淺析我國房地產(chǎn)調(diào)控

蔡興利

摘 要：當(dāng)今社會貧富不均，富人年收入上億，而窮人年收入僅幾千無，特別是在房地產(chǎn)方面表現(xiàn)尤為明顯，富人坐擁幾十套房子已不少見，而窮人居無片瓦很是尋常，若政府對房地產(chǎn)的調(diào)控?zé)o力，抑或出臺的政策有偏差，會造成更多的群眾買不起房，社會的矛盾更會加深，這不利于我國經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定發(fā)展。所以，結(jié)合筆者的研究，對房地產(chǎn)問題提出看法以及政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控政策；執(zhí)行力

前階段，北京3個單價超過6萬元/m2的樓房高價獲批，最高者每平方米超9萬元；深圳入市的兩個樓房項目則以4萬余元/m2的單價領(lǐng)跑全市；海南優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房普遍飚升到1萬元/m2以上……前年年初各地表態(tài)“控制房價”，到年底多地不讓“高價房”開盤，讓不少購房者吃了一顆“定心丸”，準(zhǔn)備購房置業(yè)。可隨著各地樓市開始松綁、解禁，“天價樓”集體入市，卻讓購房者蒙上一頭霧水。這一“變臉”之快，讓人不得不對歷年房地產(chǎn)調(diào)控方法進(jìn)行思考，到年底已出臺的多少政策對調(diào)控房地產(chǎn)有效，是否抓住了調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)鍵……

1 房地產(chǎn)調(diào)控綜述

我國近十年樓市泡沫嚴(yán)重，目前關(guān)于房地產(chǎn)的議論，幾乎到了白熱化的地步。為應(yīng)對這一房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，總體來說，我國已出臺十年四輪調(diào)控政策，包括：初始調(diào)控期（2002—2004年底），加碼調(diào)控期間（2005年初—2008年初），逆向調(diào)控期（2008年底—2010年初），“雙限”調(diào)控期（2010年初至今），現(xiàn)在我們正處于雙限調(diào)控期間，即“限購限貸，保障房建設(shè)”。 2013年2月又出臺了“新國五條”政策。具體措施如下：

1.1 完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。

1.2 堅決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)其要求及時采取限購等措施。嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

1.3 增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

1.4 加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。

為了控制房地產(chǎn)，新國五條還要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。

2 房地產(chǎn)調(diào)控失靈的原因

十年四輪調(diào)控政策的不斷出臺，不可謂力度不大，但總體效果不好，究其原因如下：

2.1 地方財政對土地收入的高依存度，房地產(chǎn)價格無法下降

眾所周知，出售房子的成本主要由兩部分組成，分別為地價和建安成本。目前住宅樓的建安成本并沒有多高，低層樓房為2000—3000元/m2，高樓層房3000—4000元/m2，而全國105個主要監(jiān)測城市的住宅平均地價已達(dá)5033元/m2，所以說住宅樓的成本主要是由土地價格決定的，特別是北上廣深地區(qū)。由于無法擺脫土地財政依賴，政府有強(qiáng)烈推高地價的意愿，高地價地的出現(xiàn)進(jìn)而促進(jìn)房價的上漲，所以房地產(chǎn)價格難以下降。

2.2 問責(zé)制遭“軟執(zhí)行”，控制房地價格成空話

新國五條要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。但現(xiàn)實是“如何問責(zé)，誰來問責(zé)，對誰問責(zé)”等等，都在實施過程中遭遇“軟執(zhí)行”。房地產(chǎn)地方經(jīng)濟(jì)的支柱地位決定了問責(zé)制難以落實。地方政府的創(chuàng)收（含土地出讓金和各種房地產(chǎn)稅收收入）和放任，造成土地市場火爆成交，高價樓盤伺機(jī)入市。問責(zé)制遭遇“軟執(zhí)行”，也會給地方批售高價樓盤更多“底氣”，控制房地價格難上加難。

2.3 被動調(diào)控，無法根治樓市頑疾

縱觀中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，自2003年以來，政府出臺的房地產(chǎn)政策一直是被房地產(chǎn)市場牽著鼻子走，被輿論所左右，“房地產(chǎn)調(diào)控”就成為歷年全國兩會和中央經(jīng)濟(jì)工作會議討論的熱點、焦點，調(diào)控政策頻頻“出手”，樓市卻陷入“過熱—調(diào)控—低迷—反彈—過熱—調(diào)控”的周期循環(huán)中。但10余年來，高價房頻現(xiàn)、供需矛盾突出、預(yù)期居高不下、城市冷熱不均等頑疾卻始終無法解決。

3 房地產(chǎn)調(diào)控的一點想法

房地產(chǎn)調(diào)控是一門大學(xué)問，涉及方方面面，若想用一種簡單的辦法來治理，使房價下降，使人人居有其房，其想法也太天真了，但筆者提幾點不成熟的想法，拋磚引玉：

3.1 解決好地方政府以土地創(chuàng)收的動機(jī)。由于土地出讓金及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收是地方政府財政的主要收入，要降低依靠房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)收的動機(jī)，上級政府必須給予地方更多的轉(zhuǎn)移支付，讓地方政府有更多的財權(quán)；再者，考核地方領(lǐng)導(dǎo)干部執(zhí)政能力時，如考核GDP或地方財政收入時，要剔除房地產(chǎn)及其相關(guān)上下游行業(yè)因素對考核指標(biāo)的影響，讓地方政府減輕對土地及房地產(chǎn)業(yè)的依靠度。

3.2 解決好問責(zé)制，提高執(zhí)行力問題。十年出臺四輪調(diào)控政策，力度可謂大矣，然則效果不盡人意，很大部分原因是問責(zé)不到位造成的，所以要抓緊制定問責(zé)制，真正落實“如何問責(zé)，誰來問責(zé)，對誰問責(zé)”的問題，才會讓房地產(chǎn)政策在地方不會遭遇“軟執(zhí)行”，才會讓地方當(dāng)政者執(zhí)行房地產(chǎn)政策時懷敬畏之心。

3.3 完善相關(guān)配套政策與措施。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立不可一蹴而就，要多管齊下，抑制房價過快上漲：一是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地，推動土地制度改革，增加城市土地量供給；二是穩(wěn)健貨幣政策，推進(jìn)金融改革，完善金融房貸；三是多用市場手段和減少行政審批，降低房地產(chǎn)業(yè)建造成本；四是建好、管好保障房和搞好相關(guān)制度建設(shè)，讓更多的低收入家庭有能力租房、購房。