房地產企業施工項目管理問題的思考

林振龍 黃秋梅

【摘要】本文首先分析了施工項目管理的內涵，然后闡述了房地產施工項目管理的基本內容和提高項目管理能力的具體策略。對房地產企業施工項目進行高效的管理是房地產企業面臨的問題 ，本文在此提出了自己的觀點和看法，可與同行工作人員共同探討。

【關鍵詞】房地產； 施工管理； 主要措施

房地產開發項目的工程管理是一項比較復雜的系統工程，對房地產項目工程的優化管理，應當在房地產項目規劃前做好充分的調研，應當不斷完善房地產開發項目工程管理的機制和制度，著眼于房地產開發項目中存在的工程管理問題，對房地產開發的整個過程進行全面控制，促進房地產行業的健康發展。

一、房地產施工項目管理的內涵

房地產開發， 是指房地產開發企業通過過程中一系列的具體措施， 把最初的想法構思最終落成一座具體房地產物的社會實踐活動。在這項實踐活動中， 房地產開發企業要遵守國家土地主管部門的相關政策要求， 循序漸進的落實到最后房地產物的施工建設，這其中，首先需要完成的工作是在土地交易市場獲取土地開發權再就是對整個房地產的開發項目進行規劃設計， 在一切設計事宜都準備妥當后通過公開招標確定房地產施工隊伍和監理單位， 開展房地產工程的施工建設，完成一張設計圖紙到實際房地產的轉變。

二、房地產施工項目管理的基本內容

1、 總體規劃

人類在做任何一件事情之前都有一個想法， 如同在房地產開發項目中一樣， 房地產的開發企業在開發某項具體項目之前都要有一個總體規劃， 總設計也就是工程建設之前做的準備工作。

2、 配合協調

房地產開發涉及的社會因素眾多， 同時由于房地產的建設工程自身的特點，如工程項目多，施工周期長，建設范圍廣，涉及部門廣，泛單位多， 所以建設當中的矛盾眾多， 在眾多的矛盾當中，要達到工程建設的順利進行，就必須進行配合協調。 在協調工作中，需要注意的是配合好開發建設相關單位，并處理好開發過程中出現的各種矛盾。

3、 質量監理

過硬的質量保證是激烈的市場競爭中最重要的祛碼， 房地產開放企業要想使自己開發的樓盤實現最大的經濟效益和社會效益，首要的是保證房地產物質量的過關， 因此在工程的建設過程中要十分注意現場施工的監理，及時發現施工質量問題， 并注重抓落實。

三、房地產施工過程控制管理普遍存在的問題

1、 施工質量管理中存在的問題

很多房地產施工企業為了追求施工進度進而對房地產工程施工中的一些施工環節的施工方法和工藝重視不夠，并且一些施工人員質量意識不高、業務素質不過關、習慣沿用傳統的施工工藝與方法或者是施工人員的違規操作，都會在很大程度上降低工程的質量。甚至有的房地產施工企業為了追求利益的最大化，在選用房地產材料是以次充好，施工時偷工減料，這就使房地產工程存在很大的安全隱患，不僅僅會威脅到房地產工程的使用者，還會在很大程度上不利于房地產施工企業的名譽建設。

2、施工進度管理中存在的問題

為了加快建設，工程建設對速度的重要性強調過大，致使必要流程被縮減，人員每日勞動量增加，質量和速度不能同時兼顧，應當認識到，認真工作對房地產物使用壽命的影響，加速工作短期看似任務完成，節約成本，實則是豆腐渣工程，導致房地產物更新使其成本更大，且在使用期間房屋使用者人身安全遭受影響，所以必須重視

3、成本管理不當

在房地產工程建設的主要目的是為了獲取利益，為了實現利益的最大化，應該加強對施工項目管理工作。通過對工程項目建設進行合理的管理，可以有效的節省資金，提高整體的效益。

四、提高項目管理能力的具體策略

1、 完善規劃管理

房地產開發企業要及時了解國家規劃部門相關政策法規，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規定的新規頻頻發布。同時，開發部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規政策，以便開發工作的順利開展。施工前有一系列的手續都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規劃管理。

2、加強對工程質量的管理和控制

房地產是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們在房屋的質量方面考慮很多，房屋質量合格是房地產企業對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質量，在項目工程的開發過程中應當在材料、人員、機械及施工等方面嚴格控制和管理，并做到量化要求。另外，應當做好其它基礎配套設施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。

3、 完善房地產開發項目的成本管理

（1） 在項目開發的規劃階段，應當做好房地產開發項目的預測及評估工作，對房地產開放項目的成本、銷售及利潤進行嚴格控制，盡量做到房地產開發項目成本最低且質量最優。

（2）在房地產項目的實際施工中，應當引入競爭機制，做到市場化投保招標，還應當建立明確的獎懲制度，嚴格控制項目工程的工期和質量。在項目的施工階段應當加強和完善現場簽證管理，可以從現場簽證的辦理及審查兩個階段進行加強和完善。

4、加大對項目的安全管理

項目施工安全管理主要以基礎施工及高空作業進行重點管理，確保施工順利進行。高空作業前，需要進行禁區劃分，根據區域劃分設置圍欄，掛牌示警，確保施工安全。同時高空作業外沿需要在行人處搭建防護棚，針對電梯井口、樓梯口、陽臺口等危險區域要設置危險標示及防護圍欄。根據施工需要，腳手架搭建前，需要進行嚴格設計計算，技術負責人審批后方可進行搭建，并按照相關施工規定進行，根據腳手架的高度及氣候，以15m 為標準，增設避雷設施，不能鋪設照明電線。高層房地產施工時，要求在工作面外側設置寬度至少為3m 的安全網，施工層與首層間要求搭建安全網，間距為3～4個樓層，存在安全隱患的安全網禁止使用，直至高空作業整體結束，安全網方可拆除。安全帽也是高空作業中必要的安全防護措施，要求具備耐燒、耐低溫、耐沖擊、耐穿透、耐側壓及具備絕緣性能等特點，使用前應檢查是否符合使用標準，有無合格證，使用過程中不能隨意取下帽襯，存在安全隱患的安全帽必須停止使用，以確保施工及人身安全。

5、項目進度管理

（ 1） 制定進度計劃。在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。

（ 2） 保證進度計劃的實施。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環節可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境等各個方面的因素。

通過研究可以發現，房地產工程的建設，涉及到各個方面，其廣泛的影響范圍及其對社會發展的重要作用，使得對于其進行施工項目管理成為了必要措施，只有科學地處理其中存在的問題，并能夠制定出有效的措施防范問題的產生，才能助力與房地產工程的建設，從而促進工程的科學發展和可持續發展，為社會的進步和人們生活水平的提高做出貢獻。

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