房地產測繪誤差分析

葉狄

摘 要：房地產作為一種特殊的商品，其具有法律效力的數據資料的重要依據，來自精確可靠的房地產測繪結果，該結果的準確性對房地產業的發展至關重要。其中，房屋面積的測量涉及的經濟利益巨大，是房屋在市場交易中的重要部分，也是消費者和房地產開發商十分重視的問題。本文簡要分析了目前我國房地產測量工作的具體內容，對基于測量中經常使用的一些測量措施產生的誤差進行了分析，并提出了解決方案，以使測量工作的結果更加合理。

關鍵詞：房地產；測繪；誤差；

房屋的總體價格是由房屋面積決定的，在測量上的每一點出入反映在經濟價值上，都會造成近萬元的差別。在如此嚴重的利害關系下，房屋的面積數據不僅會受到購房者的密切關注，開發商也會對此非常重視，因其要依據此數據來確定房地產的最終售價，因此房屋面積的測量準確性就成了房地產交易市場的定海神針。

一、房地產測繪的定義

房地產測繪從屬于專業測繪。通過使用專業的測繪儀器，利用專業的測繪技術和手段，依照相關的法律法規，對房屋的建筑、土地、自然狀況等進行測量，并以有效多樣的數據形式呈現，同時具有法律效應。在解決房產爭端上有重大的參考意義，所以對測量的精度提出了很高的要求。

房地產測繪包括了房地產基礎測繪和房地產項目測繪。測繪房地產項目測繪的范圍較小，僅指在房地產自身的管理過程中所需要測繪的分丘平面圖、分層分戶平面圖等相關圖表數據而展開的測繪活動。而房地產基礎測繪的范圍則要大得多，往往需要在一個城市內建立整體的房地產平面控制網，進而測繪房地產的基礎圖紙。

二、房產面積測量的定義

房產面積測算是指水平面積的測算，包括了房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等測算。用地面積測算則是指封閉地塊的面積測算。我國的《房產測量規范》中規定了能夠滿足房產面積測算條件的建筑物的特征為：有上蓋；有圍護物；結構永久性牢固；層高在220cm及以上；可用于人們生產或生活。

三、房地產面積測量誤差產生的原因

一般來說，在對房屋的面積測量中，使用的主要方法有：測量實際距離法、圖紙坐標解析法。其中坐標解析法在面積測算中最常用，它依據房屋用地邊界點的坐標計算房屋面積，其中也包括了利用房角點的坐標來計算房屋面積。測量時的準確度和數據的整理分析往往是誤差產生的原因。

在房屋面積測繪的結果中，有預測面積也有實測面積。預測面積往往是由行業主管部門的測繪部門負責，通過在圖紙上進行計算，從而得出房屋建筑的預測面積數據。而實測面積則由具有相應資格的測量部門負責，對房地產項目進行實際測量等操作后得出房地產建筑面積的實際數據，該數據不僅作為各種證件的依據，也是各種收費的計算基數。但預測面積和實測面積往往并不一致，其中的原因主要有：預測面積的計算依靠的是精準度不良的建筑圖紙或變更圖紙，并且圖紙轉化為實際建筑時也會產生不小的誤差，這就導致了預算面積和實測面積有很大出入。其次，存在一些測繪儀器本身的誤差和不合理的工作步驟，誤差就會逐層累計。再加上部分從業者的能力，素質和對計算規范的了解不足，預測和實測工作來自兩家不同的機構的情況，最終導致了誤差數值的加劇。

四、測繪工作時應采取的措施

（一）對圖紙、資料進行檢驗

圖紙是整個建筑面積計算的源頭，也是數據計算準確度的保證。在使用前，要檢查圖紙的完整性和專業性，有無相應的蓋章，是否為全套圖紙，是否通過了相關部門的審查以及是否附帶了變更圖紙。完整的圖紙包括平面圖、立面圖、剖面圖和總建筑圖以及各個部位的細節詳圖。注重尺寸標準的清晰度，并且使其符合客觀邏輯。認真閱讀圖紙上的文字說明，檢查有無不符合規范的標注，要結合結構圖紙和建筑圖紙來多次確定所標注的房間的用途，比如對圖紙上的配電室、發電機房等整體建筑的公共部位進行功能確認和分析，進而核實標注的準確性。

（二）對數據進行多方面核對

在建筑物的施工圖紙上，尺寸的數據異常繁多，同一個位置的不同部位存在不同的長度，且不同屬性的面積還需使用不同的數據，這就需要在計算前核對所收集數據的屬性。檢查是否存在細節施工上的數據遺漏，比如一些附加的抹灰因為數值過小而沒有在圖紙上標注，這就需要編制人員按照實際標準在墻體上增加抹灰的厚度數值。因位置的特殊性和測量的不便，陽臺、飄窗等外圍建筑物的尺寸數據不夠精準，這就需要通過多方資料進行驗證和推演，以達到外圍建筑的尺寸數據精準。建筑有立體性，往往需要從多個角度來感知其建筑面積，比如，單純的剖面圖很難確定其層高和頂層的狀態，從而忽略了相關規范中的計算限制，需結合立面圖進行核對。

（三）對計算的結果反復檢驗

一般來說，在面積的預測數據和實測數據交給委托人使用之前，會經過精心的整理，并把清晰的結果和技術報告提交給負責人審查。其中，復查工作是遞交數據成功之前重要的一環，經由測繪工作組的成員相互檢查，再加上檢驗機構對其計算結果進行復查，才能最終確認。復查的內容主要包括原始數據是否收集完整；面積的計算公式有無錯選，圖紙和房屋的編號是否一致，對各個單位標注的位置是否正確。

依據國家相關規定，在購房者和開發公司的對于實測面積和預測面積差異的經濟糾紛中，面積差在3%以內，實際測量偏小時，該面積差的價格應原價返還給購買者，當面積差超出了3%，實際測量偏小時，超過的部分應雙倍返還于購房者。反之，當面積差在3%以內，實際測量偏大時，購買者需要補交該3%的費用，當面積差超出3%，實際測量偏大時，超出的部分還是由開發公司承擔。在如此巨大的經濟利益下，相關測量人員急需提升自己的專業水平，確保測量結果的精準和科學，在工作態度上認真負責，嚴格按照相關規定進行數據計算。

五、結語

做好房地產測量測繪工作，是目前房地產市場上急需解決的一個問題，在購房者買房時，應該告知其房屋有實測面積和預測面積的差異，且當差異過大時，購房者擁有對該差異數據的知情權。總之，最有效的辦法是不斷提高測繪機構的專業能力，提高房地產人員測繪從業人員的綜合素質，在各個環節減少面積測繪的誤差。

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