關于構建評估機構風險分級機制的探討

○何劍鋒 陳韻怡

（廣東卓越土地房地產評估咨詢有限公司 廣東 廣州 510075）

關于構建評估機構風險分級機制的探討

○何劍鋒 陳韻怡

（廣東卓越土地房地產評估咨詢有限公司 廣東 廣州 510075）

本文應用風險分級的基本原理，結合土地估價機構常見的風險情形，提出構建評估機構風險分級機制，并對風險分級的思路、方法、模型的展開了論述，最后以綜合型機構為例對構建的評估風險分級機制的操作性進行了驗證。

評估機構 風險 分級

一、問題的提出

評估行業經歷二十余年的發展，從業隊伍不斷壯大。估價機構作為行業的主要參與者，在不斷發展的過程中，不可避免地遭遇到在評估服務流程、企業治理過程以及行業環境中出現的各種風險。

如何控制風險，保證企業健康、可持續發展成為了行業管理組織、土地估價機構、機構從業人員十分關注的問題。本文試從土地估價機構和評估行業存在的風險入手，根據各種風險的表現特征，結合選擇的分級指標和科學方法，通過建立風險分級模型來對所揭示的風險進行風險分級。

二、風險分級機制的設想

1、風險分級的含義

風險，是指實際結果與預期結果相背離帶來的損失的不確定性，即在某一特定環境下，在某一特定時間段內，某種損失發生的可能性。本文的風險分級是指，根據風險事件發生的可能性、危機發生的頻率以及發生后的后果進行量化評測的風險評價手段。

估價機構面臨的風險多樣，國內具有評估資質的企業數千家，機構因經營條件和自身條件不一樣，受到的各種風險的影響有所不同，其對各種風險的認知與重視程度也有所側重。對風險進行分級有利于估價機構認清各種風險，判斷哪些是值得關注的，哪些帶來的危害程度較大，使機構明確在運營過程中應重點防范哪些風險，并采取相應的風險防范手段。

2、風險分級機制的構建思路

本文采用的風險分級步驟為：首先，不斷采集各種風險信息；然后，選擇適當的評估指標；最后，運用科學的方法對這些風險信息進行分層分級。

（1）采集各種風險信息（評估機構風險分析）

風險的信息主要包括風險因素、風險事故、損失三個部分。經過對自身工作的總結、前人的經驗研究、文獻的學習和歸納，通過揭示估價機構評估服務流程、企業經營過程、行業管理體制三大層面上的風險，收集歸結出35種常見的風險情形。

（2）選擇適當的評估指標

評估指標的選擇需要從以下三個方面進行考慮：界定不利因素，了解風險對估價機構造成的危害；可用數值衡量不同風險產生的可能性；各種危害的大小。

（3）運用科學的方法對風險進行分級

根據研究目的以及評估機構風險的特點，本文擬采取德爾菲法（專家打分法）作為評估機構風險分級方法。首先，組織專家對不同風險情形對應的風險評估指標賦予權重分數；然后，求取在評估指標下的權重平均值；最后，建立直觀的區間模型，以各項風險情形的權重平均值在模型中布點，分布在同一區間的點歸類為同一級，由此得出風險分級結果。

本次研究通過設計調查問卷的形式，根據研究目的以及評估機構風險的特點，以行業協會的力量在國內的估價機構以匿名調查的方式收集各個機構對對采集的各種風險情形的權重打分結果。

三、評估機構風險分析

土地估價機構風險是指因估價機構或估價人員在土地評估活動中違反國家法律法規、行業規范，或其它因素影響導致評估結果失真，造成評估結果使用者權益受到影響，給估價機構帶來法律責任或者造成經濟、商譽損失的客觀可能性或不確定性。

根據相關研究以及筆者的經驗，可以把估價機構的風險分為2個一級分類、35種風險情形。

四、評估機構風險分級過程

1、確定分級評估指標

本文通過問卷調查的形式，隨機的在全國估價機構中抽取有機構經營經驗的專家，以關注敏感度和危害程度作為分級評估指標，分別代表估價機構對風險的預期與風險造成的實際損害，從所在機構自身實際情況出發作出評分。

2、德爾菲法賦值

由于進行土地估價執業的機構數量眾多，估價機構對各種風險的敏感性受到其執業范圍、人員架構、業務范圍、經營規模等因素的影響。為了使風險分級更加客觀合理，掌握不同價機構對風險情形的權重評分數據十分必要。

表1 土地估價機構風險情形匯總一覽表

本次研究先后開展了兩次匿名問卷調查，共收到402分有效問卷，涉及19個省、4個自治區、4個直轄市。按照我國城市經濟區域分區，位于東部地區的受訪機構最多，約占69.15%，共278家機構；位于西部地區的受訪機構約占14.18%，共57家；位于中部地區的受訪機構約占12.19%，共49家；位于東北地區的受訪機構約占4.48%，共18家機構。這與我國東部地區經濟相對發達，房地產市場相對活躍的發展現狀有關。

根據受訪估價機構的基本信息，結合行業實際情況，估價機構可分為五個類型，各種類型機構的主要特點包括：專業型機構——主要投資人為估價師，評估執業范圍為全國或所在省，業務類型以單一評估業務為主，注冊估價師人數超過10人，年營業收入超過200萬；綜合型機構——主要投資人為估價師，評估執業范圍為全國或所在省，業務類型以復合評估業務為主，注冊估價師人數超過10人，年營業收入超過200萬；區域型機構——主要投資人為估價師，年營業收入超過200萬，業務活動范圍主要集中在機構所在城市；小型規模機構——主要投資人為估價師，注冊估價師人數不超過10人，年營業收入不高于200萬。

在402家受訪機構中，專業型機構與綜合型機構比重最大，均為31.16%和35.78%，區域型機構比重為21.01%。

3、統計數據科學性檢測

（1）調查方法的科學性

第一，符合隨機性。第一次調研采用網上填寫形式，第二次調研采用書面問卷形式，兩次調研都借助了行業協會的支持和協助，每一次問卷面向對象都是不特定的土地估價機構，是隨機抽取調查對象。因此，本次抽樣調查滿足隨機原則的要求。

第二，符合足夠數量。兩次調研的樣本數量規模較大，并且結合參與問卷調研的估價機構所填寫信息來看，每個問題每個選項均有人選取，統計匯總的數據與我國現時的土地估價行業情況相似，抽樣誤差較少。因此，本次抽樣調查符合足夠數量的要求。

（2）成果質量的科學性

首先，成果具有真實性。在搜集分析問卷數據的過程中，研究人員本著實事求是的工作態度，先后開展了兩次問卷調研活動，并結合整理的圖表認真分析問卷結果，把誤差控制在規定的范圍內，整理匯總的統計成果真實反映了我國估價行業的真實情況。因此，統計成果具有真實性。

其次，成果具有有效性。一是完整性，本次調研搜集的基礎數據與統計目標相一致，根據搜集回來的估價機構基本信息順利把估價機構分成具有代表性的五種類型，有效滿足了統計目標的需求。二是及時性，在成功回收問卷后，及時統計問卷資料，使統計成果及時反映了客觀事實。三是適用性，在調研過程中，研究人員及時發現問卷設計的不合理性，并修改問卷內容，使調研成果更貼近利用目的，使問卷更具操作性。

綜上所述，這次的問卷調研和數據統計是科學有效的。

4、建立風險分級模型

結合“風險是指實際結果與預期結果相背離帶來的損失的不確定性”的風險管理學原理，通過匯總受訪機構對風險情形的評估指標分數調研數據，求取在評估指標下各種風險情形的權重平均值，以數學坐標的形式在風險分級模型中布點，建立的風險分級模型如下：

圖1 土地估價機構風險分級模型

圖2 綜合型土地估價機構的風險分級模型

X軸代表的是各種風險情形，Y軸代表的是受訪機構對各種風險情形的權重打分，符號“◆”代表評估指標關注敏感度，符號“■”代表評估指標危害程度，兩個指標的分值區間均為0—5，以1為單位，把風險分為五個等級，分別是“不存在風險”[0，1]、“低度風險”（1，2]、“中度風險”（2，3]、“高度風險”（3，4]、“危機”（4，5]。

綜合分析兩種評估指標的數值差異，當某一風險情形的關注敏感度與危害程度（風險情形預期效果與實際損害）的布點在同一個區間時，代表該風險情形的預期效果與實際損害差異不大，該區間對應的風險等級為該風險情形的分級結果；某一風險情形的關注敏感度與危害程度（風險情形預期效果與實際損害）的布點不在同一個區間，即表示該風險情形的預期效果與實際損害有一定的差異，此時分值較高的評估指標的對應區間作為該風險情形的分級結果。

五、風險分級機制的例證

以下我們以綜合型機構為例子，說明如何應用上述風險的風險分級模型。結合綜合型機構的風險情形權重打分結果和土地估價機構風險分級模型，得到綜合型機構風險分級模型如下。

根據表1和圖2，屬于危機（4，5]的風險情形有：（1）委托方提供虛假信息；（2）委托方隱瞞真實情況；（3）商業賄賂；（4）客戶特殊要求；（5）成果高評低估；（6）技術處理過程出錯；（7）機構人員惡意執業；（8）競爭者低價招攬業務。

屬于高度危險（3，4]的風險情形有：（1）委托方不正當使用報告；（2）委托方不支付評估費用；（3）承接技術要求復雜的業務；（4）地方行政干預，設置壁壘；（5）地方政策信息未更新或不對外公開；（6）宏觀政策上的調整與變動；（7）經營者決策失當；（8）財務管理不規范；（9）稅務管理不規范；（10）成果或作業程序不規范，如報告無電子備案等；（11）承接機構資質范圍之外的業務；（12）利益沖突；（13）簽訂不平等合同；（14）審核制度不夠嚴謹；（15）未建立專門的存檔制度或檔案管理不規范；（16）業務承接人員與技術作業人員溝通不到位；（17）業務人員能力不足；（18）估價人員經驗能力不足；（19）估價人員未盡勤勞謹慎義務；（20）必要事項約定不明或沒有約定。

屬于中度風險（2，3]的風險情形有：（1）評估行業法律體系立法緩慢；（2）股權結構不合理；（3）名義法定代表人；（4）企業利益分配有失公平；（5）承接經驗較少或之前未接觸的新型業務；（6）未簽訂估價合同即開展評估作業；（7）脫鉤改制不徹底。

對于綜合型機構而言，除了承接土地評估業務之外，這類機構較多從事房地產評估、資產評估的業務，但由于綜合業務類型復雜，總體業務活動范圍較廣，所以與專業型機構類似，綜合型機構也建立了較為嚴謹的質量控制制度和企業管理體系。但由于土地評估項目經驗相對房地產評估、資產評估的較少，因此，綜合型機構對技術風險的關注程度較高。

六、結論

采用科學的方法對不同風險情形進行分級是識別風險的重要內容。本文根據風險分級的實質，提出建立評估機構風險分級的設想，遵循科學有效的風險分級的方法，從常見的評估機構風險情形入手，以在全國范圍通過德爾菲法得到的風險情形權重評分信息作為分級依據，并以綜合型估價機構為例，運用所建立的估價機構風險分級模型對這種估價機構進行了風險分級，得到的分級結果反映了該類機構的經營特點。因此，本次研究提出的土地估價機構風險分級機制具有一定的操作性，其對各類機構的分級結果也具有參考意義。

建立評估機構風險分級機制，有利于評估機構對重點風險建立針對性強的防范措施，提高工作效率，做到有的放矢，同時節約了機構不必要的經營成本。估價機構可以根據自身經營情況、業務特點、人員特點等對號入座，按照風險分級的結果可以清晰了解自身應關注的風險點，并且對應風險建立有針對性的審核機制和風險防控體系。

[1]風險分級管理辦法[Z].2007.

（責任編輯：張瑤瑤）