從信息不對稱角度淺析物業(yè)費收繳困境

常艷妮

[摘要]隨著物業(yè)行業(yè)的迅速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的爭執(zhí)與糾紛也層出不窮，由物業(yè)管理費所引發(fā)的糾紛更是屢見不鮮。由于物業(yè)管理費直接關(guān)系著物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的直接利益，關(guān)乎整個物業(yè)市場的良性運轉(zhuǎn)，因此，文章試圖從經(jīng)濟學的信息不對稱角度剖析當前物業(yè)管理費收繳困局，并據(jù)此提出幾點改進措施。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)費；收繳困境；信息不對稱；改進措施

當前我國物業(yè)管理行業(yè)中一個突出的問題就是物業(yè)管理費收繳困難，由物業(yè)管理費引發(fā)的糾紛也占據(jù)了物業(yè)管理糾紛的很大份額。有關(guān)資料顯示，近幾年來物業(yè)管理費收取與繳納引起的糾紛在物業(yè)管理糾紛中所占份額在70%左右；而2006年北京市消費者協(xié)會發(fā)布的消息稱，由物業(yè)管理費而引發(fā)的投訴占到了物業(yè)管理投訴總數(shù)的80%左右（《人民日報》，2006年6月28日）。由于物業(yè)管理費關(guān)乎業(yè)主的切身經(jīng)濟利益，所以由此引發(fā)的糾紛也受到了社會輿論的普遍關(guān)注。本文試從經(jīng)濟學信息不對稱的角度解析當前物業(yè)費收繳困境的原因，并據(jù)此提出幾點改進措施。

1 信息不對稱的含義

信息不對稱是指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少，有些市場賣方所掌握的信息多于買方，例如在某些商品與生產(chǎn)要素市場上，賣方所掌握的信息多于買方；在另一些市場買方所掌握的信息多于賣方，保險與信用市場往往就是這種情況。信息不對稱的存在，主要是由于信息的獲取需要太大的成本。在信息不對稱條件下，市場低效率的兩種主要形式是逆向選擇和道德風險。

2 逆向選擇——事前不對稱

人們在進行市場交易時非常重視產(chǎn)品的質(zhì)量，但在很多情況下，賣主能真正了解自己產(chǎn)品的質(zhì)量，而買主不了解產(chǎn)品的真實質(zhì)量。這樣，那些質(zhì)量差的產(chǎn)品（次品）的賣主就有動機“隱藏”有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量的信息，從而造成市場失靈。

美國經(jīng)濟學家阿克洛夫在1970年提出的舊車市場模型開創(chuàng)了這一研究的先河。在舊車市場上，有好車，也有壞車，由于買主不了解舊車的質(zhì)量，所以所有賣主都說自己的車是好車。但對于買主而言，他們無法區(qū)分誰在說真話，誰在說假話，只能根據(jù)對整個市場的估計來決定支付的價格。在好車和壞車被顧客同等對待時，壞車在成本上具有優(yōu)勢，從而容易被賣出。市場交易的結(jié)果使優(yōu)勝劣汰的原則被違背，即好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品卻容易成交，這就是市場中的逆向選擇。

在另一些情況中，能夠隱藏信息的是買主，而不是賣主。例如在保險市場上，保險公司根據(jù)平均的意外發(fā)生概率確定保費，但不知道具體哪些個人意外事故發(fā)生的概率大或小。這樣，在醫(yī)療保險中，那些知道自己財產(chǎn)容易遭受損失的個人最愿意購買保險。從而，保險客戶的意外損失概率就會高于社會平均的概率，迫使保險公司提高保費。結(jié)果是將那些風險可能較小的好顧客逐出了保險市場，出現(xiàn)了逆向選擇。

政府的介入可以解決一些逆向選擇問題。例如搭建有效的信號傳遞機制，通過相關(guān)的規(guī)定與措施盡可能保證消費者和生產(chǎn)者能夠得到充分和正確的市場信息，即增加市場的透明度。

3 道德風險——事后不對稱

道德風險的含義，道德風險是指在信息不對稱的情況下，參與交易的一方在雙方契約簽訂后才會作出某種選擇，一旦契約當中隱含的激勵設計不佳或是沒有充分考慮到信息不足的缺陷，極可能引起其中一方渾水摸魚，另一方權(quán)益受損的情況出現(xiàn)。

例如，在保險市場中，信息不對稱不僅會扭曲保險市場中供給人（即保險公司）的行為，而且會扭曲需求者（即投保人）的行為。當保險公司很難了解到投保人的具體情況時，保險這種商品往往會誘發(fā)投保人的“敗德”行為：在沒有購買保險之前，那些潛在的投保人總是小心翼翼地提防著風險，隨時隨地準備采取避免風險的行動，因為在這種情況下，風險所造成的損失完全由他自己承擔；然而，一旦購買到保險之后，這些投保人往往就變得“粗心大意”起來，不再像以前那樣謹慎，因為此時出現(xiàn)風險的損失不再由投保人自己承擔，而是由保險公司承擔一部分甚至全部，從而使發(fā)生風險的概率增大。從保險公司的角度來看，投保人的這種難以直接觀察到的“敗德”行為，就是他們所面臨的道德風險，大大增加了保險公司虧損的可能性。需要說明的是，在經(jīng)濟學中，道德風險并不等于道德敗壞。根據(jù)經(jīng)濟人假說，投保人事后隱藏行為或信息都是為了追求自身利益，仍然是符合理性的。

道德風險還體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部存在的委托—代理問題上。委托—代理關(guān)系泛指任何一種涉及非對稱信息的交易，交易中有信息優(yōu)勢的一方稱為代理人，另一方稱為委托人。簡單地說，知情者是代理人，不知情者是委托人。當然，這樣的定義背后隱含的假定是，知情者的私人信息（行動或知識）影響不知情者的利益，或者說，不知情者不得不為知情者承擔風險。

委托—代理關(guān)系的一個例子是企業(yè)的所有人委托經(jīng)理進行管理的情況。通常，所有者特別是小股東很難知道他們所聘任的經(jīng)理在做些什么以及應該做些什么。在這個例子中，不僅委托人不能直接觀察到代理人的行為，而且代理人的行為也不能通過其行為的后果被推斷出來。因此，當代理人試圖從委托人那里榨取更多剩余時，由于委托人不知道代理人工作的難度，因而代理人就希望利用這一點獲取更多收入。由此可見，委托—代理問題產(chǎn)生的直接原因是“信用危機”，這在信息經(jīng)濟學中稱為道德風險。

道德風險的對策，解決道德風險最傳統(tǒng)的方法是加強監(jiān)督，但監(jiān)督是有成本的，有時監(jiān)督因信息問題而常常無效。于是，在不同的市場上，人們根據(jù)行業(yè)特點總結(jié)出了一些解決道德風險的方法。例如，在保險市場上通過完善保險合同可以解決道德風險問題。委托—代理問題中的道德風險主要通過對代理人的激勵機制和約束機制解決。

4 物業(yè)服務與信息不對稱

在當前的物業(yè)管理市場中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間存在信息不對稱。這種信息不對稱一種是發(fā)生在交易前，即業(yè)主大會選擇物業(yè)管理公司的環(huán)節(jié)；另一種是交易后的信息不對稱，雙方在簽訂物業(yè)服務合同之后，物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務過程中出現(xiàn)的信息不對稱。在這兩種信息不對稱的影響之下，分別產(chǎn)生了經(jīng)濟學中的逆向選擇和道德風險的問題。

4.1 物業(yè)管理市場中交易前的信息不對稱與逆向選擇

在業(yè)主大會選擇物業(yè)管理公司的時候，由于業(yè)主對物業(yè)公司的經(jīng)營成本及定價策略知之甚少，而物業(yè)管理公司在定價時掌握了完全信息，其對物業(yè)管理的成本及市場行情了如指掌，是信息優(yōu)勢者。因此即使是通過招標的方式，業(yè)主大會也難以區(qū)分各個物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)服務相對于其價格而言孰優(yōu)孰劣，最終導致物業(yè)市場的逆向選擇。

4.2 物業(yè)管理市場中交易后的信息不對稱與道德風險

道德風險在物業(yè)管理市場同樣存在。在物業(yè)管理市場中，委托人是業(yè)主，代理人是物業(yè)公司，顯而易見，后者具有絕對的信息優(yōu)勢。由于業(yè)主并不參加物業(yè)管理活動，不能直接觀測到代理人的行動，僅能從物業(yè)管理公司的勞動成果中推斷努力程度。在這種情形下，物業(yè)公司完全可以采取不為業(yè)主所知曉的行為為自己謀利，此時物業(yè)管理費用相對于其所提供的服務價格必然偏高，最終導致業(yè)主拒交物業(yè)管理費。

4.3 改進當前物業(yè)管理困境的對策

為消除交易前信息不對稱引起的逆向選擇問題，應當為業(yè)主一方增加信息的供給。具體途徑是政府應加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，并建立物業(yè)管理公司營業(yè)狀況的信息披露制度。由公權(quán)機關(guān)向處于信息劣勢的消費者提供信息，讓物業(yè)服務的潛在需求方——業(yè)主掌握物業(yè)管理企業(yè)的信譽程度及營業(yè)狀況，在不涉及物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)秘密的前提下，保證市場機制有效調(diào)控市場，促進物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。

解決委托一代理問題的核心是設計一種激勵機制來保證兩點：使得代理人努力工作，使得委托人和代理人之間利益分配合理。物業(yè)管理作為委托一代理關(guān)系，必然也存在委托—代理問題。針對物業(yè)管理，可設計來解決這個問題的激勵機制有以下幾點。

4.3.1 詳盡的契約

盡量減少契約中的不確定性，盡量使契約更為詳盡，這樣將使對代理人—物業(yè)管理公司的行為的監(jiān)督更容易。也使得委托人—業(yè)主委員會的監(jiān)督行為更合理，這是解決問題的一個有效手段。

4.3.2 長期合同

簽訂長期合同，使得全體業(yè)主（業(yè)主大會）與物業(yè)管理公司之間的委托一代理關(guān)系相對穩(wěn)定是另一種解決問題的方法。信息不完全、不對稱的情況下，長期合同是有相當多的優(yōu)點的。同時，房地產(chǎn)是一種耐用品，相對較長期的物業(yè)管理合同有利于激勵物業(yè)管理公司向業(yè)主提供穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的管理服務。

4.3.3 市場化

市場競爭是使委托人、代理人獲得各自合理的利益的主要手段。對經(jīng)理的招聘制是個最好的例釋。在市場化的物業(yè)管理中，對獲取物業(yè)管理合同的競爭實際是這種代理權(quán)的競買過程，這種過程的均衡則意味著委托人（業(yè)主委員會）和代理人（物業(yè)管理公司）都可以得到相對公平的利益分配，這恐怕是最有效的激勵機制之一了。