簡論如何有效運用房地產評估中的受益方法

劉軍濤 威海市房地產交易市場管理處

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簡論如何有效運用房地產評估中的受益方法

劉軍濤 威海市房地產交易市場管理處

摘 要：收益法是房地產估價中常用的方法之一，其主要運用于有收益的房地產的價值評估。由于收益法中三個關鍵指標收益年限、預期收益、還原利率的確定易受主觀因素的影響，本文試從收益法的基本原理出發，分析如何選取確定這三個指標，使評估結果更為客觀、準確。

關鍵詞：收益法 房地產 價值評估

一、收益法的基本原理

收益法的理論依據為效用價值論，認為房地產的價值在于該房地產未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產進行評估，即把房地產未來預計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產在未來的預期收益，并采用恰當的折現率或資本化率折現成基準日的現值，然后累加求和，得出房地產評估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期間。房地產的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經營數年后將其轉讓來縮短收益年限，以利于更準確地選取預期凈收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現實的房地產一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產價值是否偏高。

三、預期收益的預測與確定

房地產預期收益應該是凈收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用后的凈額。預測凈收益要收集各種房地產市場現狀、國家政治經濟形勢、政策規定等內外部環境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀凈收益的區別。實際凈收益是指在現狀下被評估房地產實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環境不太好的賓館，因為有特殊的關系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關系可能不能隨之轉移。這些因素不復存在后，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。

在確定房地產凈收益時，不同收益類型的房地產可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關于租約更新的規定等都將影響該房地產的預期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負責納稅、保險費以及支付維修費用等各項費用。對于租約中規定采用固定租金的房地產，一般在其租賃期內采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進行測算。對于租約中規定采用浮動租金的，整個收益期的收入測算均適用以上方法。對于商業經營性房地產和生產性房地產應扣除其正常的經營利潤，房地產凈收益中不應包括房地產以外其他投資應分配的凈收益。

四、預期收益的預測與確定

房地產預期收益應該是凈收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用后的凈額。預測凈收益要收集各種房地產市場現狀、國家政治經濟形勢、政策規定等內外部環境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀凈收益的區別。實際凈收益是指在現狀下被評估房地產實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環境不太好的賓館，因為有特殊的關系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關系可能不能隨之轉移。這些因素不復存在后，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產凈收益的基礎是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產凈收益時，不同收益類型的房地產可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關于租約更新的規定等都將影響該房地產的預期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負責納稅、保險費以及支付維修費用等各項費用。對于租約中規定采用固定租金的房地產，一般在其租賃期內采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進行測算。對于租約中規定采用浮動租金的，整個收益期的收入測算均適用以上方法。對于商業經營性房地產和生產性房地產應扣除其正常的經營利潤，房地產凈收益中不應包括房地產以外其他投資應分配的凈收益。

綜上所述，房地產業與房地產評估二者互相依存，共同發展。一方面，房地產業的發展為房地產評估創造了發展的土壤、提供了廣闊的發展前景，另一方面，房地產評估業的發展則可以為房地產業的健康、有序、穩步發展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產評估的作用，又要看到房地產評估中的風險，進一步規范房地產評估業的發展，以促進房地產業健康發展，進而推動整個經濟社會穩步前進。

參考文獻：

[1]柯曉霞.收益法在房地產評估中的應用[J]考試周刊.2010（12）

[2]婁慧軒.收益法在房地產估價應用中存在的幾個問題[J]科技信息.2011（15）

[3]韋群.房地產收益法評估計算公式運用應注意問題[J]財會月刊.2012（14）