房價上漲速度不宜高估

不宜高估房價的上漲勢頭，但也不宜這么早就重拾“抑制論”。

9月底，國家統計局公布了8月70個大中城市房價數據，同時，國家統計局網站發布了一個解讀8月房價數據的新聞，標題是《8月份新建商品住宅同比價格由降轉升》。

其后，新華社刊發了一篇報道《樓市回暖更要堅守政策底線，抑制投機炒房》，并引用了統計局“房價同比由負轉正”的結論：盡管二線城市房價同比漲跌互現，三線城市同比仍然全部下降，但北、上、廣、深等熱點城市價格回升明顯，因此需要警惕樓市過熱風險。

僅憑這兩條消息來看，樓市好像已經比較熱了，又要開始擔心房價大漲、投資投機者亂竄了。不過，筆者認為，統計局公布的房價同比首次轉漲，存在較大誤差，因而媒體暫時不宜重提抑制投資投機需求。

房價數據有很多，但全國及主要城市房價最重要的指標只有兩個：一個是全國新建商品房成交均價；另一個便是70個大中城市房價，其中，70城房價是衡量全國月度房價變化的核心指標。

70城房價其實是房價指數，通過選取樣本樓盤，持續跟蹤同質房源的價格。比如在上海就選取了上千個樓盤進行持續跟蹤。當然，不可能百分之百達到房源同質，有些樓盤中間隔了多個月份才推出新的房源。

8月70城房價數據顯示，新建商品住宅同比上漲的城市個數為9個，下降的城市個數為61個。顯而易見，下跌城市數量遠遠多于上漲城市。但按統計局的測算，8月70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從7月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月以來首次轉正。

統計局“同比綜合平均”的數據中肯定設計了城市權重。9個上漲城市中，漲幅第一的是深圳，大漲31.8%；第二是上海，為6.5%；北京和廣州分別上漲3.7%和2%。同比下跌的城市中，跌幅第一的是丹東，下跌8.7%；第二是湛江，下跌8.6%。這就意味著，統計局把4個一線城市的權重定得非常高，而把35個地級市（三線城市）的權重定得非常低，所以，才得出8月同比綜合平均上漲1.7%。

一線城市確實重要，但是否能據此代表70個大中城市的真實情況？筆者認為如此權重設計，非常不合理。如果一定要設計權重，可以按各個城市的新建商品住宅成交面積分配權重。如此，則61個下跌城市的成交面積是9個上漲城市的幾倍，因此8月70城總體同比房價一定是下跌的。

其實，不必設計權重，用簡單的計算方式，把70個城市的價格進行算術平均，得出的平均同比增幅，也能較好地反映實際市場情況。70個城市當中，35個地級市的成交面積較小，但考慮到他們是全國200多個地級市中的“代表”，所以不必有意降低他們的權重，得出來的平均同比增幅，基本代表了全國所有一、二、三線城市（不含作為縣級市的三線城市）的房價情況。如果按此計算方式，則8月70城房價平均同比下跌3.3%，比較符合總體情況。

今年以來，只有深圳樓市過熱，房價上漲過快，投資投機需求雖有反彈，但相較2007和2009年，其占比仍很小，限購仍在，不必擔心。至于京、滬、穗三市，今年來房價只是合理反彈。況且，廣大三、四線城市和部分二線城市仍受制于庫存偏高，房價不可能大漲。

總之，當前全國樓市復蘇力度仍不夠，雖然全國商品房成交量已經好轉，部分城市房價也止跌轉漲，但房企購地面積、房屋新開工量、房地產開發投資增幅3個重要指標皆處于歷史性低迷，仍然在經濟穩增長中屬于“拖后腿”的性質。因此，不宜高估房價上漲勢頭，也不宜這么早就重拾“抑制論”。