房地產經濟風險泡沫成因以及策略研究

趙紅雨

摘 要：住房機制修改后，中國的房地產經濟突飛猛進，房地產經濟在這幾十年內帶動了我國經濟的騰飛，但是也同時帶來了一定的風險。在 2003 年后，我國相關部門制定了一系列調控房地產的措施，但從現實情況而言，實施的效果不佳，我國房地產經濟危機不斷擴大，這也阻礙了我國經濟又好又快的發展。怎樣深層次的減少房地產經濟中產生的危機，也需要我國相關部門研究分析，這篇文章研究了產生房地產經濟危機的原因，提供了詳細的處理方案，希望能夠給執政者調控房地產經濟提出行之有效的意見和建議。

關鍵詞：房地產；經濟；泡沫風險

一、房地產經濟風險泡沫原理

專家學者也未能給房地產泡沫下好定義，盡管專家與政府都認同我國房地產經濟已經出現泡沫，但是對于已出現的泡沫風險范圍，至今還未能形成共同的想法。依據現行全球統一標準，來評估評估我國房價，當下我國一百個中大型城市的平均房價收入比是十五，意為每個家庭工作十五年才能夠存夠錢買房子。并且例如北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都等大型城市的實際房價收入比要高于理論數據，所以可以得出結論，我國房地產經濟危機在逐漸擴張。

二、產生房地產經濟泡沫的原因

當下我國房地產經濟早已阻礙了經濟發展的速度，但是決策者嚴厲管制房地產會影響經濟的正常運行，但假如執政者放任不管房地產的盲目發展，這又會為以后經濟的發展帶來更大的麻煩。產生房地產經濟泡沫有許多原因， 一般有如下幾點：

（一）土地財政政策

由于修改了分稅制度，我國再次確定了政府的權力與責任，該政策也帶動了地方政府管理財政的熱情和激情，但是由于責任分配未能落實到位，致使地方政府收入較少，這也達不到城市跨越式發展標準。在這種情況下，地方政府財政收入的重要來源是地價，要解決城市建設資金問題，政府采取增加土地價格這一方法，有些城市售出土地的收入達到財政收入的百分之六十。由國家壟斷和征收土地，這個機制使用招拍掛這個方式來提高地價，然后政府來收取的土地增值的利益。

（二）經濟環境不佳

我國經濟環境不佳導致房地產經濟泡沫的擴張，我國的固定資產投資長時間居高不下造成許多行業都出現了產能過剩的狀況，且各行各業競爭十分激烈，這致使制造業利益減小，許多的實體企業的利益微薄，制造業的緩慢發展導致資金由實體經濟投入到房地產中。社會資本投資市場開發力度不夠，房地產的利潤吸引許多投資者的注意力，各行各業的資金持續注入到房地產行業中，，并且資金的注入又推動了房地產經濟的發展，高利潤讓投資者都會趨之若鶩，這也增大了房地產經濟危機的風險度。

（三）政府監管房地產力度不強

我國在兩千零三年制定房地產管理措施后，這代表著我國房地產經濟踏入到調控時代，但是監管效果不佳，根據信息可知，房價相比政策實施前提高了十倍以上，因此有專家指出房價的提高是由于制度的影響。監管制度并未提及房價上升的根本因素，監管措施都控制在人們的購房需求上，沒有提出解決方案來增加房地產的供給，該行為導致房地產投資者錯誤的估計房地產的供求狀況，誤認為房地產供不應求，同時也讓老百姓認為房價會持續上漲。在這種錯誤觀點的驅使下，大多數老百姓都著手準備給子女買好房子，在消耗了房地產經濟發展的能力后，也導致了房地產經濟危機的擴大。

三、解決房地產經濟泡沫的方案

房地產經濟泡沫風險具有不穩定性，這也會給以后的經濟發展帶來不良的影響，所以結合已有的房地產經濟危機的案例，聯系已有國家房地產經濟監管的經驗與教訓，具體問題具體分析，作者提供了以下解決措施。

（一）打破固有土地財政機制

由于當下土地財政機制的缺陷導致我國房地產經濟危機，所以決策者一定要實行能夠打破固有土地財政機制的政策。一定要從這兩個層次入手，第一，改變已有的分稅制度，中央政府必須要承擔更多的責任，擴大地方政府相應的權利與責任，這就既能縮減地方政府的財政支出，解決地方政府的財政問題。第二，就是打破由政府獨占土地供應的機制，準許農田和集體土地在符合要求的情況下，在市場上自由流通，這就能改變政府單獨監管土地的角色，這也可以調低土地價格，能夠降低房地產經濟的不穩定性。

（二）充分刺激實體經濟

現在我國老百姓遇到了投資渠道過窄的難題，實體經濟發展不暢，因此政府必須要大力增加對實體經濟的支持力度，然后制定各種符合實際的措施，來促進實體經濟又好又快的發展，這樣就能夠為社會存量資金給予多條增值道路。推動實體經濟發展的主要方式就是促進利率市場化的進程，減少實體企業的資本流失，讓大多數微型企業解決資金問題，也可以依據市場發展趨勢來推動資本的自由流動。

（三）增大房地產經濟監管力度

房子是商品，也是老百姓居住的場所，房子價格的高低和老百姓的日常生活息息相關，我國房地產經濟監管的不力的狀況一定要及時解決，也急需決策者深入研究和分析。房地產的監管也不是簡單管理老百姓的日常需要，也要思考供給問題，通過提高用地標準，完成供給的提高的目標，這樣就能在一定程度上降低房價。執政者要及時推出房產稅，推出房地產稅最主要的目標是減少空房率，節省資源，提高持有人的成本，對于擁有的兩套以上的住房的人民群眾增收一定的房地產稅，這能夠減少房地產經濟的投機取巧的現象。

參考文獻：

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[2] 田曉霞. 如何實現我國房地產經濟泡沫的軟著陸[J]. 現代商業，2009（12）.