論房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題及創(chuàng)新策略

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，規(guī)模變得越來越大。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題需要及時(shí)解決，本文主要分析了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題與創(chuàng)新策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理問題；創(chuàng)新策略

一、研究背景

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游產(chǎn)業(yè)60多個(gè)行業(yè)，形成了一條大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了十分重要的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題需要及時(shí)調(diào)整，尋找問題存在的原因，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)實(shí)狀況提出具體的創(chuàng)新解決對(duì)策。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重視程度不夠。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理涉及到土地的購(gòu)買、開發(fā)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、銷售等多項(xiàng)工作，在財(cái)務(wù)范圍上涉及較廣，但是財(cái)務(wù)管理部門對(duì)管理和經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大，產(chǎn)生不可預(yù)期的財(cái)務(wù)損失。在工程項(xiàng)目建設(shè)中，房地產(chǎn)交付使用后會(huì)獲得最直接的經(jīng)濟(jì)收益回報(bào)，但是交付使用的周期較長(zhǎng)，交付使用的想法也較為簡(jiǎn)單，交付使用的經(jīng)濟(jì)效益變得不可預(yù)期，資金運(yùn)作的回報(bào)也變得越來越微薄，無法確定目標(biāo)理論收益。加上成本指標(biāo)的測(cè)算和經(jīng)濟(jì)收益回報(bào)變成了風(fēng)險(xiǎn)不可控狀況，這樣一來，資金的管理上容易出現(xiàn)問題，容易忽視成本，讓企業(yè)的投資成本加大，經(jīng)濟(jì)收益回報(bào)變小，會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的外債較多，成本較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始投資很大，在運(yùn)作過程中需要大量的資金。有些企業(yè)為了盡快的開工建設(shè)，沒有努力挖掘企業(yè)內(nèi)部的資金潛力或者追回欠款，而是想盡一切辦法向銀行貸款或向其他單位借款，從而增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。還有的企業(yè)在項(xiàng)目資金的使用上缺乏有效的計(jì)劃管理，使用資金時(shí)過于盲目，也不考慮資金使用的輕重緩急，不僅影響了工程的施工進(jìn)度，也增加了一些不必要的成本。因此，可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的外債較多的情況下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來很大障礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難度增加，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本變得更多，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展與運(yùn)行，增加了企業(yè)的成本與負(fù)擔(dān)。

（三）資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高。房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)內(nèi)部自有資本和借入資本之間的比例。資本結(jié)構(gòu)不合理是房地產(chǎn)企業(yè)忽視的一個(gè)問題，這個(gè)問題會(huì)影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，在企業(yè)額度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益增大的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)額度項(xiàng)目運(yùn)作能力變得越來越差，對(duì)資金的需求也越來越多，一些房地產(chǎn)企業(yè)向外舉債，讓財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)作中由于額外支出導(dǎo)致舉債的還款能力受到限制，產(chǎn)生很多呆壞賬，對(duì)項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行產(chǎn)生了壓力。高負(fù)債率導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力逐步增加，直接影響開發(fā)活動(dòng)的順利進(jìn)行。

（四）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足。財(cái)務(wù)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)的招聘一般以人員的效率為主，對(duì)綜合素質(zhì)的考核標(biāo)準(zhǔn)較低，財(cái)務(wù)部門的招聘以人員作業(yè)能力為主，統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)能力為輔，對(duì)人員的風(fēng)險(xiǎn)素質(zhì)考核較低，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)部門財(cái)務(wù)工作人員自身素質(zhì)較差，無法適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展節(jié)奏的一種怪現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力相對(duì)較差，會(huì)從個(gè)人主動(dòng)性上降低對(duì)遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)的防范，從基礎(chǔ)工作上忽略基本問題，產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)信息失真問題，企業(yè)的決策也會(huì)因?yàn)樨?cái)務(wù)部門的決定失誤，而產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，導(dǎo)致相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

三、提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的創(chuàng)新策略

（一）做好成本管理，提高企業(yè)效益。在企業(yè)的財(cái)務(wù)工作管理過程中，成本管理是一項(xiàng)非常重要的工作，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理來說，成本管理是提高企業(yè)發(fā)展動(dòng)力的一項(xiàng)重要工作，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，成本管理是重要的任務(wù)，是其中的核心工作，成本管理是商品定價(jià)的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展盈利的重要基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理直接影響到了房地產(chǎn)商品的價(jià)格，更低的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)吸引更多的顧客來購(gòu)買，房地產(chǎn)開發(fā)要做好成本管理工作，就需要從財(cái)務(wù)部門入手，解決好每一個(gè)細(xì)節(jié)工作。首先，要確定成本項(xiàng)目及其范圍，對(duì)開支范圍和開支標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效控制，同時(shí)要準(zhǔn)確的計(jì)算產(chǎn)品成本。其二，在財(cái)務(wù)管理部門下設(shè)立二級(jí)成本核算單位，并實(shí)行成本責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵循統(tǒng)一管理、分級(jí)核算的原則，通過下設(shè)二級(jí)成本核算單位的形式做好各單位的成本核算工作，同時(shí)與各部門做好協(xié)調(diào)，完成財(cái)務(wù)部門下達(dá)的成本計(jì)劃目標(biāo)。控制好房地產(chǎn)建設(shè)成本，就可以最大程度的節(jié)約資金，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益，提高房地產(chǎn)的投資回報(bào)，讓企業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部融資，合理分配利潤(rùn)。加強(qiáng)內(nèi)部融資的發(fā)展，在內(nèi)部融資中加強(qiáng)資金的合理使用，完善利潤(rùn)的分配比例，合理分配利潤(rùn)，讓內(nèi)部人員享受到更好的補(bǔ)貼與福利。投資者的支持對(duì)于企業(yè)的生存和發(fā)展來說至關(guān)重要，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)公司的利潤(rùn)進(jìn)行合理的分配。首先要建立合理的分配制度，做好利潤(rùn)分配規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分配的制度化和規(guī)范化。其次，確定合理的利潤(rùn)分配標(biāo)準(zhǔn)。可以按照投資者的股權(quán)大小進(jìn)行分配，超額利潤(rùn)按投資者在實(shí)際管理過程中對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)大小進(jìn)行分配。減少外界舉債的次數(shù)和資金規(guī)模，提高內(nèi)部資金的融資次數(shù)和規(guī)模，加強(qiáng)資金的投資，改善資金投資的有效性，讓經(jīng)濟(jì)收益變得更好。

（三）控制負(fù)債規(guī)模，努力降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況下會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益也能得到相應(yīng)的提高。控制好負(fù)債規(guī)模是提高企業(yè)發(fā)展能力的一個(gè)關(guān)鍵，正如上文提到的縮小舉債范圍和次數(shù)，將資本的使用更快更好的投入使用，將貸款額度和利息保持在一個(gè)均衡狀態(tài)，企業(yè)財(cái)務(wù)部門盡可能的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作中，將企業(yè)內(nèi)部的資源與銀行貸款的經(jīng)濟(jì)收益聯(lián)系在一起，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿與金融投資的作用，抵消財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響。將債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)的可承受范圍內(nèi)，保證優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高財(cái)務(wù)管理水平是關(guān)鍵。要提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，就必須提高企業(yè)決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往憑借自己的主觀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策，隨意性較強(qiáng)，給公司造成了不必要的損失和風(fēng)險(xiǎn)。一方面要積極引進(jìn)技能水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)人員，另一方面要對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)培訓(xùn)，切實(shí)提高他們的素質(zhì)。實(shí)踐證明，高效率以及科學(xué)管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展意義重大，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)摒棄那些陳舊的財(cái)務(wù)管理模式，在重視樓盤銷售的同時(shí)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，這樣不僅能增加經(jīng)濟(jì)效益，還能有效的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到重要的影響作用。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的問題主要包括資產(chǎn)負(fù)債、內(nèi)部融資、人員素質(zhì)、操作風(fēng)險(xiǎn)等一系列問題。根據(jù)其存在的問題，分析原因，有針對(duì)性的提出改善建議與策略，創(chuàng)新解決思路，這樣才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力和水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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