瑞安房地產：向低效資產宣戰

文│梅東

瑞安房地產：向低效資產宣戰

從來沒有哪個開發商像瑞安房地產那樣不留情面的揭自己的短，其公司主席羅康瑞對公司僅9％的周轉率極為不滿，并將公司超過半數的資產界定為低效資產并欲悉數出售。目標是經過一番調整騰挪之后，將新天地分拆上市。

賣掉500億資產

重執大權剛滿一年的瑞安房地產（以下簡稱“瑞房”）主席羅康瑞公開表示，“目前瑞房資產超過1100億元人民幣，但其中64％的資產沒有帶來收入，整體只有2％～3％的回報。瑞房52％的資產均可供出售，或置換高回報項目。除了上海新天地，其他項目都可以考慮出售?！?/p>

未來瑞房將一改以往堅持不賣商業資產的做法，以回報決定資產去留。羅康瑞稱：“資產回報僅2～3厘，但要付利息7～8厘，在遇上合適價錢或有投資項目時，會作資本調整?！彼€揚言：“3年不達標就辭職，若不滿意，小股東可以投票把我踢出局。”羅康瑞預計，將在2016年或2017年公司業績得到明顯改善。

剛剛過去的2014年，瑞房的業績仍不理想。截至12月底，瑞房2014年全年合約銷售額為97.5億元，較2013年同期的166.14億元減少41％，而對應的合約物業銷售面積則從2013年的62.15萬平方米降低25％至46.32萬平方米。過去一年，瑞房已先后售出西湖天地、上海虹橋天地酒店及新天地朗廷酒店權益等非核心資產。

另據1月6日瑞房披露的銷售數據顯示，截至12月底，瑞房2014年全年合約銷售額為97.5億元，較2013年同期的166.14億元減少41％，而對應的合約物業銷售面積則從2013年的62.15萬平方米降低25％至46.32萬平方米。按瑞房年初設定的130億元銷售目標，其去年的目標完成率僅為75％

瑞房長期受困于資產周轉緩慢，羅康瑞坦承：“公司致命傷是資產重、周轉慢，部門太多拉低執行力。”去年公司周轉率僅9％，低于同行平均周轉率27％，更遠低于融創、綠城的60％，將參考同行模式，目標是2016～2017年可提高至20％水平。

現在瑞房已經不再參與拆遷工程，并對買地、開工、開盤設定時間表。瑞房方面表示：“公司將不再區分核心或非核心的商業資產，以合理的估值、合適的價格，加快出售商業資產，以釋放利潤?！?/p>

羅康瑞告訴記者：“我們要加快處置商業資產，剝離回報欠佳的部分商業項目。先進行一部分調整，然后才分拆中國新天地，爭取實現2015年上市的目標?！?/p>

羅康瑞瑞安集團董事長、瑞安房地產主席兼行政總裁

事實上，瑞房的轉型并非一時興起，早在羅康瑞復出之初就確定了幾項公司需要改革改進的方向，其中就包括未來幾年瑞房要提高資產周轉率，推出以項目架構的管理調整以及調整公司資源、調整業務模式等。除了一貫的穩健發展，似乎只有突破舊有模式，從根源上做出變革，才能使得瑞房煥然一新。與其說中國新天地是瑞房最大的籌碼，不如說中國新天地的上市或許會成為瑞房整體轉型的導火索。由此為節點并重新洗牌，是機遇也是挑戰。

羅康瑞承認：“如果在目前各方面表現不理想的情況下分拆，新天地上市表現將不夠理想。因此，瑞房寧愿先將回報低的重資產售出，讓新天地以更理想的狀態登陸資本市場。”

資深投行界人士黃立沖分析認為，中國新天地以目前情況上市的話，估計市盈率在5～6倍，不夠理想。未來更清晰地集中于商業地產項目，剝離表現不夠理想的資產，未來市盈率可參照恒隆和萬達商業地產。

升級新天地

不久前，瑞房旗下全資子公司中國新天地宣布，將在上海新天地商圈增加兩座購物中心，包括生活體驗空間“HUBINDAO湖濱道”以及融合設計、藝術、美食、體驗于一體的創意空間“THEHOUSE新里”，并計劃年底開業。

上海新天地是瑞房在內地的成名之作，其他幾個掛名“天地”的項目雖未能復制這樣的成功，但也屬較為優質的資產。

羅康瑞之前宣稱要加快處理低效資產，顯然話還沒有全說完，后半句則是要增加他們認為會高效的資產。都是為中國新天地2015年的上市目標來服務，讓中國新天地以更好的“價格”出現在資本市場上。

在瑞房計劃資產重組的同時，中國新天地的經營模式也在不斷升級。以最為典型的上海新天地為例，從最初大膽創新的石庫門改造項目新天地南里、北里，到如今歷經4年打造的新天地時尚購物中心。

“新天地模式”定位的演變，以運營10年的上海新天地為例，起步階段定位強調綜合性，鑒于當時上海沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物、旅游和文化等全部匯集在一起的商業聚集地；雖然當時上海的衡山路歷史文化酒吧街具有這方面一定的吸引力，但零散的產權無法實現統一的管理和經營理念的貫徹實施，新天地借此應運而生。而如今伴隨市場格局的大改變，原有的“新天地模式”也在升級。

以即將開業的“HUBINDAO湖濱道”和“THE HOUSE新里”為例，兩者最大的共通之處就是新型體驗式服務。無論是湖濱道集餐飲、娛樂、休閑、互動于一身所產生的“磁石效應”，還是“THE HOUSE新里”所打造出的極具濃郁藝術氣息的創意體驗，都深刻表現出中國新天地此次再次落子上海的微妙轉變和經營升級。

中國新天地于2013年正式成立，并開始獨立運營，目前中國新天地旗下管理的項目包括位于上海的新天地、虹橋天地和瑞虹天地以及武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地項目內的商業物業。上海新天地是瑞房在內地的成名之作，其他幾個掛名“天地”的項目雖未能復制這樣的成功，但也屬較為優質的資產。

中國新天地成立后，瑞房房地產專注開發社區，而不再持有任何投資物業，成為一家純粹經營房地產開發的公司，專注于住宅及商業物業的開發。中國新天地則負責投資、經營和管理商業物業以及出售商業物業，專注于資產管理及提升資產價值。

中國新天地的拆分被認為是瑞房整體轉型的關鍵一步。2012年，內地房地產市場風云突變，瑞房賴以成名的舊城改造模式受到重大挑戰，多個住宅項目因此深陷泥潭。2013年，瑞房集團主席羅康瑞多次對外表示，未來將不再接手舊城改造項目。

分拆思路

早在2012年，瑞安房地產就對外披露了拆分子公司中國新天地單獨上市的計劃。然而隨著時間的推移，上市遲遲沒有進展，“中國新天地上市”似乎漸漸成為瑞房業績不佳時用來點綴的化妝品。

中國新天地目前的狀態是大量自持商業物業，直到最近幾年才陸續賣出一些非核心資產。如果中國新天地仍然長期大量自持商業物業，盈利依賴商鋪租金，其周轉速度很難得到提升，要達到令市場滿意的市盈率從而上市，難上加難。此類以收取租金為主要盈利模式的企業如果現在上市，獲得的市盈率大約在5～6倍，這樣的價格并不能令人滿意，這或許是中國新天地遲遲沒有上市的原因之一。如果要獲得更高市盈率，中國新天地恐怕還需將一些高周轉的資產注入。

“提高資產周轉率及縮短投資回報期”成為瑞房高管層近年來最為關注的問題，一系列動作都在遵照這一目標推進。

為加速資產周轉，今年上半年，瑞房已處置了一些低效資產，包括杭州西湖天地等項目，并表示未來公司將繼續銷售一些非核心資產，包括商業或者是辦公樓。

在行業人士看來，不斷出售旗下優質商業資產，是瑞房當前迫不得已的選擇。過去數年，憑借上海新天地大獲成功的瑞房在國內多個重點城市復制新天地模式，涉足了上海、佛山等地的多個舊改項目，在其中投入了大量資金，導致資產負債率長期居高不下。

仲量聯行華東區零售地產部總監鄧汝舜表示，“零售市場上的謹慎情緒預計將成為一種常態，開發商在租金以及免租期談判方面更加愿意做出一定讓步，尤其是地理位置不夠好的項目。”

瑞房對商業物業向來極為“惜售”，2013年、2014年的幾次出售都是整體性退出，售出的項目并非表現最好的核心資源，出售項目補充現金流的用意較為明顯。

在項目的開發上，瑞房也加快了周轉速度，實現快速復制發展。以瑞房虹橋天地為例，虹橋天地項目建筑時間為2～3年，到2015年完工，與新天地太平橋項目耗時10年之久的建設周期相比，工期大大縮短。

2014年年初，瑞房為中國新天地引入了加拿大投資者Brookfield，后者為新天地注資7.5億美元，引發業內關注。在外界看來，中國新天地將被作為一個商業地產項目的平臺，與瑞房旗下的住宅等項目相區分。瑞房多年來堅持對商業項目只租不賣，不斷培養人氣，提升商業租金，以期獲得穩定的回報。

中國新天地的拆分思路較為明確：中國新天地從瑞房陸續收購已竣工物業；收購非瑞房系的內地零售、辦公樓、酒店等物業。整合落定后，中國新天地將通過持有的物業獲取租金收益。此外，收入來源還包括物業管理的管理費用以及資產買賣，獲得增值收益。其中，租金無疑是收入中最主要的部分。

“我們也在探討未來的發展模式、發展速度和利潤的關系。利潤高不一定是賺多的。比如現在的稅收制度，我們現在項目所付的稅是很厲害的。賺得越多，賦稅也越多。我們也在參考其他商業地產商是怎么做的?！绷_康瑞表示。