天津房地產上市公司綜合績效同業比較

■徐全軍

績效評價概述與研究方法

歐美發達國家尤其是美國的企業績效評價的理論研究與實踐，隨著商品經濟與企業制度的發展而完善。20世紀初，亞歷山大·沃爾在 《信用晴雨表研究》和 《財務報表比率分析》論著中提出使用流動比率、產權比率、固定資產比率、存貨周轉率、應收賬款周轉率、自有資金周轉率等指標評價企業績效；杜邦公司將企業的凈資產收益率多層分解，綜合分析企業財務狀況；羅斯把企業應變能力和企業的長久生存能力列入績效評價的范圍；到1986年，阿爾弗·洛德拉泊波特提出基于股東價值的企業績效評價研究方法；1991年美國斯圖斯特公司提出使用經濟增加值作為企業業績評價指標；1992年，羅伯特·S·卡普蘭建立了平衡計分卡企業績效評價指標。

我國的企業績效評價理論與實踐，是在建立現代企業制度以及完善證券市場的過程中而發展的，主要以國資委或財政部等國家機構頒布相關政策、細則、規定或辦法的方式展開。1993年財政部頒布 《企業財務通則》，使用資產負債率、流動比率、速動比率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、資本金利用率、銷售利稅率、成本費用利潤率等8項指標評價企業績效；1995年財政部頒布了一套試行的企業經濟效益評價指標體系，包括銷售利潤率、總資產報酬率、資本收益率、資本保值增值率、資產負債率、流動比率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、社會責任率、社會積累率共計10項指標；1999年財政部、國家經貿委、人事部和國家計委聯合發布 《國有資本金效績評價操作細則》和 《國有資本金效績評價規則》，對國有企業績效采取多因素分析、多層次指標遞進修正的評價方法，指標分為3個層次，即基本指標、修正指標、評議指標和28項分項指標；2006年，國務院國有資產監督管理委員會制定出 《中央企業綜合績效評價實施細則》，以投入產出分析為基本方法建立綜合評價指標體系。目前，國內一些資訊機構、學術機構與媒體機構對績效評價也有研究。

從企業績效評價的發展歷史來看，對上市公司進行績效評價的指標體系和方法有很多，很難說哪種方法更加有效，應該具體問題具體分析。

如果采用單指標評價的方法，不同單位指標的評價結果會發生相互矛盾，即使采用多指數綜合評價的方法，其權重的賦予也帶有很大主觀性，會極大地影響經營績效評價的公正和客觀性。因此，該文選用因子分析法，采用降維技術，使用少數幾個公因子來代替多個指標，而這些公因子基本可以反映出原始數據的基本特征，通過計算因子綜合得分并對得分排名，評價天津房地產上市公司的績效狀況。根據數據的易獲取、全面性、可比較和因子分析的可行性，該文選擇了總資產報酬率、營業總收入凈利率、加權凈資產收益率、有形資產負債率、流動比率、速動比率、營業總收入同比增長率、存貨周轉率、應付賬款周轉率等9個財務指標。

數據分析過程

（一）數據采集與適應性檢驗

在撰寫該文的過程中，由于2014年上市公司年報數據不全，采用了2013年年報數據。使用wind數據庫，選擇中信行業分類下的房地產產業，輸入年份和相關財務指標選項，共輸出135家房地產公司 （包括了園區房地產和住宅房地產等），去掉幾個數據不全的公司，共得到132家公司的數據。其中，天津房地產公司有廣宇發展、津濱發展、中體產業、海泰發展、天房發展、天津松江、天保基建。

對所采集的數據使用巴特利特球形和KMO兩種檢驗方法，驗證是否合適做因子分析，檢驗結果如表1所示。

表1 KMO和Bartlett的檢驗

巴特利特形檢驗統計量的值為672.203，顯著性概率為0.000，適合做因子分析。KMO的統計量為0.542，大于0.5，適合做因子分析。

（二）提取公因子

數據的標準化問題由軟件自行處理，即采用相關系數矩陣進行因子分析。使用主成分方法，基于特征值大于1，最大收斂性迭代數25，最大方差法旋轉，提取的公因子，6個變量的公因子方差超過0.8，另3個超過0.7，總體的有效信息提取較好，變量的信息丟失較少，因子提取較為成功。

按照初始特征值大于1的原則，共有4個公因子進入分析 （如表2所示），累計貢獻率是83.668%，對問題的解釋能力較強。

在因子載荷矩陣中，各個公因子的典型代表變量不是很突出，所以采用正交旋轉。正交旋轉后的因子載荷矩陣如表3所示。

從旋轉的因子載荷矩陣可以看出，第一公因子對總資產報酬率、營業收入凈利率和加權凈資產收益率這三項指標的最低負荷為84.7%，所以這個公因子反映了公司的盈利能力；第二個公因子對有形資產負債率、流動比率、速動比率這三項指標的最低負荷為87%，所有這個公因子反映了公司的償債能力；第三個公因子對存貨周轉率和應付賬款周轉率的最低負荷為85.8%，所以這個公因子反映了公司的公司經營效率；第四個公因子對營業收入增長率的負荷是98.8%，所以這個公因子反映了公司的收入增長狀況。

（三）求解公因子得分

根據因子得分系數矩陣，軟件自動給出了各公司每個公因子得分。依據表二中的各公因子的方差貢獻率計算出各因子的權重，再根據公因子得分和權重計算出各公司的總得分，然后用SPSS對各因子得分進行排名，天津7個上市公司的因子得分和在全國132個公司中的排名如表4所示。

表2 解釋的總方差

表3 旋轉成分矩陣

表4 2013年天津房地產上市公司在全國同業中排名

為了減少數據的偶然性，使用同樣的方法采集到了131家房地產公司2012年年報數據，使用同樣的分析過程，得到天津房地產上市公司的因子得分和在全國131家公司中的排名 （如表5所示）。

天津房地產上市公司績效評價

（一）天津房地產上市公司同業比較

2013年天津地區的7個公司，綜合績效排名依次是：廣宇發展、中體產業、海泰發展、天保基建、天房發展、天津松江、津濱發展。其中，盈利能力最強的是廣宇發展，最差的是津濱發展和天津松江；償債能力較強的是海泰發展、中體產業和廣宇發展，最差的是天津松江；經營效率最好的是津濱發展，較差的是海泰發展、天房發展、天保基建；收入增長狀況較好的是海泰發展，較差的是天房發展和津濱發展。

把天津7個房地產公司放在全國132家公司中比較，廣宇發展排在第21名、中體產業排在第41名、海泰發展排在第59名、天保基建排在第84名、天房發展排在第120名、天津松江排在第130名、津濱發展排在第131名。如果按照黃金分割比例把公司分成6個等級，即名次位于19.1%以上為優秀、19.1%～38.2%為良好、38.2%～50%為中上、50%～61.8%為中下、61.8%～80.9%為較差、80.9%以下為差，那么，廣宇發展的綜合績效為優秀，中體產業為良好，海泰發展為中上，天保基建為較差，天房發展、天津松江和津濱發展都是差。

使用同樣的標準，對7個公司各因子得分進行排名，盈利能力良好以上的是廣宇發展和中體產業，償債能力良好以上的有海泰發展、中體產業和廣宇發展，經營效率良好以上的有津濱發展和廣宇發展，收入增長狀況良好以上的沒有。

把2013年的績效排名與2012年的績效排名比較，可以看出，7個公司在天津地區的排名，廣宇發展都是第一，中體產業基本保持在二三名的位置，天房發展保持在四五名的位置，津濱發展和天津松江保持在六七名的位置，變化大的是天保基建和海泰發展，前者在2013年是第4名而在2012年是第2名，后者在2013年是第3名而在2012年是第5名。

2012年天津7個房地產上市公司在全國131家公司中的排名，廣宇發展排在第10名，天保基建排在第68名，中體產業排在第77名，天房發展排在第82名，海泰發展排在第84名，津濱發展排在第126名，天津松江排在第128名。按照黃金分割比例把公司分成6個等級，廣宇發展的綜合績效仍然為優秀，天保基建和中體產業為中下，天房發展和海泰發展為較差，天津松江和津濱發展仍然是差，盈利能力良好以上的有海泰發展、廣宇發展、天保基金、中體產業、天房發展和中體產業，償債能力良好以上的是廣宇發展，經營效率良好以上的有津濱發展、廣宇發展、天房發展和海泰發展，收入增長狀況良好以上的是中體產業、天房發展。

表5 2012年天津房地產上市公司在全國同業中排名

總結兩年年報數據分析結果，績效優秀的是廣宇發展，差的是天津松江和津濱發展，其他公司在中等偏下水平波動。其中，廣宇發展的盈利能力、償債能力和經營效率都在良好以上，但收入增長情況不很理想，天津松江和津濱發展的盈利能力、償債能力和收入增長狀況都不好。

（二）天津房地產上市公司的地區比較

在2013年132家房地產上市公司中，廣東28家，上海21家，北京19家，浙江省12家，天津和江蘇省各7家，湖北省5家，重慶和福建省各4家，山東省、吉林省和海南省各3家，云南省、遼寧省、四川省、安徽省、河北省各2家，甘肅省、廣西自治區、貴州省、湖南省、江西省、西藏自治區各1家。從公司的數量來看，天津在全國排在第五位。

但是，把每個省市區域內所有公司的綜合得分取平均值，然后把平均值進行排名，2012年天津排在第14名，屬于中下水平，2013年天津排在第21名，僅好于西藏和湖南省。

天津房地產上市公司平均績效水平偏下的原因，從公司來看，主要受到天津松江和濱海發展的影響，2013年這兩家公司的綜合得分在全國房地產公司中排名倒數第二和第三，2012年這兩家公司的排名是倒數第四和第六，在其他公司大部分處于中等或偏下水平的情況下，天津平均水平不會很高。從具體的財務指標來看，天津房地產上市公司平均績效水平低的主要原因是平均盈利能力較差，2013年132個公司的平均加權凈資產收益率是10.3879%，2012年131個公司的平均加權凈資產收益率是10.6906%，而天津每年都有5個公司低于7%。

綜上所述，天津房地產上市公司數量比廣東、上海、北京和浙江等有很大的差距，比其他省市具有優勢，但是績效同業排名居前的公司較少，平均績效水平偏低，盈利能力不強。最后應該指出的是，該文使用兩個年度的年報數據，只是分析了公司在某個時點的績效狀況，同時，由于采用的指標和數據分析本身的局限性，分析結論只供參考。

參考資料

1.何萌萌.基于因子分析的房地產上市公司財務績效評價研究[J].商業會計.2013，（10）.

2.顧秀麗，黎毅.基于因子分析的房地產上市公司綜合能力評價[J].現代商貿工業.2008，（9）.

3.盛穎敏，岳媛媛.基于因子分析的東部地區房地產市場發展研究[J].山東財政學院學報.2009，（2）.

4.邵鐵柱，于莎.基于因子分析的房地產上市公司財務績效評價[J].科技與管理.2013，（1）.