.

[6]胡蘭玲.論政府行為對私權的確認與保護——以我國房地產登記制度為視角[J].新視野，2012，05：86-90.