宋代東京店宅務述論

宋朝是我國封建社會經濟最為發達的朝代，當時不僅農業經濟繁榮發展，商品經濟更是有著飛速的進步，甚至還出現了國家進行商業經濟的活動。宋代有著發達的租賃業。宋代的租賃業主要包括房屋的租賃、交通工具的租賃、生產工具的租賃以及生活用品的租賃。房屋租賃是宋代租賃業的重要組成部分，并出現了專門的管理機構店宅務，這一官營房屋租賃業的主管機構在封建國家的整個經濟結構中雖不足道，但在封建社會的城鎮工商業發展中，卻有著不容忽視的思維。它直接反映著封建國家對城鎮工商業經營的干預程度，反映了我國古代城市管理制度的一些重要特點。

前 言

五代時，封建國家在城鎮（尤其在京城）已擁有一定數量的可以經營的房屋和地產，官府逐步開始對其進行買賣和征納課利。如后唐長興二年，朝廷曾令京城中“若是臨街堪蓋店處田地，宜委河南府估價收買”。可見京城內可以經營的國家房地產業已經不少。北宋繼承了這些產業，由于各種原因，比如有利可圖、穩定社會和控制管理京城的房屋租賃等，便首先在京城建立了主管房屋租賃業的機構——店宅務。這一機構的產生，是唐末、五代城鎮工商業日益發展，隨之而來的是民眾大量涌入城市，帶動了房屋租賃市場的火爆的結果。

一、東京店宅務的建立及其職責

店宅務，“掌管理房屋及邸店，籌劃出租及修造事項”。東京店宅務在宋初建立后，名稱有所變化。宋初稱樓店務，太平興國年間改為“左右廂店宅務”，端拱二年“并為都店宅務”，次年“復分兩廂，尋又并之，仍號左右廂店宅務”。咸平元年又改為“都大店宅務”，直到大中祥符六年再改回來，以后便一直稱“左右廂店宅務”。所設監官、專副、勾當官、使臣乃至兵士等人數更是變化無常。 宋初，“以京朝官三班內侍三人為監官，領修造指揮五百人”。后來，監官、專副等官吏人數稍微有增加，其職責范圍是“掌管邸店，記直出僦及修造繕完”。即掌管東京的國家所有房屋租賃的經營，包括計價出租和修造諸事，主要是出租業務。

東京店宅務的房屋和地產繼承了前代的產業，北宋前期，房產數仍在不斷增加，其途徑主要有三種。

一是買進。宋太宗淳化四年，詔：“店宅務今后不得擘畫市在京舍增僦。”就是不準買進宅舍再出租，而這類事此后還是不少的。

二是沒收罪犯、負債人以及戶絕者的房屋。大中祥符元年四月規定，“沒官舍屋其元業主無得請贖”。這就是說房屋一旦被官府沒收，其原來的主人是不能再贖回的。

三是建造。這是店宅務房屋的主要來源。宋仁宗天圣四年二月，入內押班江德明言：“于緊處起屋出賃，必增年課”。起屋，即是建造新房。店宅務的修造指揮、修造司機構都有建造官舍的業務。而店宅務所擁有的房屋則大都是用來出租的。

二、東京店宅務的出租業務

東京店宅務經營的出租業務包括三個方面。

一是官地出租。景德三年，詔左右廂店宅務，“若空閑地段，有人承賃，即將鄰舍課利比累收額。”這都說明了當時店宅務有出租官地的業務，雖然出租官地在店宅務的業務中占的比例不是很大但也是比較重要的一部分。

二是官屋出租。如私屋主私自增加房錢，以致于驚動朝廷下詔禁止。由此可見，私屋出租業在東京是相當普遍的。

三是把一部分客店給市民租賃經營。天圣四年四月詔：“開封府民有賃店宅務客店者，與免諸般差遣。”在這里，店宅務是用免各種差役的優惠條件來吸引開封市民租賃承包店宅務的客店。

三、東京店宅務的經營管理

首先是有關官吏、人員不得租借官宅、房屋和地段。元符二年詔：“應監官、典押公務人員、作匠之類，若在京應管轄兩務去處人吏并不得承賃官宅、官屋、地段，”其中“兩務”即兩廂店宅務。這個雖然是北宋后期的詔令，也反映出官府逐步認識到，這樣做可以防止許多營私舞弊之事。

其次，店宅務也有比較具體的執勤制度。至道三年四月詔：“店宅務監官、專典并番宿本務”即監官和專典（或專副）晚上要輪番在務值班。咸平二年又下令派兵士二十人分地區看管官屋和辦理租賃官屋的事宜。大中祥符七年又詔：“店宅務空閑屋舍令開封府每月差職員點檢，無得縱人損壞”。由開封府按期派專門人員檢查，實際上有監督的性質。而“空屋前面賃貼子并是親事官，買低印押”，這里的“賃貼子”即是我們現在的招租廣告。承租、退賃時的手續也很嚴格，“承租者須立班名，不得展轉承賃，官司常切覺察。”“立班名”與填寫賃歷是一回事。“人戶退賃，令監官躬往檢復，更不差檢復退賃指揮，仍令先納舊歷，方得起移”。都要求官吏認真檢查，履行好各種職責和手續。

再次，店宅務的各種賬目需即使統計上報。景德三年十月詔：“凡倒塌、收拆、創蓋、如牧地段，并置簿抄上。起退賃月日，十日一赴三司取押”。即店宅務的經營賬目要十天上報三司。大中祥符六年六月詔：“店宅務自今選差京朝官、使臣各二員……分左右廂勾當，二年一替，立界交割，具見賃、見閉、欹墊、倒塌四等及課利數給審。”賬目中官屋要分四種情況上報清楚。天圣五年，店宅務創置了一套相當詳盡的賬目簿歷制度，一個官營的機構，各種賬目分的如此之細，亦可謂難事。

除此之外，對店宅務直接收取租金的親事官的辦事要求很高。景德三年詔：“每納錢左藏，即日收數以聞，及申三司。其掠錢親事官人立一項，認名收落及其有無拖欠供申。”為及時上報收錢數，親事官要“人立一項”，例具體情況供申。大中祥符六年六月又詔：“選三司親事官五十人掠錢，一年一替，人給印歷，開坐地分、舍屋間椽、地段錢數，分月掠日掠數，立限送納。若盜用官錢，不計多少，并勒停。無得輒作身后錢，違者科違敕之罪。”這是說明親事官五十人分開地區，分好所收各種錢數“立限送納”。

然而，店宅務這些經營管理的方法規定還是尤其不足的地方，這樣做的弊端也不少。如亂增房錢，騷擾居民。景德四年，宋真宗“聞京師民僦官舍安居久，復為增直者奪賃”，便下詔：“如聞店宅務將人戶久賃屋增僦錢，但成勞擾，速罷之。”還有就是店宅務有增租金劃奪的。大中祥符三年六月詔：“在京店宅務自今止以元額為定，不得輒增數劃奪，違者罪在官吏。”我覺得，收取房租較低也應該是不進行維修的原因之一。這便使官屋大量老化，乃至倒塌，房屋利用率開始下降。到天圣初年，店宅務房舍中無材料修理、倒塌、空地甚至達到大約“六千多間”。盡管北宋前期店宅務的課利逐年遞升，此后便逐年有所下降：大中祥符七年十四萬零一百九十七貫，天禧元年十四萬零九十貫，天圣三年十三萬四千六百二十九貫。出現了“店宅務積年虧少課利，失陷舍屋”的局面。

通過以上對東京店宅務的產生及其職責、店宅務的核心出租業務和店宅務的經營管理情況的分析我們可以看出，宋代工商業發展十分繁榮，而其中房屋租賃業也由于工商業發展大量百姓涌入城市而異常火爆，房租收入成為官府從事經營性產業的重要收入”。我們可以看到宋代不僅有著發達的私營商業經濟活動，政府更是直接參與到了商品經濟之中，他們甚至有著自己成熟的經營管理系統與模式，這不僅對于我們研究宋代的歷史有著重要的意義，更對我們如今的經濟發展有著重要的借鑒與參考價值。

（作者單位：河南省洛陽市旭升中學）