我國休閑農業地產發展存在的問題及對策

李兆允

【摘要】 得益于政府的政策支持和人民生活水平的提高，休閑農業地產當前在我國發展迅速。但是在發展過程中休閑農業地產存在著開發模式錯誤，核心吸引力不足，傳統農業文化挖掘深度不夠等問題，據此提出休閑農業地產的選址要精準，開發模式要多樣化，主題要具創意性和推廣要善于利用網絡電商渠道的對策。

【關鍵詞】 休閑農業地產 問題 對策

農業部于2011年8月份頒布《全國休閑農業發展“十二五”規劃》，指出要大力發展集農業生產、農業觀光、休閑度假、參與體驗于一體的休閑農業，到2015年，休閑農業要成為橫跨村鄉鎮縣一、二、三產業的新興產業，成為發展新型消費業態和擴大內需的支柱產業。有關機構研究發現，在人均產值達到7000美元的時候，都市農業就會上升到休閑階段，市民不僅到農村旅游，而且在農場食宿。據國家統計局公布數據顯示，2014年我國的人均GDP約為7485美元（約合人民幣46531元），在天津、北京、上海、江蘇、浙江、廣東、福建等地，人均GDP已突破10000美元，中國的休閑度假需求出現爆發式的增長，已成為國人常態的休閑方式和生活方式。目前中國已完全具備農業地產規模化發展的市場基礎與經濟基礎，得益于政府的政策支持和人民生活水平的提高，休閑農業地產在我國有著良好的發展前景。

一、休閑農業地產發展的重要性

1、發展休閑農業地產是我國城鎮化建設的重要途徑

城鎮化推動一個國家的經濟結構、社會結構、城鄉空間布局和居民生活方式的改進，在我國這樣一個城鄉二元經濟結構劃分明顯的國家，城鎮化具有重要的戰略意義。根據我國的國情，費孝通先生提出“小城鎮，大戰略”的觀點，大力發展小城鎮是實現我國城鎮化的重要途徑。發展小城鎮，有利于鄉鎮企業相對集中、大規模的轉移農村剩余勞動力；有利于提高農民素質，改善生活質量；有利于弱化我國城鄉二元經濟結構，促進社會的更快發展；有利于擴大內需，推動國民經濟更快增長。當前，我國的小城鎮建設還處于初步階段，特別是在小城鎮建設的質量上還存在許多問題，距離我國農村現代化和城鎮化的要求還很遠。通過引入企業機制，發展休閑農業，帶動企業到小城鎮的投資，將更多資金和資源投入到小城鎮的建設中來，為當地的基礎設施建設提供支持，還可減輕政府推進城鎮化建設的資金壓力。

2、發展休閑農業地產帶動當地區域經濟發展

發展休閑農業地產，在不違背土地國有屬性的基礎上，將土地與新的資源、新的視野、新的管理模式融合，提高土地附加值，并把其兌現成可以消費的旅游產品和景觀環境，然后發展衍生出房地產和休閑娛樂活動。這種新模式是擴大內需的最大潛力所在，也帶來了當地經濟的持續繁榮。此外，農民把土地流轉給開發企業用于建設農業觀光園后，還可以在園區內繼續從事農作物種植工作。同時，由于開發征地而遷出原有住房的居民還可以得到補償，住進全新規劃的新型農村社區。這種做法實現了開發商和農民的土地共享，并使雙方在產業鏈中均提高了收益，從而帶動當地區域經濟的總體發展。

3、發展休閑農業地產有利于改善農村生態環境

隨著農業產業化進程的加快，農村環境問題日益突出，村鎮整體環境臟亂差，飲用水水源質量下降，畜禽養殖污染、農藥等化學污染嚴重，這些不僅威脅著農民群眾的身體健康，而且制約了農村產業化的進一步發展。所以，通過發展休閑農業地產，以科學理念為指導、市場需求為導向、多元產品為支撐、農旅資源為主導，高起點規劃，多功能打造，進行農村基礎設施建設和環境建設，有利于建成生態文明、環境優美的休閑農業、鄉村旅游度假區。因此發展休閑農業地產，既促進了村容整潔，優化了農村環境，又改善了農村生態環境。

4、發展休閑農業地產是房地產開發商多元化經營的方向

一般情況下，企業的發展往往要經過創業、擴張、多元化三個階段，多元化經營是企業發展到一定規模的一種自然選擇。目前的世界500強企業，90%以上實行多元化經營。多元化也是企業發展到一定階段之后，為了追求企業的范圍經濟效應，充分利用企業資源，為企業尋找新的經濟增長的一種經營方式。房地產企業發展到一定階段以后，企業會通過實施多元化經營，調整產品結構。發展休閑農業地產是當前房地產企業產品多元化的一種形式，是在房地產產品開發形式上的一種創新，為其在低碳經濟時代更好適應社會和市場的發展提供了新的發展思路。

二、休閑農業地產發展存在的問題

1、開發模式錯誤的問題

我國房地產開發的傳統模式是從融資、買地、建造，到賣房、管理都以開發企業為中心的一條龍式模式。這種模式源自香港，又叫香港模式。這種全能型香港模式有利于形成地產巨頭，行業集中度相對較高，有利于資源的優化配置。但是，由于我國近幾年的房地產宏觀調控，在休閑農業地產中采用香港的這種地產開發先行的模式，即在配套和農業產業沒有一定基礎的條件下就先發展地產，不僅很難吸引消費者，對土地本身價值的體現也極為不利。

2、核心吸引力不足的問題

休閑農業地產的核心競爭力在于其鮮明的文化主題。當前的休閑農業地產經營者多數是利用當地的農產品進行簡單加工，滿足客人的需要。在人們回歸自然，獲得身心放松、愉悅精神的同時，農業價值實現了其在休閑農業產業中的一次升級。但由于缺少文化因子的注入，深層次開發不足，這種低水平發展大多數停留在模式單一、技術含量低、重復建設現象普遍存在的初級階段。因此，要提升休閑農業地產的附加值，就得讓農產品根植于農耕文化的土壤，通過創意農業發展帶動作用，形成準確的主題定位。而當前休閑農業地產產品還與旅游地產產品有一定的同質性，無法形成人氣聚集，造成地產空置。

3、傳統農業文化挖掘深度不夠的問題

農業現代化發展是一種工廠化農業，主張農業生產工廠化、農民工人化，是一種崇尚專業化、規模化、標準化的農業發展模式。但是，現代都市人追求的是一種回歸原生態的生活方式，這種生活理念是傳統農業文化的體現。傳統農業文化體現的是一種可持續農業發展的理念，強調“順天時，量地利，用力少而成功多”。但是在當今工業化和城鎮化背景下，由于勞動力不足，農家肥費時費力，傳統循環農業逐漸退出農業生產領域。當今休閑農業地產開發急功近利，對農業地產項目傳統農業文化挖掘深度不夠，農業文化主題定位不明確，不能滿足都市人對農業文化的需求增加，這種失去靈魂的農業地產項目也就失去其核心價值。

4、其他問題

在休閑農業地產項目的操作中，由于政府、開發商、農民三者權利、利益關系復雜，還出現各種各樣的問題。例如，由于政府對土地政策的重重限制，房地產開發商會缺乏對于市場投資和可持續經營的吸引力。部分開發商還會出現“圈地”的投機行為，拿到土地后，項目開發不立足于三農和產業建設，而是借農村城鎮化之機，大興土木，圈地蓋房。在實際操作中，還存在如何將農村建設、農民居住就業、農業現代化與農業地產開發融合發展，確立健康的農業地產發展模式等問題。

三、休閑農業地產發展的對策

1、休閑農業地產的選址要精準

（1）城市郊區。對于休閑農業觀光園、特色休閑農家樂等應設在城市郊區，因為主城邊緣區經濟基礎好，交通便利，休閑農業發展的條件得天獨厚，都市上班族可以在周末進行短期休閑度假。

（2）城市影響區景區周邊。對于借助于城市影響區景區輻射的休閑農業地產，應開發在城市影響區的景點周圍，這些地區一般都處于鄉村的包圍中，且交通便利、經濟基礎較好、農民的經營意識也較強、景區風景好，從而吸引了大量游客，帶動了周圍地區休閑農業的發展。這類休閑農業地產一般經營輔助于景區的住宿、旅館、娛樂等地產。

（3）民族風情村寨內。在農村腹地區域，對于那些民族風味濃郁、地域特色鮮明的村落、山寨、民居群落，可以通過改善公共基礎設施和環境、引進有經濟實力和市場經營能力的企業，指導村鎮居民開發住宿、餐飲接待設施，組織村民開展民族風情、文化旅游活動，形成具有濃郁特色和吸引力的休閑農業地產。

2、休閑農業地產的開發模式要多樣化

（1）民宿型。民宿型是在日本、臺灣等地已成為一種比較成熟的開發模式。其是指利用自用住宅空閑房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，為旅客提供鄉野生活的住所。它不同于傳統的飯店旅館，沒有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務、并體驗有別于以往的生活。它是由地方政府統一管理，民宿主人個體經營的一種模式，這種經營模式可以發動社區全民參與，其盈利效益非常可觀。同時，民宿的特色可以根據民宿主人品味的不同而各不相同。

（2）農家型。農家型在我國具有一定淵源和歷史的開發模式，但還沒有形成統一的大規模開發。農家是以農民的生活生產資料為基礎，具備接待功能。它不同于民宿，其更通俗、更生活化，在各農業觀光園、景區景點周圍的農家，進行統一的接待、管理，其盈利效益非常可觀。在休閑農業地產項目中，對其提供的產品服務規劃引入地產開發的思路，除了常規的農產品采摘、民間民俗、農業展覽、現代農業科技等，主要是要強力導入都市人群的參與性，以都市人的主力參與來提升項目的人氣，利用各個時段的特點為客戶提供不同的產品服務。

（3）莊園型。莊園一般是為企業或個人開發的度假村性質產品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業為賣點，綜合各類配套產品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。莊園型的有些產品檔次極高，一般區位靠近休閑消費市場，采用異國田園風格，能滿足高端市場的消費需求。但大多數服務素質都不是很高，更多的停留在簡單的問詢和跟進，缺少主動式的服務理念，因此，休閑農業地產項目可以在這方面進行更深入的改進，引進主動服務的理念，改變目前此類項目的被動模式。

（4）鄉村別墅型。鄉村別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，很受小資階層的青睞。此類別墅有產權和時權的產品選擇。鄉村別墅營銷更多的是停留在簡單的應對模式，沒有創新和深挖市場，目前來看雖然具有很大的市場需求，整個行業做得卻并不是很成功。隨著中國老齡化的加速，以及社會福利的增加，越來越多的老年人注重自身的養老養生問題，年輕子女也都不再習慣幾代人同住，所以養老別墅、養生別墅的市場將越來越大。

（5）古村古鎮古城型。此類產品是休閑農業地產中資源條件最好的產品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設施的配套，整個產品可以相對較少的投資帶來非常好的現金流。但是此類產品的旅游房地產開發須充分考慮文物保護問題，除了地塊選址的問題，還須考慮新建和改造房地產的風格協調問題。

3、休閑農業地產的主題要具創意性

（1）產業創意整合法。傳統的休閑農業主要是農業與服務業結合，表現方式以采摘和農家餐飲為主，而現代都市休閑農業的發展離不開時尚元素及相關產業與農業生產相結合的新型農業產業化運作方式。為實現這種運作方式，就必須要以農業產業化發展為起點，運用創意來改變農業生產結構。比如將農業和加工產業結合發展，設計DIY創意工廠，將時尚創意元素滲透于產業化運作過程中，將新穎的創意農產品作為升級特色，進行農業產業結構升級，從而達到休閑農業體驗的最大化。

（2）養生創意提升法。健康養生、康體保健是現代人追求的生活目標。在設計產品時，可以將相關休閑方式依此創意升級。比如，設計四季果莊，倡導大家吃新鮮、應季、健康的水果，并大大提高了休閑農莊的經濟收益；同時將目標顧客定位在“中高端”客戶群，結合溫泉資源，運用現代溫室大棚的手法和創意溫室的形式建成溫泉花園，使溫泉康體養生成為休閑農業產品中極具創意性的休閑養生形式。

（3）動靜結合創意法。目前大眾的農業體驗僅停留在采摘與參與農事勞作等比較簡單、表層的活動上。隨著人們體驗需求的不斷深入，將新奇動態的體驗活動加入到靜態的農業景觀中顯得非常重要。兩者的結合，使得休閑農業不再是單純的鄉土資源觀光，更是一種對新鮮奇特事物的特別體驗。比如可以在項目中注入時尚創意，通過求婚等動態的新奇體驗，結合景觀，將創意因子貫穿到整個產品設計中。

（4）時尚化創意法。傳統的休閑農業似乎總是與時尚格格不入，但隨著休閑農業消費群體范圍的逐漸擴大，能否運用創新手法融入時尚元素、將時下流行的時尚休閑方式融合在農業休閑項目中，就成為了吸引消費者的關鍵所在。如考慮青年消費群體，將時尚休閑要素融入其中，設計時尚的休閑方式，為年輕團體或情侶提供露營或住宿，以及戶外休閑娛樂、健身、特色餐飲等。

（5）特色設施創意法。傳統休閑農業園區中的農業建筑及設施總是千篇一律的“農”香“農”味，設計簡陋、不上檔次，濃郁的鄉村氛圍與現代休閑的風格有些出入。可在建筑及農業設施中加入創意元素，使建筑設計既現代而又不失生態郊野韻味。如農業溫室大棚設計突破了傳統溫室大棚形式，并結合了生態理念，形式上有了重大突破，成為吸引游客的一大亮點。

4、休閑農業地產的推廣要善于利用網絡電商渠道

（1）阿里巴巴的“聚土地”。由浙江省供銷社直屬企業浙江興合電子商務有限公司聯合阿里巴巴集團農產品團聚劃算平臺、績溪縣廟山果蔬專業合作社等單位在安徽省績溪縣實施了一個名為“聚土地”的項目，將土地流轉與電子商務結合起來。農民將土地流轉至電子商務公司名下，電子商務公司將土地交予當地合作社生產管理，淘寶用戶通過網上預約，對土地使用權進行認購，并獲得實際農作物產出。除獲得土地租金外，參與項目生產環節的農民還能獲得工資。

（2）樂視生態農業產業園——臨汾基地。樂視生態農業產業園——臨汾基地位于堯王臺現代農業示范區，總占地面積約3000畝，由“樂視生態農業產業園”與“網酒網葡萄酒產業基地”共同構成。樂視生態農業產業園定位為：在貫通現代農業產業鏈條的基礎上，依托農業產業基地，將種植采摘、旅游觀光、休閑娛樂、釀造加工、交易展覽、莊園地產等多項產業集成為一個綜合性的群落。

（3）京東直銷基地。隨著網購的普及以及人們對健康生活理念重視程度的加強，消費者網購原生態、有機食品的消費需求在不斷增長。京東開放平臺持續開拓地方農產品直供基地，加上自建的物流體系，努力打造國內首選的原生態、有機食品網上銷售平臺，目前其先后在在新疆阿克蘇建立瓜果基地，在河北高碑店建立“有機農產品直供基地”。其CEO更是早在2011年就開始承包土地種植大米，并在京東上銷售。

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（責任編輯：張瓊芳）