煙臺市房地產業發展問題研究

摘 要：改革開放30多年來，煙臺經濟發展迅速，房地產業已成為煙臺的支柱產業和區域經濟的增長點。但同時，也出現了一些影響經濟社會可持續發展的問題。因此，分析探討煙臺房地產業發展前景，全面提升開發檔次、科學調控土地供應、合理調整產業結構和整體布局、加速推進住宅產業化進程、加快與一線城市對接融合，才能實現煙臺房地產業可持續發展，進而拉動煙臺區域經濟的協調發展。

關鍵詞：房地產業 可持續發展 住宅產業化 城市定位

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）06-149-03

房地產業的可持續發展，是城市以及區域經濟發展的重要動力源泉，不僅直接影響人居環境的改善和人民生活水平的提高，而且關系著國民經濟中一大批相關產業和行業的發展，影響到一個地區的工業化、城市化進程。作為中小沿海城市，煙臺人口密度相對較小，房價相對合理，房地產業發展空間和潛力較大。但近年來隨著城市化步伐的加快，中心城區可出讓土地的逐漸減少，城區及外來人口的不斷增加，房地產業相關問題逐步顯現。因此，如何實現煙臺房地產業可持續發展，進而拉動煙臺區域經濟的協調發展，成為市委市政府高度關注的問題。

一、煙臺市房地產業市場運行分析

沿著我國房地產業發展的整體態勢，2003年以來，雖然有2008年金融危機的影響和2010年國務院及相關部門相繼出臺一系列房地產緊縮政策，但對于以剛性和改善型需求為主的煙臺房地產市場而言，影響不大，煙臺房地產業一直保持了較高的發展速度，對于拉動城市經濟增長、增加地方財力、提升城市形象、改善人居環境都起到了積極的促進作用。

（一）房地產開發投資情況

2003年以來，煙臺房地產開發累計完成投資3168.53億元，年均增長30%以上，占全社會固定資產投資的比重保持在10%左右，年均拉動GDP增長超過1.5個百分點；累計完成地稅收入330多億元，約占全市地稅收入總量的18.3%。其中，2013年房地產開發完成投資581.3億元，同比增長15.48%，占全社會固定資產投資的比重達16.49%，全市房地產地稅總收入90.95億元，占全市地稅總收入333.46億元的27.27%。

（二）產業貢獻情況

近年來，煙臺通過房地產開發，進一步加快了城市建設和舊城舊村改造步伐，直接提升了城市形象，為煙臺贏得了“聯合國人居獎”、“中國最佳魅力城市”、“中國最美麗城市”、“中國最佳休閑城市”等榮譽稱號。此外，在加快推進建筑節能及住宅產業化方面，煙臺堅持以落實房地產開發項目意見書等制度為抓手，各項工作取得了長足發展，2010年被國家財政部、建設部評為“全國可再生能源利用示范城市”。

（三）市場供需結構狀況

從市場供應情況看，自2003年以來，煙臺商品房竣工面積7330萬平方米，年均增長率達18%；商品房銷售面積5，164萬平方米，年均增長率為22.6%。從房地產總量供求情況看，區域經濟的增長將引發住宅的需求增長。從商品房供求關系看，煙臺供銷比一直處于1.2-1.5合理區間，并逐年呈遞減趨勢。據統計，自2003年以來，煙臺房地產開發累計為社會提供住宅9.3萬套，人均居住建筑面積由2003年的19.5平方米提高到目前的33.7平方米，市民居住質量和水平不斷得到完善。從房地產價格與城鎮居民收入協調情況看，國際上衡量一個地區房地產價格與城鎮居民收入協調情況的基本指標為房價收入比。以戶均90平方米計算，2013年煙臺房價收入比為6.70年，而按統一口徑計算的北京、杭州、上海等地房價收入比已高達20年以上，甚至近30年。說明煙臺市房價相對合理，房地產業的發展空間和潛力較大。

二、煙臺市房地產業可持續發展存在的問題

由于受管理體制、機制以及固有觀念等各方面的影響，當前煙臺的房地業發展也存在一些問題和不足。

（一）多數房地產開發企業開發產品品質不高

目前煙臺多數房屋開發建設科技含量低，新材料，新技術使用量小。突出表現在精品和高檔樓盤仍比較少，對高端群體吸引力不夠，以煙臺商品房均價為依據，目前市中心區超過9000元的高檔住宅僅有50余萬平方米，占比不到3%。

（二）存量商品房屋數量較多

目前，全市已批準預售但未售出住房達剩余1662萬平方米。按照一年內全市平均每月簽約面積約68萬平米，市場消化周期約25個月。市場供給源源不斷，在需求受到抑制的情況下，存量規模不斷擴大，市場消化壓力較大。

（三）產業結構配置不盡合理

從產業結構層面看，當前物業類型主要以住宅地產為主，占開發總量的80%以上，而具有強輻射帶動能力、能持續產生收益、對提升城市形象作用明顯的商業用途或具備商業功能的產業地產比例相對較少，且增長緩慢，市場發展活力不足。

（四）住宅產業化進程有待于進一步提高

目前，太陽能與建筑一體化施工比例不到50%，全裝修面積不到100萬平方米，住宅性能認定、住宅建設標準化模數化、配套化設計等部品體系仍處于推廣應用階段，走綠色低碳環保型可持續發展道路任重而道遠。

（五）品牌知名度及外銷率不高

煙臺風景秀麗、氣候宜人、交通方便、工業發達，在山東省乃至全國屬于最適合人類居住的城市之一，但從當前房地產市場外銷率看，僅占商品房銷售總量的17%，與一些沿海城市差距較明顯，結合城市品牌形象宣傳房地產業力度仍需進一步加大。

（六）配套基礎設施建設滯后及資金運作不夠到位

道路、排水等配套基礎設施與城市建設規模不相匹配，行路難、排水難、燃氣和供水難以及環境差等問題時有顯現，這些問題嚴重阻礙城市房地產業的持續發展。此外，房地產開發屬于資金密集型行業，大多數企業資金來源緊張，對房地產開發經營影響較大。

三、煙臺市房地產業發展前景分析

房地產業的健康發展，受到政治、經濟、社會、資源環境和國際環境等多因素的影響。煙臺作為沿海中小城市，房地產業發展前景表現在以下幾個方面。

（一）地理區位優勢明顯

煙臺是全國首批14個沿海開放城市之一，經過30多年的發展，目前已具備極其完善的陸海空交通設施，逐步發展成為中國東部乃至東北亞重要的海濱港口城市，成為名副其實的全方位、立體化交通樞紐城市。同時，從周邊城市看，煙臺北有大連，南有青島，西有濰坊、淄博、濟南，東有威海；從經濟地位講，青島、大連、濟南領先在前或具有良好經濟、文化中心地位，淄博、濰坊、威海追趕在后。煙臺房地產業要加快發展，必須加快膨脹城市規模，增強帶動、輻射能力，成為區域性中心，從而形成房地產與人口聚集的雙重互動局面。

（二）房地產業發展正處于快速增長期

國際房地產業發展的一般規律：當一個國家或地區人均GDP達到4000—8000美元時，房地產業將處于快速增長期；在人均住房面積達到35平方米之前，改善住房的剛性需求最強。2014年煙臺市城鎮居民人均居住建筑面積達33.7平方米（農村人均居住面積為37.7平方米），房地產正處于加快增長和需求高漲的雙重區間，必然拉動房地產開發投資的快速增長。同時，一個地區房地產業發展與城市化水平密切相關，目前煙臺市城市化率僅有55.38%，與當前工業化水平遠不相適應，其房地產業發展潛力巨大。

（三）城市發展空間巨大

煙臺作為中小沿海城市人口密度相對較小，煙臺市房價相對合理。2013年煙臺市政府啟動的城中村改造，計劃三年完成71個城中村改造。隨著舊城改造步伐的加快，每年將產生近200萬平方米的安置房需求；隨著新型城鎮化的加快推進，今后市區每年將新增近10萬的轉移人口；隨著產業經濟的壯大、城市知名度的提高、宜居環境的改善，埠外人口的購房需求有望保持穩定增長，將有效吸引一線城市居民就近購置地產，實現一線城市與中小城市發展互補，達到互利共贏的目標。

（四）城市市政配套設施完善

煙臺圍繞構建“大城市、大市區”的戰略目標，按照“東聯、西接、南擴、中疏”的空間布局，不斷加大交通、文體、旅游、商貿等基礎設施建設。打通了塔山、黃金頂、魁星樓等8條隧道，基本實現了“拓展東西兩翼、貫通南北山海”的發展格局和框架；高標準建設了體育公園、文化中心、火車新站等一批事關發展全局的大型基礎設施建設；啟動了總面積近60平方公里的大南山開發、總投資超過40億元的辛安河和夾河等重大旅游設施建設工程，形成了長達80公里的沿海觀光帶，城市載體功能明顯增強，整體形象日益提升，為煙臺吸引國內外知名開發商前來開發建設提供了良好的基礎性條件。

四、煙臺市房地產業可持續發展路徑選擇

煙臺房地產業可持續發展總體思路應當是：以調整結構為主線，以高端引領、合理布局、打造品牌為著力點，加快推進舊城舊村改造步伐，努力推進房地產開發實現“三個轉變”，即由滿足基本居住需求向提升住宅品質轉變，由注重發展住宅地產向注重發展產業地產轉變，由拉動本地消費向拓展外地市場轉變，促進房地產業可持續發展。

（一）全面提升房地產開發檔次

第一，加大招商引資力度。堅持科學論證、高點規劃的原則，以“招大商、引大企”為目標，圍繞沿海、繞河、傍山等優質區域，預留儲備一批成規模的地塊，提前搞好土地整理、規劃設計等前期工作，通過主動邀請國內外有實力開發商參與競標等方式，引導打造獨具特色的高端項目。第二，大力實施城鄉一體化建設。緊緊抓住國家、山東省關于加快農房建設與危房改造的政策機遇，大力實施城鄉一體化建設，積極引導舊城及城郊舊村項目改造，嚴格要求建設主體同步做好水、電、暖、路、學校、商服等基礎設施配套建設，努力將其打造成為風景靚麗、別具風情的高檔生活社區；充分發揮農房建設土地增減掛鉤作用，為未來城市房地產發展預留充足的開發空間。

（二）科學調控土地供應

第一，嚴格執行土地利用總體規劃，按照積極盤活存量，優化用地結構、提高利用效率、促進土地節約集約高效利用的指導思想，加大土地計劃規劃管控力度，嚴格執行土地供應政策，合理確定土地供應結構，合理配置土地資源。第二，加強閑置土地調查、認定工作，規范處置程序，加大處置力度，提高土地重新利用效率和效益。同時規范土地供應行為，堅持凈地出讓，避免因政府原因造成的土地閑置。第三，完善規章制度，強化約束制約；延伸監督鏈條，強化后續監督；實施專項清理，強化查處力度。對通過招標、拍賣、掛牌出讓的經營性土地開發情況進行專項清理。對供地后不按期履行合同約定繳納土地出讓價款、不按合同約定開竣工的，依法依規處理。

（三）合理調整產業結構和整體布局

第一，大力倡導“產業地產”理念。按照“總體規劃、區域平衡”要求，積極培育發展旅游地產、商貿地產、會展地產、金融地產、物流地產以及養老地產等產業地產，進一步推動產業內部結構優化升級。第二，分區域合理規劃布局。對沿海及“一山兩河”等區域，重點開發旅游服務和高檔住宅項目；芝罘老城區以商業、金融服務業為主，適當布局住宅開發項目，進一步完善城市功能；萊山新區努力建設功能完善、設施配套的新城區；高新區應按照發展定位，合理布局和開發研發中心、創業基地等帶有總部經濟特征的產業項目。第三，加強市場調控和監管。不斷加大房地產市場調控力度，努力保持房地產業繼續保持平穩健康發展。

（四）加速推進住宅產業化進程

第一，推行太陽能與建筑一體化。對于城鎮新建建筑，太陽能光熱系統要與建筑工程同步規劃、設計、施工、驗收；不進行太陽能與建筑一體化設計的項目，規劃部門不予審批。第二，推廣住宅精裝修。通過政策引導、條件限定等方式，全面推進住宅全裝修工作，有效減少住宅二次裝修帶來的建筑垃圾、環境污染等不良后果。第三，開展住宅性能認定、住宅部品體系應用。要圍繞建立和完善住宅技術保障體系、建筑體系、部品體系、質量控制體系和住宅性能認定體系，加強住宅產業基礎技術和關鍵技術的研究，大力推廣和應用新材料、新技術，推動住宅建設整體水平提高。同時，要建立住宅技術和部品的評估、認定制度，完善住宅部品體系，改善住宅功能質量。第四，創建精品優質工程。實行建設工程質量創優獎勵制度，對具備條件的項目工程加大創優培育力度，引導和幫助企業創優，對于優秀企業和項目經理給予一定物質獎勵，開展創建“無質量通病”示范工程活動，讓廣大市民由“住得上”向“住得好”轉變。

（五）加快與一線城市對接融合

第一，精心組織重點城建項目建設。結合城市實際，加快文化、體育、道橋等重點基礎設施建設，優化路網結構，提升城市功能，帶動住宅產業發展。第二，推進城市生態環境建設。作為沿海城市，房地產開發過程中尤其要注意保護城市生態環境，在開發過程中，堅持經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，加強基礎設施建設和生態環境的保護恢復，創造良好的生活生產環境和生態環境，達到開發建設與環境保護雙贏的目標。第三，加快與一線城市對接融合。要抓住山東半島藍色經濟區、膠東半島高端產業聚集區和黃河三角洲高效生態經濟區建設的重大機遇，深入實施“以港興市”戰略，堅持海陸統籌，梯次推進，加快構建以港口為龍頭，岸線為基礎，海域為前沿，腹地為支撐的海陸開發格局；以國家實施發展海洋經濟戰略的有利時機，走出去，引進來，加速與京津塘地區、長三角地區、環渤海經濟區、東北老工業基地等一線城市的對接融合，重點發展海岸整治、濕地修復、房地產產業、高新科技產業，將城市建設成為重要的制造業基地和港口城市、區域性金融、貿易、服務中心，全國重要的旅游度假勝地。

參考文獻：

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[4] 煙臺市統計局.2013年煙臺年鑒.

[5] 煙臺市政府工作報告.2014

（作者單位：中共煙臺市委黨校 山東煙臺 264003；作者簡介：黃立新，教授，研究方向為產業經濟。）

（責編：賈偉）