關于房產交易風險及防范措施探究

吳文桂

青海省樂都區房地產管理局 青海樂都 810700

摘要：本文首先分析了房地產交易存在的突出問題，同時論述了如何防范產權登記中的弄虛作假行為及房產交易風險，以期對目前房產交易安全起到一定的積極作用。

關鍵詞：房產交易；存在問題；產權登記；風險防范

前言

房產交易正朝著規范化、市場化的方向發展，但我國房產交易過程中仍然存在不少問題，在制定和簽署房產買賣合同的時要加強安全防范意識，嚴格簽署合同條款，避免房產交易過程中產生糾紛。因此，對房屋產權交易中有關理論與實務的探討，有益于我國房地產業的健康發展和完善房地產市場的法律調控。

1、房地產交易中存在的突出問題

1.1 偽造假證，達到非法交易的目的

在辦理房地產交易的過程中，當事人身份證、產權證甚至是結婚證，或買賣雙方的購房合同在辦理房屋產權轉移過程中是不可或缺的，還有委托書、公證文書在特定場合和特殊情況下也必須提供。除與當事人關系非同一般以外，獲取真的身份證、產權證實屬不易，所以不法人員常用制假手段，偽造身份證、產權證和公證文書，由于制假技術日趨成熟，這類假證非常逼真，往往能逃過受理人員的眼睛蒙混過關。

1.2 房屋產權關系不明確

標的物的權屬法律關系是確定交易合法性的重要環節。權屬法律關系必須清晰，交易雙方應提供證據來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應具備相應的權利。如是否是產權所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權利。在簽訂房屋交易合同時，如果由于委托事項不明確，價格不透明，就會給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。另外還存在著一些詐騙行為，例如有人以收購名義買斷房屋，待得到該房屋的法律文件原件和房屋后不辦手續而是冒充產權人或利用產權人的委托證明采取一房多賣、一房多租等手段進行詐騙活動。使真正的產權人蒙受巨大的損失。

1.3 房屋質量低劣型

我國現行法律法規對從事房地產開發經營行為已經做出了比較完善的規定，房地產開發企業在不具備或不完全具備“五證”的情況下，不得進行房產買賣，而在實際生活中，除了因房地產管理部門審核不嚴，出現房地產開發企業置法律法規于不顧，實際未取得商品房預售許可證明和合法的土地使用權，卻哄騙消費者已五證具備和工程施工建設，另外很多開發商為了謀取私利，在工程施工過程中偷工減料，使用不達標建材，造成房屋質量低劣，所交付的房屋不符合質量要求或合同的約定，主要包括：房屋主體不合格、房屋質量瑕疵、房屋面積誤差等。

2、杜絕產權登記中的弄虛作假行為

當前，房地產交易和產權登記中弄虛作假的現象日益嚴重，當事人往往通過制作和使用假證件（如身份證、結婚離婚證明、公證書等）、假房屋權利證書、冒名頂替、隱瞞事實等不法方式騙取房地產登記部門的登記，從而獲得非法利益。為了有效打擊這種違法行為，凈化房產市場，扭轉登記部門被動和尷尬的局面，一方面要和公安、司法等部門聯合起來共同打擊，更重要的是要在登記中加強管理、規范流程、嚴格把關，并利用現代化技術和現行的法律法規捍衛自身利益和權威。

2.1 在辦理房產交易和產權登記時，應要求買賣雙方或登記方親自到場，核對身份和簽名，對委托辦理的要提供委托書（若出讓方委托要求提供經公證過的委托書），以及被委托人及委托人的證件原件或公證書。核對身份時盡可能核對證件的相片和本人，并做基本的詢問。

2.2 在登記中核對房產來源和原登記的檔案，重點核對房產來源是否清晰，原登記中提供的身份證明、婚姻狀況等與現狀是否一致。

2.3 要認真檢查申請表格和報告是否填寫清晰完整，有無涂改，申請人的字跡是否一致，最好能當場填寫并簽名；若委托辦理的，要盡量檢查委托書和資料中的簽名是否一致。

2.4 登記人員發現有問題的證件和資料要仔細對比，一旦確認應及時報警。

2.5 盡可能利用現行的法律法規與相關部門聯動，加強處罰力度。《房屋登記辦法》已對偽造和涂改權利證書、弄虛作假驗取登記機關登記等行為做出了一些規定，我們可對違反者大膽行使處罰權。但在實施中應注意要嚴格按照《行政處罰法》的規定和程序進行處罰。

3、防范房產交易風險的有效措施

房產交易中心作為房地產交易登記的責任機構，既要高度保持對房地產交易領域存在風險的警惕，又要提高識假辨假的敏銳度和鑒別力，從各個方面提高全體員工的風險意識和責任意識，做好宣傳防范，協助買賣雙方了解交易程序、方法和雙方的權力義務，通過規章制度來形成一道無形的圍墻，最大限度地遏止房產安全交易的發生。

3.1 嚴把審核關，杜絕造假行為，把風險降到最低程度

針對假冒身份證現象增多的趨勢，在查檔和受理窗口配備身份證識別器，從科技層面上來加強防范，凡持有委托公證書的代理人，嚴格核實委托書及內容，并對該公證書文書進行核實。對二手房買賣和有疑點的現房抵押的出讓人和抵押人的身份證件與上一手的檔案中的身份證件進行核對，如身份證件不一致的（除二代身份證外），必須到當地公安部門開具戶籍證明；并核實原登記范圍有否變化。針對房地產案件易發的二手房買賣、現房抵押業務，落實專人以回訪的形式再次查驗當事人的身份和此件交易的真偽。

3.2 做好房產交易環節，避免糾紛

交易雙方在簽訂房產交易合同時應由產權人或依法委托的代理人來確定交易中的重要環節，并簽訂合同。確保合同的合法性、真實性、有效性，使交易價格更合理、透明和安全。因房屋的產權是以登記制為法定產權歸屬的，一旦該房屋發生糾紛或重大事件，如果產權人不能提供相應的證據來證明沒有過錯，那么該產權人將承擔相應的責任。作為交易雙方，即使在簽訂合同后，各自的法律文件證明應由各自保管好。盡量不要委托他人，本人不能親自辦理、出面辦理產權變更手續的也應委托信任的人。

3.3 房屋交付時，要嚴格把握質量關

首先檢查所買的房屋與合同附圖是否一致，房屋結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房屋測繪機構實際測量，與合同簽訂面積是否有偏差。其次檢查房屋有沒有質量問題，例如該房是否已通過綜合驗收，房屋有無裂縫，是否存在一般的質量問題或主體結構問題。如存在嚴重質量問題，購房者要堅決予以拒收，最后要注意的是交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續時，如果發現問題，一定要書面記錄下來保留證據。

3.4 房產交易要做好產權登記

產權登記是房產買賣雙方在交易過程中的過渡橋梁，也是買賣房屋最重要、必不可少的一環。如果不辦理產權登記，房產轉移在法律上也就沒有效力，日后如發生產權糾紛，將對買受人產生不利，帶來一系列不必要的麻煩。因此，在合同中應明確產權登記時交易雙方的義務和權利、產權登記的時間以及有關稅費等。

4、結束語

總之，房地產是人類生產和生活不可缺少的基本物質資料，房地產業也是國民經濟的重要組成部門。近年來，隨著房地產業的飛速發展，房地產市場也出現了許多新情況、新問題。各類房地產糾紛，特別是產權登記方面的問題迅速增加，給房地產管理部門的工作帶來了極大壓力。因此，需要解放思想、勇于創新，這樣才能與時俱進。

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