白銀時代背景下廣西養老地產市場機會分析

一、政策機會

（一）人口問題。出現“頭重腳輕”的倒金字塔結構，全國開始步入老齡化階段，養老問題積聚社會問題，已引起政府關注。人口老齡化問題已經成為發達國家和發展中國家共同面對的挑戰。現階段我國的人口老齡化，表現為三個特點，即未富先老、未備而老和孤獨終老。為此，積極應對人口老齡化挑戰，我國需要有基礎性考慮、全局性和長遠性安排。

我國人口老齡化呈現六大特點：（1）老年人口基數大。截止2012年11月1日，60歲以上的老年人1.9億，占總人口的14%。（2）老年人口增加塊。2014年我國老年人口超過2億，2025年將達3億，2042年老年人口比例將超過30%。（3）困難老人數量多。2013年空巢老年人口占老年人口的一半，失能半失能老年人達3750多萬。（4）老齡化先于工業化。（5）老齡化與家庭小型化相伴隨。（6）老年撫養比快速攀升。全國開始步入老齡化階段，人口開始出現倒金字塔結構，已進入老年型國家；倒金字塔結構基數開始出現增加趨勢；沿海及發達城市快速進入老齡化階段，北京、上海、大連、廣州、廈門、青島等城市興建老年社區。經濟發展迅速，社會安全福利和個人養老金的增多，更多老年人要獨立生活，客觀上要求老年住宅出現。

（二）“9073”養老政策。中國目前推行“9073”養老政策，社區養老既滿足了老年人居家養老服務需求，能夠充分利用家庭資源，又能夠以商業化運營模式吸納專業化養老服務機構，減輕對政府福利體制的依賴。

提高機構養老比例的同時，大力提高社區養老比例；依托現有養老機構或依靠社區衛生服務中心，建立專業社區養老護理員隊伍，推進養老市場化。

（三）“十三五”養老產業扶持政策。在中國老齡事業發展的“十三五”規劃當中，確定將落實國家現有優惠扶持政策，引導和促進社會力量參與養老服務事業。

（1）加大金融行業對養老服務的支持力度。增加養老服務企業項目的信貸投入，適當的放寬貸款和降低擔保條件，和提供優惠利率；對于前景好、規模大和市場急需的養老服務項目，給予一些必要的貸款貼息補助。（2）支持養老機構建設，明確養老機構供地方式。政府投資建設養老機構采取劃撥方式供地；企業自有土地建設養老機構，可以采取協議出讓方式供地；社會力量建設養老機構，采取招拍掛方式，以優惠的土地出讓金供地。（3）落實稅費優惠政策。對養老機構提供的育養服務免征營業稅；對非營利性養老機構的收入免征企業所得稅；社會力量投資興辦的福利性、非營利性的養老機構自用房產、土地，暫免征城鎮土地使用稅、收房產稅。

總的來說當前我國養老體系投資建設主要靠政府，然而政府資金有限，未來之于養老需求壓力較大，該產業亟需優惠政策，使得境外與民間資本亦有很大的釋放空間。

（四）養老模式分析。政府資源有限，公辦養老院敬老院供不應求，政府鼓勵民辦企業養老機構進入養老市場。

（1）傳統居家型養老——市場主流。存在著較大缺陷。老年人在傳統的街坊、社區、在自己或者兒女的居所養老，當初設計時沒有考慮到老年人的需求，中國家庭結構日益小型化，子女分居，年輕人將要供4—8個老人。（2）養老院敬老院養老——供不應求。不能成為社會的主流 。中國的養老院、敬老院主要以孤寡老人養老為主，帶有政府、社會福利性，由于居住環境不完善，生活設施不齊全，專業護理水準欠缺，老年人沒有家庭親情感，沒有家庭生活感，大部分老年人不愿意去居住，子女也不愿意把自己的長輩送到養老院、敬老院。（3）老年公寓養老——發展初期。“養兒防老”的時代已漸漸的離我們的生活遙遠了起來，老年人居住對生活方便、居住環境優美、生活親情化、精神生活豐富的需求越來越高，必須考慮養老需求逐漸的年輕化。

所以，養老產業屬于政府十二五政策中大力扶持產業，前景廣闊；家庭養老仍是未來老年普遍養老狀態，社區養老存在巨大市場潛力。

二、行業機會

（一）行業趨勢。在中國人口老齡化不斷加劇的背景下，政府提出“以房養老”的概念，開始鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門開展試點業務。在市場自發需求和政策導向的雙重作用下，已有眾多資本進軍養老產業，比如民營養老機構、地產商、保險公司等，隨著更多類型開發主體的出現，養老社區運營模式將呈現多樣化發展，運營模式也將更加成熟。

（1）保險公司。險資入市的開閘后，各大保險公司以規模化、整合保險、地產、養老產業鏈的方式紛紛投入大型養老社區的開發，客戶群體以中高端為主。

保險行業投資養老社區的不同模式：股權投資的模式，通過財務性和戰略性入股當前運營相對成熟的養老地產企業，從而獲取投資回報，并和自身保險業務照相輝映；合作模式，運營商、投資商和開發商互相合作，利潤和風險都是共同分享共同分擔，有利于更好的結合保險公司和開發商各自已有的企業優勢。例如中國人壽保險公司投資的河北廊坊養老社區項目，由中冶置業和旗下國壽投資合作開發；

運營和建設合為同一個主體，優勢則是可控性很強，有利于保險公司制定戰略與實施，缺點是保險公司對房地產開放缺少經驗，而且投資周期長和資金量大。例如泰康人壽利用內部資源開展養老社區的建設與運營。

（2）民營養老機構。由民營企業開發的老年住宅長期“試水”讓市場甚感乏力，造成老年住宅建設量不足，有市場影響力的項目并不多見，屬于品牌空白期階段。上海親和源，從03年到08年開園歷時5年，一期占地125畝，總建筑面積近10萬平米，投資逾5億元。北京太陽城，從項目論證到基本建成耗時10年，北京太陽城占地面積623畝，總建筑面積30萬平米，歷7-8年的建設時間。

（3）地產商。隨著近年來房地產調控政策日益嚴厲，地產商在商品住宅領域的發展空間面臨瓶頸，知名開發商紛紛開始研發老年住宅產品，以大社區中的小規模細分的模式試水市場降低開發風險，更多體現在產品的適老化設計上。

萬科：萬科第一個老年項目于2006年下半年在天津上市，規模約為2-3萬平米；2009年11月，郁亮表示萬科未來將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。綠城集團：2010年5月中旬，綠城藍庭（總建筑面積70萬平米）將推出陶院1號樓——頤養公寓（老年公寓），共86套房源，均為70方左右的一房和兩房；社區內有1200平米社區健康服務中心、老年大學、社區健康促進中心、老年食堂、老年活動中心等專屬配套。

由表1-2知道，在醫療資源豐富的情況下，其他產業鏈的資源也很重要，而且都是經驗和實力強大的。相對于其他投資主體，本項目應在金融市場上尋求融資機會解決資金問題，將自身醫療運營成功經驗和一二線城市體檢中心布點及客戶資源優勢作為企業發力點，實現全國標桿性老年公寓連鎖布局。

總結來說，業內目前以3甲醫院為核心驅動的老年公寓項目極度稀缺，而瑞慈對醫療的運營有多年經驗；一線城市體檢中心布局優勢，可拉通產業布局，對后期的政府博弈、客戶資源積累有明顯的優勢。

隨著人口老齡化的加劇，世界各國也相繼進入老齡化社會，也對養老問題越來越關注。我國養老保險制度實施比較晚，結構不完善，而且當前覆蓋率較低。傳統式的敬老院已經不能適應目前社會養老需求了，而新興的老年社區和養老機構剛起步，需要將發達國家豐富經驗和中國國情結合，發展適合中國特色養老模式。國內一線城市養老機構現狀，在數量和質量都難以滿足當前社會需求。需要政府與民間極力發展養老產業。也因為養老地產需要投資大和項目周期長，項目開發經營需要系統配合才能完成，項目管理和投資方應該從前期調研、規劃設計、開發、運營方面都事先做好非常詳細的研究和準備，要嚴格遵循精細化的管理模式，確保有效控制投資與運營的成本，創造出最高的社會和經濟效益。