論房地產宏觀調控長效機制的構建

張軍　徐艷

【摘 要】在中國十幾年的房地產宏觀調控中，政策手段不斷出臺與實施，對中國房地產市場的健康穩定發展起到了一定程度的促進作用。但是，從具體的實踐過程來看，構建房地產市場宏觀調控的長效機制任重道遠，而相應的制度體系也呼之欲出。

【關鍵詞】房地產；宏觀調控；長效機制；構建

我國政府關于房地產調控的政策文件多如牛毛，但是能夠起到實際作用的完善的理念和措施卻沒有真正建立起來。我們調控的思路局限于一個“限”字，比如說：限貸、限購或者限價。這些政策手段，都是在強化政府的權力，而減弱了市場經濟配置資源的天然作用。在這種情況下，“看得見的手”的作用被過分強化，“看不見的手”的作用則被大幅度弱化。政策只是短期的、即時的決策，解決不了長遠的問題；長效機制是制度建設，是保證行業長期健康穩定發展的關鍵。長效機制是應該能夠管上幾十年甚至上百年的。由此可見，房地產宏觀調控長效機制的構建迫在眉睫。

1 目前我國房地產宏觀調控的成效與存在問題

在市場經濟條件下，政府與市場，是兩種配置資源和協調社會經濟活動的主要機制或制度安排。對于房地產市場存在的問題，需要政府正確把握與市場的關系，根據房地產業和房地產市場的規律和特點，正確行使社會經濟管理的職能，運用宏觀調控手段，適時對房地產市場進行宏觀調控。

1.1 房地產十年調控取得的成效

十多年來，房地產宏觀調控取得的積極成效十分明顯。反應宏觀調控效果的一個重要表現就是房地產的投資性需求得到了明顯遏制，居民們不再熱衷于通過購買多套房產來進行投資，而是通過股票、期貨及黃金等多元化渠道進行投資，這樣既分散了個人投資的風險，又有利于從整體上緩解房價的上漲。還有一個比較重要的效果就是部分城市房價飛漲的狀況已經有所改觀。2014年12月，全國房價前100名的城市中有29個城市的房價是上漲的，另外71個城市的房價是下降的，其中降幅最大的溫州達到4.48%。

1.2 房地產宏觀調控需要改進的方面

房地產十年調控控在我國取得了初步的成效，但仍然存在許多需要改進的方面。首先，在每一輪宏觀調控后，房地產市場先是按政策預期的方向變化，但一段時間后，新的問題又隨之而來。因為采取的是相機抉擇的政策手段，這樣的措施一般都具有時滯性，尤其是非行政手段的市場性調控，它的效果是不能立竿見影的。在運行了一定的時間之后，當效果剛剛顯現，國家又出臺了新的政策措施。這就導致了居民心理預期隨著國家政策的變動而不斷變動，缺乏穩定性，進而市場動蕩也是不可避免的。

其次，我國房地產市場調控中占據主導地位的是行政手段，反觀其效果卻差強人意。如何從根本上采取措施，讓房價回歸理性，回歸到絕大多數居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏觀調控手段顯然很難達到這一目的，尤其是在北、上、廣、深這樣的一線大城市。2015年5月，這四大城市房價再次上漲，樓市呈現回暖跡象。

最后，影響房地產調控成效高低的一個重要問題就是中央與地方的利益博弈，這個問題解決起來十分困難。中央政府為了突出其執政的效果，堅持把穩定房價作為第一要務，希望大部分老百姓能買得起房；而地方政府則把房地產當作經濟問題，因為房地產行業在其財政收入中占有非常重要的地位，所以房地產價格大幅度下跌對地方政府是非常不利的。這種中央與地方利益的矛盾，導致中央政府許多調控政策得不到地方政府的支持，房地產調控經常變成“空調”，效果不是很理想。

2 構建房地產宏觀調控長效機制的重要意義

2.1 構建房地產宏觀調控長效機制是經濟穩定發展的必然要求

房地產業是國民經濟的支柱產業，在經濟發展中占有重要位置。房地產業是關聯度非常高的產業，該產業的騰飛在一定程度上可以促進我國國民經濟的高速增長。但房價過高，甚至形成過度的資產泡沫，就不利于社會資源的合理配置，如果泡沫破裂，必將對國民經濟造成重大沖擊。從這個程度上來說，國家實施宏觀調控政策非常必要，而且對房地產業的宏觀調控政策不能是臨時性的安撫政策，需要一個長效機制來作為保障。

2.2 房地產市場的失靈現象迫切需要宏觀調控長效機制的構建

目前，我國市場經濟的發展和市場運行還不夠規范，市場失靈現象和國外相比更為突出。此外，房地產行業是我國腐敗的高發區，也是政府大量尋租行為產生的高發區。政府的這種低效和腐敗行為必須要靠一個長效機制來解決，只有把有形的手和無形的手結合起來，才能更好地實現房地產資源的最優配置。

3 構建房地產宏觀調控長效機制的政策建議

3.1 重視房地產市場法律機制構建

房地產宏觀調控的基礎在于立法，國家應該把涉及房地產改革的方方面面都通過法律的形式固定下來。因此，必須將房產稅試點與全面實行、不動產登記制度、土地制度改革以及保障性住房建設等與房地產市場發展密切相關的事項納入國家的規劃與法律體系當中，從根本上保障房地產市場的發展能夠有法可依，這也符合我國當前依法治國的策略和思想。

3.2 促進房地產市場稅收機制構建

在構建房地產稅收機制方面，應該從中國的實際國情出發，因地制宜、因人而異。具體來說，可以根據社會中的不同群體，分層次來進行征稅。有些人擁有多套住房、占據了大量資源，更有甚者利用這些多占的資源謀取了巨額暴利，對于這些人國家就應該多征稅。而對于那些辛辛苦苦積攢多年卻僅僅購買供居住的第一套房子的普通老百姓，就應該少征稅，在稅收上給予政策的優惠支持。有了完善的稅收體系，還要在征收階段采取有力措施，堵塞稅收漏洞，達到稅負公平。

3.3 確保房地產市場保障機制構建

在房地產市場調控的過程中，兩條腿走路是十分必要的。所謂兩條腿指的就是商品房體系和保障房體系。商品房體系是以市場為主體，政府根據房地產市場的熱度審時度勢，做出適當的調控即可，可以說是“看不見的手”在發揮主導作用。而保障房體系是以政府為核心，同時有機構和企業的參與，可以說是“看得見的手”在起主導作用。

3.4 加強房地產市場金融機制構建

金融機制對于房地產市場的調節相當有效，我國已充分認識到這一點。目前中國的住房金融制度既實行了住房抵押貸款制度，還主要學習了新加坡的住房公積金制度。下一步，我國還要以中央政府的名義建立住房儲蓄制度。這樣就可以三條腿走路構，逐漸形成完善的多元化的房地產金融體系。同時，我們還要進一步細化分類，采取靈活多樣的居民住房信貸政策。

在房地產市場發展的過程中，政府宏觀調控必不可少，而未來我國更應該注重房地產宏觀調控長效機制的建立和運行，以便促進房地產市場的長期有序健康發展。

【參考文獻】

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[3]張泓銘.未來中國房地產市場調控的思路和策略[J].社會科學，2014（04）：48-49.

[責任編輯：王楠]