我國休閑農業(yè)地產發(fā)展存在的問題及對策

李兆允

【摘要】 得益于政府的政策支持和人民生活水平的提高，休閑農業(yè)地產當前在我國發(fā)展迅速。但是在發(fā)展過程中休閑農業(yè)地產存在著開發(fā)模式錯誤，核心吸引力不足，傳統(tǒng)農業(yè)文化挖掘深度不夠等問題，據(jù)此提出休閑農業(yè)地產的選址要精準，開發(fā)模式要多樣化，主題要具創(chuàng)意性和推廣要善于利用網絡電商渠道的對策。

【關鍵詞】 休閑農業(yè)地產 問題 對策

農業(yè)部于2011年8月份頒布《全國休閑農業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，指出要大力發(fā)展集農業(yè)生產、農業(yè)觀光、休閑度假、參與體驗于一體的休閑農業(yè)，到2015年，休閑農業(yè)要成為橫跨村鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣一、二、三產業(yè)的新興產業(yè)，成為發(fā)展新型消費業(yè)態(tài)和擴大內需的支柱產業(yè)。有關機構研究發(fā)現(xiàn)，在人均產值達到7000美元的時候，都市農業(yè)就會上升到休閑階段，市民不僅到農村旅游，而且在農場食宿。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的人均GDP約為7485美元（約合人民幣46531元），在天津、北京、上海、江蘇、浙江、廣東、福建等地，人均GDP已突破10000美元，中國的休閑度假需求出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，已成為國人常態(tài)的休閑方式和生活方式。目前中國已完全具備農業(yè)地產規(guī)模化發(fā)展的市場基礎與經濟基礎，得益于政府的政策支持和人民生活水平的提高，休閑農業(yè)地產在我國有著良好的發(fā)展前景。

一、休閑農業(yè)地產發(fā)展的重要性

1、發(fā)展休閑農業(yè)地產是我國城鎮(zhèn)化建設的重要途徑

城鎮(zhèn)化推動一個國家的經濟結構、社會結構、城鄉(xiāng)空間布局和居民生活方式的改進，在我國這樣一個城鄉(xiāng)二元經濟結構劃分明顯的國家，城鎮(zhèn)化具有重要的戰(zhàn)略意義。根據(jù)我國的國情，費孝通先生提出“小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略”的觀點，大力發(fā)展小城鎮(zhèn)是實現(xiàn)我國城鎮(zhèn)化的重要途徑。發(fā)展小城鎮(zhèn)，有利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)相對集中、大規(guī)模的轉移農村剩余勞動力；有利于提高農民素質，改善生活質量；有利于弱化我國城鄉(xiāng)二元經濟結構，促進社會的更快發(fā)展；有利于擴大內需，推動國民經濟更快增長。當前，我國的小城鎮(zhèn)建設還處于初步階段，特別是在小城鎮(zhèn)建設的質量上還存在許多問題，距離我國農村現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化的要求還很遠。通過引入企業(yè)機制，發(fā)展休閑農業(yè)，帶動企業(yè)到小城鎮(zhèn)的投資，將更多資金和資源投入到小城鎮(zhèn)的建設中來，為當?shù)氐幕A設施建設提供支持，還可減輕政府推進城鎮(zhèn)化建設的資金壓力。

2、發(fā)展休閑農業(yè)地產帶動當?shù)貐^(qū)域經濟發(fā)展

發(fā)展休閑農業(yè)地產，在不違背土地國有屬性的基礎上，將土地與新的資源、新的視野、新的管理模式融合，提高土地附加值，并把其兌現(xiàn)成可以消費的旅游產品和景觀環(huán)境，然后發(fā)展衍生出房地產和休閑娛樂活動。這種新模式是擴大內需的最大潛力所在，也帶來了當?shù)亟洕某掷m(xù)繁榮。此外，農民把土地流轉給開發(fā)企業(yè)用于建設農業(yè)觀光園后，還可以在園區(qū)內繼續(xù)從事農作物種植工作。同時，由于開發(fā)征地而遷出原有住房的居民還可以得到補償，住進全新規(guī)劃的新型農村社區(qū)。這種做法實現(xiàn)了開發(fā)商和農民的土地共享，并使雙方在產業(yè)鏈中均提高了收益，從而帶動當?shù)貐^(qū)域經濟的總體發(fā)展。

3、發(fā)展休閑農業(yè)地產有利于改善農村生態(tài)環(huán)境

隨著農業(yè)產業(yè)化進程的加快，農村環(huán)境問題日益突出，村鎮(zhèn)整體環(huán)境臟亂差，飲用水水源質量下降，畜禽養(yǎng)殖污染、農藥等化學污染嚴重，這些不僅威脅著農民群眾的身體健康，而且制約了農村產業(yè)化的進一步發(fā)展。所以，通過發(fā)展休閑農業(yè)地產，以科學理念為指導、市場需求為導向、多元產品為支撐、農旅資源為主導，高起點規(guī)劃，多功能打造，進行農村基礎設施建設和環(huán)境建設，有利于建成生態(tài)文明、環(huán)境優(yōu)美的休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。因此發(fā)展休閑農業(yè)地產，既促進了村容整潔，優(yōu)化了農村環(huán)境，又改善了農村生態(tài)環(huán)境。

4、發(fā)展休閑農業(yè)地產是房地產開發(fā)商多元化經營的方向

一般情況下，企業(yè)的發(fā)展往往要經過創(chuàng)業(yè)、擴張、多元化三個階段，多元化經營是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的一種自然選擇。目前的世界500強企業(yè)，90%以上實行多元化經營。多元化也是企業(yè)發(fā)展到一定階段之后，為了追求企業(yè)的范圍經濟效應，充分利用企業(yè)資源，為企業(yè)尋找新的經濟增長的一種經營方式。房地產企業(yè)發(fā)展到一定階段以后，企業(yè)會通過實施多元化經營，調整產品結構。發(fā)展休閑農業(yè)地產是當前房地產企業(yè)產品多元化的一種形式，是在房地產產品開發(fā)形式上的一種創(chuàng)新，為其在低碳經濟時代更好適應社會和市場的發(fā)展提供了新的發(fā)展思路。

二、休閑農業(yè)地產發(fā)展存在的問題

1、開發(fā)模式錯誤的問題

我國房地產開發(fā)的傳統(tǒng)模式是從融資、買地、建造，到賣房、管理都以開發(fā)企業(yè)為中心的一條龍式模式。這種模式源自香港，又叫香港模式。這種全能型香港模式有利于形成地產巨頭，行業(yè)集中度相對較高，有利于資源的優(yōu)化配置。但是，由于我國近幾年的房地產宏觀調控，在休閑農業(yè)地產中采用香港的這種地產開發(fā)先行的模式，即在配套和農業(yè)產業(yè)沒有一定基礎的條件下就先發(fā)展地產，不僅很難吸引消費者，對土地本身價值的體現(xiàn)也極為不利。

2、核心吸引力不足的問題

休閑農業(yè)地產的核心競爭力在于其鮮明的文化主題。當前的休閑農業(yè)地產經營者多數(shù)是利用當?shù)氐霓r產品進行簡單加工，滿足客人的需要。在人們回歸自然，獲得身心放松、愉悅精神的同時，農業(yè)價值實現(xiàn)了其在休閑農業(yè)產業(yè)中的一次升級。但由于缺少文化因子的注入，深層次開發(fā)不足，這種低水平發(fā)展大多數(shù)停留在模式單一、技術含量低、重復建設現(xiàn)象普遍存在的初級階段。因此，要提升休閑農業(yè)地產的附加值，就得讓農產品根植于農耕文化的土壤，通過創(chuàng)意農業(yè)發(fā)展帶動作用，形成準確的主題定位。而當前休閑農業(yè)地產產品還與旅游地產產品有一定的同質性，無法形成人氣聚集，造成地產空置。

3、傳統(tǒng)農業(yè)文化挖掘深度不夠的問題

農業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展是一種工廠化農業(yè)，主張農業(yè)生產工廠化、農民工人化，是一種崇尚專業(yè)化、規(guī)?；?、標準化的農業(yè)發(fā)展模式。但是，現(xiàn)代都市人追求的是一種回歸原生態(tài)的生活方式，這種生活理念是傳統(tǒng)農業(yè)文化的體現(xiàn)。傳統(tǒng)農業(yè)文化體現(xiàn)的是一種可持續(xù)農業(yè)發(fā)展的理念，強調“順天時，量地利，用力少而成功多”。但是在當今工業(yè)化和城鎮(zhèn)化背景下，由于勞動力不足，農家肥費時費力，傳統(tǒng)循環(huán)農業(yè)逐漸退出農業(yè)生產領域。當今休閑農業(yè)地產開發(fā)急功近利，對農業(yè)地產項目傳統(tǒng)農業(yè)文化挖掘深度不夠，農業(yè)文化主題定位不明確，不能滿足都市人對農業(yè)文化的需求增加，這種失去靈魂的農業(yè)地產項目也就失去其核心價值。

4、其他問題

在休閑農業(yè)地產項目的操作中，由于政府、開發(fā)商、農民三者權利、利益關系復雜，還出現(xiàn)各種各樣的問題。例如，由于政府對土地政策的重重限制，房地產開發(fā)商會缺乏對于市場投資和可持續(xù)經營的吸引力。部分開發(fā)商還會出現(xiàn)“圈地”的投機行為，拿到土地后，項目開發(fā)不立足于三農和產業(yè)建設，而是借農村城鎮(zhèn)化之機，大興土木，圈地蓋房。在實際操作中，還存在如何將農村建設、農民居住就業(yè)、農業(yè)現(xiàn)代化與農業(yè)地產開發(fā)融合發(fā)展，確立健康的農業(yè)地產發(fā)展模式等問題。

三、休閑農業(yè)地產發(fā)展的對策

1、休閑農業(yè)地產的選址要精準

（1）城市郊區(qū)。對于休閑農業(yè)觀光園、特色休閑農家樂等應設在城市郊區(qū)，因為主城邊緣區(qū)經濟基礎好，交通便利，休閑農業(yè)發(fā)展的條件得天獨厚，都市上班族可以在周末進行短期休閑度假。

（2）城市影響區(qū)景區(qū)周邊。對于借助于城市影響區(qū)景區(qū)輻射的休閑農業(yè)地產，應開發(fā)在城市影響區(qū)的景點周圍，這些地區(qū)一般都處于鄉(xiāng)村的包圍中，且交通便利、經濟基礎較好、農民的經營意識也較強、景區(qū)風景好，從而吸引了大量游客，帶動了周圍地區(qū)休閑農業(yè)的發(fā)展。這類休閑農業(yè)地產一般經營輔助于景區(qū)的住宿、旅館、娛樂等地產。

（3）民族風情村寨內。在農村腹地區(qū)域，對于那些民族風味濃郁、地域特色鮮明的村落、山寨、民居群落，可以通過改善公共基礎設施和環(huán)境、引進有經濟實力和市場經營能力的企業(yè)，指導村鎮(zhèn)居民開發(fā)住宿、餐飲接待設施，組織村民開展民族風情、文化旅游活動，形成具有濃郁特色和吸引力的休閑農業(yè)地產。

2、休閑農業(yè)地產的開發(fā)模式要多樣化

（1）民宿型。民宿型是在日本、臺灣等地已成為一種比較成熟的開發(fā)模式。其是指利用自用住宅空閑房間，結合當?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業(yè)方式經營，為旅客提供鄉(xiāng)野生活的住所。它不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，沒有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當?shù)仫L情、感受民宿主人的熱情與服務、并體驗有別于以往的生活。它是由地方政府統(tǒng)一管理，民宿主人個體經營的一種模式，這種經營模式可以發(fā)動社區(qū)全民參與，其盈利效益非?？捎^。同時，民宿的特色可以根據(jù)民宿主人品味的不同而各不相同。

（2）農家型。農家型在我國具有一定淵源和歷史的開發(fā)模式，但還沒有形成統(tǒng)一的大規(guī)模開發(fā)。農家是以農民的生活生產資料為基礎，具備接待功能。它不同于民宿，其更通俗、更生活化，在各農業(yè)觀光園、景區(qū)景點周圍的農家，進行統(tǒng)一的接待、管理，其盈利效益非常可觀。在休閑農業(yè)地產項目中，對其提供的產品服務規(guī)劃引入地產開發(fā)的思路，除了常規(guī)的農產品采摘、民間民俗、農業(yè)展覽、現(xiàn)代農業(yè)科技等，主要是要強力導入都市人群的參與性，以都市人的主力參與來提升項目的人氣，利用各個時段的特點為客戶提供不同的產品服務。

（3）莊園型。莊園一般是為企業(yè)或個人開發(fā)的度假村性質產品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業(yè)為賣點，綜合各類配套產品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。莊園型的有些產品檔次極高，一般區(qū)位靠近休閑消費市場，采用異國田園風格，能滿足高端市場的消費需求。但大多數(shù)服務素質都不是很高，更多的停留在簡單的問詢和跟進，缺少主動式的服務理念，因此，休閑農業(yè)地產項目可以在這方面進行更深入的改進，引進主動服務的理念，改變目前此類項目的被動模式。

（4）鄉(xiāng)村別墅型。鄉(xiāng)村別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，很受小資階層的青睞。此類別墅有產權和時權的產品選擇。鄉(xiāng)村別墅營銷更多的是停留在簡單的應對模式，沒有創(chuàng)新和深挖市場，目前來看雖然具有很大的市場需求，整個行業(yè)做得卻并不是很成功。隨著中國老齡化的加速，以及社會福利的增加，越來越多的老年人注重自身的養(yǎng)老養(yǎng)生問題，年輕子女也都不再習慣幾代人同住，所以養(yǎng)老別墅、養(yǎng)生別墅的市場將越來越大。

（5）古村古鎮(zhèn)古城型。此類產品是休閑農業(yè)地產中資源條件最好的產品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設施的配套，整個產品可以相對較少的投資帶來非常好的現(xiàn)金流。但是此類產品的旅游房地產開發(fā)須充分考慮文物保護問題，除了地塊選址的問題，還須考慮新建和改造房地產的風格協(xié)調問題。

3、休閑農業(yè)地產的主題要具創(chuàng)意性

（1）產業(yè)創(chuàng)意整合法。傳統(tǒng)的休閑農業(yè)主要是農業(yè)與服務業(yè)結合，表現(xiàn)方式以采摘和農家餐飲為主，而現(xiàn)代都市休閑農業(yè)的發(fā)展離不開時尚元素及相關產業(yè)與農業(yè)生產相結合的新型農業(yè)產業(yè)化運作方式。為實現(xiàn)這種運作方式，就必須要以農業(yè)產業(yè)化發(fā)展為起點，運用創(chuàng)意來改變農業(yè)生產結構。比如將農業(yè)和加工產業(yè)結合發(fā)展，設計DIY創(chuàng)意工廠，將時尚創(chuàng)意元素滲透于產業(yè)化運作過程中，將新穎的創(chuàng)意農產品作為升級特色，進行農業(yè)產業(yè)結構升級，從而達到休閑農業(yè)體驗的最大化。

（2）養(yǎng)生創(chuàng)意提升法。健康養(yǎng)生、康體保健是現(xiàn)代人追求的生活目標。在設計產品時，可以將相關休閑方式依此創(chuàng)意升級。比如，設計四季果莊，倡導大家吃新鮮、應季、健康的水果，并大大提高了休閑農莊的經濟收益；同時將目標顧客定位在“中高端”客戶群，結合溫泉資源，運用現(xiàn)代溫室大棚的手法和創(chuàng)意溫室的形式建成溫泉花園，使溫泉康體養(yǎng)生成為休閑農業(yè)產品中極具創(chuàng)意性的休閑養(yǎng)生形式。

（3）動靜結合創(chuàng)意法。目前大眾的農業(yè)體驗僅停留在采摘與參與農事勞作等比較簡單、表層的活動上。隨著人們體驗需求的不斷深入，將新奇動態(tài)的體驗活動加入到靜態(tài)的農業(yè)景觀中顯得非常重要。兩者的結合，使得休閑農業(yè)不再是單純的鄉(xiāng)土資源觀光，更是一種對新鮮奇特事物的特別體驗。比如可以在項目中注入時尚創(chuàng)意，通過求婚等動態(tài)的新奇體驗，結合景觀，將創(chuàng)意因子貫穿到整個產品設計中。

（4）時尚化創(chuàng)意法。傳統(tǒng)的休閑農業(yè)似乎總是與時尚格格不入，但隨著休閑農業(yè)消費群體范圍的逐漸擴大，能否運用創(chuàng)新手法融入時尚元素、將時下流行的時尚休閑方式融合在農業(yè)休閑項目中，就成為了吸引消費者的關鍵所在。如考慮青年消費群體，將時尚休閑要素融入其中，設計時尚的休閑方式，為年輕團體或情侶提供露營或住宿，以及戶外休閑娛樂、健身、特色餐飲等。

（5）特色設施創(chuàng)意法。傳統(tǒng)休閑農業(yè)園區(qū)中的農業(yè)建筑及設施總是千篇一律的“農”香“農”味，設計簡陋、不上檔次，濃郁的鄉(xiāng)村氛圍與現(xiàn)代休閑的風格有些出入?？稍诮ㄖ稗r業(yè)設施中加入創(chuàng)意元素，使建筑設計既現(xiàn)代而又不失生態(tài)郊野韻味。如農業(yè)溫室大棚設計突破了傳統(tǒng)溫室大棚形式，并結合了生態(tài)理念，形式上有了重大突破，成為吸引游客的一大亮點。

4、休閑農業(yè)地產的推廣要善于利用網絡電商渠道

（1）阿里巴巴的“聚土地”。由浙江省供銷社直屬企業(yè)浙江興合電子商務有限公司聯(lián)合阿里巴巴集團農產品團聚劃算平臺、績溪縣廟山果蔬專業(yè)合作社等單位在安徽省績溪縣實施了一個名為“聚土地”的項目，將土地流轉與電子商務結合起來。農民將土地流轉至電子商務公司名下，電子商務公司將土地交予當?shù)睾献魃缟a管理，淘寶用戶通過網上預約，對土地使用權進行認購，并獲得實際農作物產出。除獲得土地租金外，參與項目生產環(huán)節(jié)的農民還能獲得工資。

（2）樂視生態(tài)農業(yè)產業(yè)園——臨汾基地。樂視生態(tài)農業(yè)產業(yè)園——臨汾基地位于堯王臺現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)，總占地面積約3000畝，由“樂視生態(tài)農業(yè)產業(yè)園”與“網酒網葡萄酒產業(yè)基地”共同構成。樂視生態(tài)農業(yè)產業(yè)園定位為：在貫通現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)鏈條的基礎上，依托農業(yè)產業(yè)基地，將種植采摘、旅游觀光、休閑娛樂、釀造加工、交易展覽、莊園地產等多項產業(yè)集成為一個綜合性的群落。

（3）京東直銷基地。隨著網購的普及以及人們對健康生活理念重視程度的加強，消費者網購原生態(tài)、有機食品的消費需求在不斷增長。京東開放平臺持續(xù)開拓地方農產品直供基地，加上自建的物流體系，努力打造國內首選的原生態(tài)、有機食品網上銷售平臺，目前其先后在在新疆阿克蘇建立瓜果基地，在河北高碑店建立“有機農產品直供基地”。其CEO更是早在2011年就開始承包土地種植大米，并在京東上銷售。

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（責任編輯：張瓊芳）